近日,针对香港未来十年的房屋问题,香港长远房屋策略督导委员会发布咨询文件。该文件提出未来十年的总房屋供应目标为470000个单位；公屋应继续优先照顾低收入家庭和低收入长者；政府将加强执法,杜绝非法及违反楼宇结构和防火安全的“劏房”。由于房屋问题涉及多方持份者以及使用更多土地,政府需尽最大努力争取社会共识
陈振宁
房屋问题仍然严峻
英国财经刊物《经济学人》最新发表的研究文章指出,香港楼市的“泡沫指数”全球最高,远超加拿大、新西兰、澳洲等地。该研究以出租物业回本期推算,比较了全球各地过去30年出租物业回本期,指出香港物业回本期较历年平均值高出84%。以九龙一个现值450万港元的500平方尺单位为例,业主要收租35年才可回本。而香港楼价自2008年首季起,累计已升90.9%,居全球之冠。
现任行政长官梁振英已明确表示房屋是新一届政府优先关注的问题之一。他早在竞选期间就提出会制定长远的房屋策略。2012年9月,特区政府宣布成立长远房屋策略督导委员会。该委员会负责审视长远房屋策略的各个环节和措施,并提供建议。
经过一年时间的讨论,长远房屋策略督导委员会发布咨询文件,展开为期三个月的公众咨询。该文件指出,香港面临的房屋问题有四个方面:一是公私营房屋供求严重失衡。由于公私营房屋的供应有限,楼价和租金飙升,更多人倾向申请公屋；二是人们的负担能力下降。家庭收入的增幅未能赶上楼价和租金的升幅,部分人被迫入住“劏房”；三是人口特征转变。新家庭组成、分户、人口老化等都增加了对房屋的需求；四是中长期缺乏合适的土地。虽然政府决意兴建更多房屋,但必须增加长远土地供应作配合。
咨询文件的主要内容
该文件建议政府提出愿景,为每一个香港家庭提供适合、可负担的房屋。它推算未来十年(即2013-2014年度至2022-2023年度)的总房屋供应目标应为440000至500000个单位,并建议房屋供应目标为470000个单位。而新增的公营和私营房屋的比例应为60:40。就该文件提出的目标,运输及房屋局局长表明会每年因应经济情况作检讨并修正。
该文件又指出,公屋应继续优先照顾低收入家庭和低收入长者,并应维持公屋轮候册家庭申请者平均轮候时间,即三年。但是,它建议通过增加配额及调整计分制,缩短45岁以上单身人士的轮候时间,并逐步推展至40及35岁。而该文件也就此提出特别建议,研究在现有公共屋邨内的合适地点,兴建专为单身人士而设的公屋的可行性。
另外,该文件指出,政府应加强执法,杜绝非法及违反楼宇结构和防火安全的“劏房”。同时,它建议研究以发牌或业主登记制度规管位于住宅楼宇和综合用途楼宇内“劏房”的安全及卫生情况的可行性。它也提出探讨在短期空置的政府土地上兴建“过渡性房屋”的可行性。
值得一提的是,该文件明确否定租金援助或租务管制的建议,因为它认为该等措施在现时房屋供应紧张的情况下会令租金上升,适得其反。
各方评价有分歧
有意见认为,政府必须争取社会共识才能推行其目标。城市大学建筑科技学部专家接受访问时便指出,早于十多年前,香港便曾订下八万五等长远房屋策略,但是因政治压力而遭搁置,所以政府除了要策划具体蓝图外,也要考虑如何得到社会各界的共识。
有意见又指出,该文件虽提出目标,但未必有足够的土地支持。有报章便引述政府消息人士的意见,虽然政府提出未来十年房屋供应目标为470000个单位,但是承认当中有七万至十万个至今还未觅得建屋土地。
另外有意见认为,该文件低估了房屋需求。其实有关文件的推算是否准确,在于人们是否同意其计算方式。举例而言,有意见认为,香港有不少以房屋作为投资的人士,计算时应把该批人士纳入考虑。但是,该文件认为大部分投资人士都会再卖出或租出单位,若计算全部投资需求,便会有所高估,所以只计算不会把单位重新放入市场的非本地投资人士。然而,有意见认为,无论该文件提出怎样的计算方法,同样重要的是政府在将来各个政策范畴上,不会推出矛盾的措施,令预测数字出现大幅波动。
针对该咨询文件提出的具体措施,有意见赞成“劏房”应合法化。只是立法会议员王国兴在出席电视节目时表示,担心“劏房”如果获落实发牌制度,“劏房”业主可能坐地起价,届时会再次推高租金。
总之,正如运输及房屋局局长所言,香港正面临严峻的房屋问题,该问题已造成社会分化及阶级矛盾恶化。拥有物业者、未有物业者、租客等的利益不尽一致,有时甚至有严重对立。而解决房屋问题的关键,在于开发土地的环节上,也有土地业权人、居住者、环保团体、发展商等多方意见和利益。香港的房屋问题如果要取得共识,政府必须加倍努力进行咨询、整合、游说等工作。
