广东房地产市场成交降中趋稳 第四季有望反弹

2014年10月31日 11:01   来源:南方日报   

  广东房协市场分析课题组日前发布《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》,该报告指出,今年前3季度广东商品房销售量同比走势降中趋稳,商品房待售面积再创新高,后市潜在供应量大,供求关系宽松,去库存压力依然严峻。房地产投资增速维持平稳,新开工、竣工面积降幅收窄;其中商品住宅投资占比有所下降,商用物业投资快速增长,房地产投资结构呈现持续调整态势。而展望后市,第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段,且当前政策、信贷环境总体较为有利,销售量预计将有所回升;但由于供应充足,积极促销、谨慎定价仍是主流,预计房价将保持平稳运行。

  销量降中趋稳 去库存压力仍大

  报告指出,2014年1-9月全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元,同比分别下降10.4%和10.7%,降幅较1-8月分别收窄1.4个和1.5个百分点,下降趋势有所缓解。与近年同期水平相比,今年前3季度商品房销售量仍处于次高水平。

  从商品住宅市场看,今年前3季度销售面积5206.02万平方米,同比下降12.7%;销售额4464.23亿元,同比下降13.5%;销售均价8575元/平方米,同比下降1.0%。从单月数据看,9月份销售面积742.62万平方米,同比下降5.3%,环比则大幅增长37.4%,销量仅低于6月水平。显示出在政策、信贷环境不断改善的情况下,市场成交量趋于回升。

  据悉,截至9月,广东商品房待售面积5091.40万平方米,同比增长22.7%;其中,商品住宅待售面积3322.32万平方米,同比增长26.4%,均创下历史新高。按今年月均销售速度,要完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月,其中商品住宅需要5.4个月以上,同比分别增加2.7个月和2.3个月。与近几年相比,今年的供求关系最为宽松。但由于今年销售量处于较高水平,库存去化周期较2012年度的最高水平仍少0.6个月。但当前宽松的供求关系表明去库存压力依然严峻,加速去化仍是主流。

  数据同时显示,今年前3季度,来自银行贷款的资金同比增长13.9%,增速自年初累计回落31.4个百分点;按揭贷款同比下降1.9%,增速累计回落35.7个百分点。可见,受信贷政策收紧的影响,销售回笼资金普遍放缓,企业资金压力不断增大。而从商品房销售额与投资额的比值看,今年第3季度为0.96,较第2季度的1.03进一步回落,为2009年以来最低水平,反映当前企业现金流紧张程度日益加剧,房地产企业有必要加快资金的回笼,以确保资金链的安全。

  第四季销售有望触底反弹

  随着今年国庆黄金周假期过去,“金九银十”之后的市场走向,也受到业界的高度关注。目前不少房企及行业分析机构对后市表示了审慎乐观。

  省房协表示,随着各地方政府陆续退出限购、限价等政策,商业银行针对自住型购房需求的贷款支持力度有所加大,当前市场活跃度高于上半年。加之公积金政策也有所调整,包括异地缴存可合并计算、适当提高公积金贷款额度等措施,将使得市场需求进一步释放。可以预期,第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段,且当前政策、信贷环境总体较为有利,销售量预计将有所回升;但由于供应充足,积极促销、谨慎定价仍是主流,预计房价将保持平稳运行。省房协也同时建议政府尽快全面退出限购等行政干预措施,更好发挥市场作用,恢复市场信心。

  越秀地产广州公司副总经理伍岳峰表示,目前市场已经到达最低点。据他透露,2007年越秀地产邀请美国科尔尼开发了房地产走势预测的数据模型,发现房价增长与GDP增长呈正相关,房价的长期涨幅大约与名义GDP同步,政府调节市场的触点应该是选在7.3%-7.4%,在这个关键点政府就应作出政策调整,越秀地产多次以此预判市场,事实证明是正确的。

  合富辉煌房地产经济研究院分析观点认为,目前政策面出现两大变化:一是仅剩一线城市仍严格执行限购政策;二是限贷政策调整。相信政策转向将对房地产市场信心产生积极影响,特别是刚性需求和改善性需求,有望加快入市和购房。在合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江看来,中国经济的发展还是要靠房地产保驾护航。通过对房地产市场的调剂,能减少经济硬着陆带来的风险。预计四季度市场成交有望恢复性增长,成为年内高点,价格逐渐企稳,考虑到目前各个城市的库存量都处于近年来的高点,房企依旧会积极去库存,房价不会明显上涨。

(责任编辑:秦静)

精彩图片