大学城某住宅小区地下停车库一层，大量车位被锁，如业主没买车位，月保车只能停负二层。
专题统筹 记者 田桂丹
专题撰文 记者 田桂丹 郭苏莹
实习生 廖温勃 谭逸心
专题摄影 记者 康健
锁车位、立隔离桩、月保摇号、封入口……上月起，广州部分新建小区开发商在启动车位销售的同时，配合了各种新的车位管理模式。记者走访发现，有物管将小区地下停车库大量未销售的车位锁起来，不让业主停车，有小区减少月保数量，只拿出少量车位摇号出租。此举引发业主不满，但开发商称是“合法合规”。
业主：
开发商为卖车位有配套招数
1 锁车位“赶走”月保车主
开发商为卖车位而将车位锁上，是广州不少郊区新楼盘配合车位销售的常用招数。
近日，记者来到位于番禺大学城的某楼盘，在该小区北区的停车场看到，位于负一层的停车场，除去已被购买的私家车位外，其他空闲车位基本都被上锁。而在有车进入停车场前，入口的保安都会提醒，“如果没有买车位，车只能停到负二层”。
该小区业主江女士告诉记者，自己入住小区一年多，一直用的是小区月保车位，“400元一个月，大家都是租车位”。记者走访发现，该小区地下停车场有负一、负二两层，由于车位充足，业主们更习惯将车子停在近出口的负一层。但今年3月的某一天，江女士和其他一些住户开车回来发现，负一层的车位都被锁上了，只能停到地形不好的负二层。
“我们的月保合同还没完，就要被迫让出位子，也没有提前告知，确实让人反感。开发商和物业的做法是逼着我们买车位，这很不地道。”业主陈先生表示。
2 只拿50个月保位摇号出租
而在一些小区，开发商虽然没有明着锁车位，却悄悄竖起隔离桩让月保的业主们想停也停不进去。在位于番禺南村的时代倾城小区，公共绿地区域内的停车位停得满满当当，车位需“抢”，而在地下停车场负二层，近千个停车位只停了不到30台车。
小区业主王姐告知记者，自己2015年初搬进小区，由于交通不便，一直都是驾车出行。刚搬进来时，由于开发商并未办齐收费手续，最初小区内停车是免费的。“包括公共停车位和地下停车位在内，小区内共有2042个停车位，住户约为1900多户，到现在入住率大概是三分之一，因此停车位也并不紧张。我们想着，如果开始收费，就办月保先，毕竟经济并不宽裕。很多邻居也是这样打算。”
然而，开发商表示，从今年4月1日起开始对地下车库车位收费，并要求业主登记车位租售的意愿，除去出售的车位外，每月仅拿出50个车位供业主摇号租用，其他车位只售不租。
此举引发业主们的不满，王姐表示，“开发商只拿出不到5%的车位出租，实在不公平，而且每次摇号的有效期为3个月，期满后，业主们要重新参加摇号。放着这么多车位空着却给这么少的月保位明显就是逼我们买车位。”
而更让业主们生气的是，3月底，业主发现，这些摇号出租的停车位被集中在了位置不好的负二层，位于地下停车场负一层的空余车位正中间被悄悄钉上隔离桩，让业主们“想停也停不进去”。
3 建挡板不让业主车进地库
“现在是竖起隔离桩让我们想停车也停不进去，其实上月更夸张，有一天我们晚上回到家，竟被堵在家门口，原本一直开放使用的地下车库入口被拦起来，禁止业主将私家车驶入。”时代倾城业主古先生说。
古先生透露，物业先是在晚上拦住停车场入口不让小区的车进入，后来又在小区商业街前属于马路预留位置的车位出入口处建起挡板，阻止业主将私家车停放。此举引起业主们不满，随后有200多名业主聚集申诉，要求物业管理方先将车位开放给业主使用。直至晚上11点多，在南村镇几十名民警和辅警的协调下，物管才将地下车位开放给业主，持续了4个多小时的争执才停止。
开发商：
拥有独立产权
销售合法合规
1 锁车位是为促销
记者统计阳光家缘数据发现，位于大学城的这一楼盘已售住宅数951套，预售车位1123个。其中，番禺区小谷围1-10栋地下室，车位总数730，累计已售297个，均价14002元/平方米；11-14栋车位预售量总共393套，已售156套，均价13922元/平方米。
业界人士称，该小区车位配比约为1∶1.2，是近年来广州住宅楼盘常见的车位配比。由于车位仍比较充足，正常销售业主可能缺乏购买积极性。而对于业主反映的“锁车位”问题，小区服务中心相关工作人员表示：“小区停车场开发商有独立产权，锁车位售卖是想促销一部分车位，我们只是配合进行锁车位。”
2 销售手段依法依规
对近期时代倾城楼盘出现的竖隔离桩等多种配合车位促销手段，时代地产相关工作人员表示，所有地下停车位产权都是在开发商名下，因此所有手段都是依法依规的，并没有违规。
而记者以欲买车位的小区业主身份咨询时代倾城负责销售车位的4号商铺工作人员，该工作人员向记者介绍，目前车位价位在16万元至18万元左右，而开发商竖隔离桩等措施后，小区内车位销售出不少，“现在好的车位很紧俏，而且涨价很厉害，差不多一个月涨5000元至1万元。”
配套车位租售比例仍无规定
为何近期广州会出现数个小区同时急于卖车位的现象？据阳光家缘网统计，截至今年2月，广州车位未售量超过29万个，而广州车位库存自2015年3月以来连续第12个月创下历史月度新高，车库所沉淀的资金量也十分巨大，在这种情况下，部分开发商急于去库存回笼资金。而采取“锁车位”的做法导致业主无车位可停，目前也并未有法律法规要求开发商不可如此操作。
原因1：
车位库存量攀升至历史高位
近期为何会比较集中地出现开发商逼买车位现象？
对此，广州市房产专家吴定金认为，目前广州车位库存量太大，约占非住宅类库存的四成左右，“开发商突然发现车位占库存的很大部分，所以必须卖掉些，去库存调结构。”
根据网易房产截取阳光家缘网统计发现，截至今年2月广州车位未售套数293473套，这是广州车位库存自2015年3月以来连续第12个月创下历史月度新高。时间到了今年4月4日，广州市未售车位数量变为241595个。也就是说，尽管目前车位库存仍在高位，但在1个月左右时间内，车位库存减少了5.2万个左右。
另一组同样来自阳光家缘的数据显示，2015年1~8月广州网签售数为17391个，平均每月网签销售2174个。按这种消化速度，截至4月4日广州车位库存量需要卖111个月。
实际上，大量的车位库存位于郊区楼盘。截至4月4日的数据显示，番禺、增城和花都的车位库存量是最大的，其中番禺区未售车位数量达到67407个，位居首位。
在这些库存量较大的郊区，开发商卖车位的“热情”很高，据阳光家缘网统计的住宅数据显示，2015年广州车位虽然成交套数和库存都创下了2012年以来的历史新高，但成交均价却是创下了2012年以来的历史新低，这主要是因为大部分成交都来自郊区楼盘拉低了总体均价。
原因2： 住宅卖完后卖车位回笼资金
中原地产项目部经理黄韬认为， 目前有部分开发商还是比较缺钱，需要卖掉些车位快速回笼资金。
广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠也认为，开发商急卖车位主要是资金链紧张，需要尽快回笼投资资金。毕竟车位用于出租的话，至少需要30~40年才能收回成本。因此，尽管车位自己持有10年以上可以升值，但沉淀资金量太大，开发商还是想要落袋为安，尽快回笼资金快速进行滚动开发。
吴定金表示，地下车位建设成本很高，开发商从项目运营来说也是想尽快出售降低成本。
建地下车位对开发商的资金沉淀量有多大呢？潘国璠介绍，近年来广州开始向地下车位收取地价，因为各个区的地价都不同很难计算。虽然车位本身面积没有那么大，但地下停车场还有车道等大量公共空间，1个车位至少需要30平方米的占地面积。但即使不计入土地出让金，30平方米的地下空间光是建设的成本大概15万元。截至4月4日，广州市共有未售车位241595个，以每个车位约15万元计算，共沉淀资金362亿元左右。
也有房地产业界人士透露，开发商一般出于营销考虑，在有二期、三期项目不断开发的情况下，就不会突然要卖车位，因为这样会影响小区品牌影响后续住宅销售。但假如房子都卖完了，那么可能就会开始要卖车位。近期出现“锁车位”逼买现象的白云区金沙洲某楼盘、大学城某楼盘和时代倾城等楼盘，确实是住宅部分已处于售罄状态。
值得一提的是，去年8月15日广东省发改委正式实施《广东省定价目录(2015年版)》，广东放开住宅小区和商业配套停车场收费。业界人士认为，该文件后部分楼盘月保车费上提，业主租车位成本增加后会刺激购房欲望，这对开发商而言是好的销售时机，因此去年底开始出现了部分小区高价出售车位。
原因3： 配套车位租售比例仍无规定
中原地产项目部经理黄韬认为，开发商有产权确实可以卖车位，主要是为了回笼资金，宁愿空着等销售，也不愿意做出租。但目前并没有法律法规要求开发商不可以这么做，也没有规定开发商要保留多少个车位作为出租用。
据了解，目前有出现锁车位的小区只留下了5%的车位用于摇珠出租。对此潘国璠表示，开发商确实有出售车位的权利，很难说开发商这么做是违法违规的。只是从合理性角度来说，开发商要考虑品牌美誉度和对业主的责任感问题，应该更公平合理地处理这个问题。广州现在还没有规定开发商要保留固定比例车位用于出租，此前有过征求意见稿说要保留20%车位用于出租，但正式文件一直没有出台。
记者查阅资料了解到，至今尚未正式的文件《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定(修订稿)》，在2014年11月该文件出台了征求意见稿。其中规定，开发商出租、出售小区车位、车库，要首先满足本建筑区划内业主需求，并且预留20%比例的车位用于出租。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，超过部分应预留用作出租。广州市住建委相关负责人透露，该办法已经通过专家的论证和公众意见征询，目前还在走程序。
