国庆节期间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。面对这一轮的调控，市场上众说纷纭，共同关注的问题包括：限购限贷能否稳住楼市？会不会带来房价以及宏观经济的快速下滑？显然对这些问题的回答涉及到多方面影响因素，不可能作出准确预测。但是基于房地产周期理论、国际经验和中国实际情况，我们可以对调控的效果以及房地产市场的前景做出初步判断：这次多城市纷纷采取的分区限购政策一方面可以直接抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场；另一方面也有助于防范房地产市场的大起大落，促进宏观经济的健康有序发展。作出这一判断主要基于以下几方面的认识：
首先，抑制投机可以有效降低风险积聚。
房地产市场运行有其内在的机制和一般规律，通常会经历扩张、繁荣、顶峰、紧缩、下滑、困境等多个阶段。美国房地产经济学家霍默·霍伊特依据美国数据发现了两次房地产萧条之间的平均间隔为18年。巴拉斯以英国为基础的研究，以及IMF对14个国家的研究，认为两次萧条的间隔大约为20年。目前，中国房地产基本上处于长周期繁荣结束后的阶段转变和市场分化时期。由于长期固定利率融资占据更高比例，房地产市场对利率的反应相对比较慢。但是，房地产市场周期的加速则会对购房者心理产生显著影响。人们考虑购买房产时，可能是观察到房地产价格正在上涨，并且认为自己在负担不起之前不得不赶紧购买（后悔理论）。房地产价格上涨可以吸引新的投机者，而房地产价格下跌的结果会导致债务紧缩、过度的现金偏好以及流动性陷阱。相比零售业房地产和工业房地产，私人住宅房地产市场是最容易变动，其交易量的变动通常远远高于价格变化幅度。
从中国经济的长期周期来看，还处于快速城市化阶段，人口流动特别是向经济高增长城市的流动仍然在继续，但速度已经开始减缓。而由于短期内总需求和融资成本的变化，带来了住房投资及投机需求的快速上涨。从总需求来看，改善住房需求与投资需求共同出现，两者相互支持，共同推动着热点城市房价的快速上涨。从融资成本来看，较低的贷款利率为一些投资及投机需求提供了条件。加上普遍的市场乐观情绪和追随行为，使得风险日益积聚。在此背景下，各城市果断相继推出限购限贷政策，不仅为市场注入“冷静剂”，也有效区分了基本住房需求与投资需求，抑制了短期房价快速上涨引起的风险。
其次，分区限购可以有效引导资金平衡流动。
利率和存款准备金率是传统的房地产市场调控手段，而且通常采取全国“一刀切”的调控方式。不过，由于各地经济发展水平的差异，越来越多的人开始向着京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群以及一些省会城市集聚。这即是城市化、工业化的必然结果，也是由中国特定的地理经济条件决定的。这就造成了我国房地产市场分化态势明显。一方面，一、二线热点城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快；另一方面，东北、西北、西南地区多数城市市场表现平稳，一些三、四线城市特别是县城库存压力仍然较大。在此情况下，“一刀切”的金融政策会让市场更为复杂，分区限购则能够有效区分不同城市的房地产市场状况。
从各城市限购限贷的具体条件来看，也都是有针对性、有侧重点。例如，同样对于首贷房的首付贷款比例，北京提至35%，武汉只有25%。对二套住房的首付款比例，北京为50%，济南、无锡则为40%。在具体的购房区域上，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房；成都规定在高新区、锦江区、武侯区等区域内，一人只能新购买1套商品住房。武汉市政府办公厅发布通知，在江岸、江汉、硚口、汉阳等区域实行住房限购限贷。由此可见，各城市所采取的分区限购是有的放矢的。所限购限贷的区域都是房价上涨过快的城市或城区，而非是对所有地区的限制。这样有针对性的限购限贷，一方面会尽快将热点区域的房价“冷却”下来；另一方面也可以引导资金向房价较低的城区或三、四线城市流动，从而实现去库存与稳房价的双重目标。
第三、房地产市场的稳定将为宏观经济复苏奠定基础。
近年来，中国经济进入新常态。在供给侧结构性改革的有力促进下，产业结构调整与升级正在全面进行。不过，当前的实体经济由于得不到资金的有力支持，仍处于调整转变时期。为此，需要采取多种措施，使得更多资金从虚拟经济转向实体经济，从房地产市场进入制造业领域。显然，如果等待市场周期的自动调整，一方面可能会带来巨大的负面效应；另一方面时间漫长，不利于实体经济的尽快复苏。
这次多个城市的分区限购在稳定房地产市场波动的同时，也可以引导资金流入实体经济，从而有助于促进宏观经济的复苏。当然，为了让这一效应显著呈现，还需要进一步采取多种政策。包括应该继续完善证券市场制度建设，让更多资金有信心有渠道进入证券市场，为实体经济注入资源。合理引导银行等金融机构在信贷方向上向实体经济倾斜，平衡实体经济与房地产投资间的投资水平。同时，还要及时监控和支持中低收入群体的住房保障，防止因为房贷违约所产生的连带效应。
（作者单位：中国社科院城市发展与环境研究所，安徽工业大学）
（责任编辑：杨淼）
