中国经济网上海10月29日讯(记者李治国)2013年前三季度楼市持续火热。在十八届三中全会召开前夕,分析当前楼市,展望未来走势成为业界关注焦点。以“房地产市场现状及四季度走势研讨”为主题的易居论坛日前在上海举行,认为中国楼市正进入新的判断与抉择期。会议围绕市场走势及政策取向进行了激辩,顺应市场力量成为共识。
华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛上提出,房地产业作为中国新一轮经济和城镇化发展的重要力量,仍将继续服务于中国经济社会历史的进程。目前房地产市场形势相当不错,但大家更关注下一轮政府的政策取向和市场动态。因此,谁把当前的市场形势认识得透一点,谁把市场把握得更准一点,谁就能在下一轮周期中发展得更好一点。
诸多数据,表明市场红火
上海易居房地产研究院提供的数据表明,第三季度,全国30个典型城市商品住宅成交面积为5237万平方米,环比增长1.9%,同比增长2.2%。市场行情创下了近四年同期新高。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,前三季度市场确实很热。但根据10月上半场(10月1日至16日)的数据显示,10月市场行情或有弱化。在原因的分析上,合富辉煌集团上海公司副总经理赵春雷认为,10月份确有部分楼盘的客户量在减少,这与小面积单元售罄等因素有密切联系。对于这样的市场行情,上海宝华企业集团副总裁杨健则进行了类型划分,他以上海为例,认为高于150万平方米的月度住宅成交量则偏热,低于100万平方米则说明市场平淡,目前市场总体上处于稳定的正常状态。
一二手房联动态势也在强化。上海房屋置换公司副总经理黄胜提供的数据表明,受中国传统置业习惯,今年春节期间二手房成交较为平淡,但在3月份税收政策的时间窗口之下,上海市二手房市场的成交套数约为70511套,环比上涨3.55倍,随后二手房市场相对平静,大致介于20000-23000套之间。但今年9月再现爆发行情,上海二手房成交总套数为28292套,环比上升26.42%。对于这样的行情,黄胜表示,目前市场已明显感受到价格在往上推,但与过去不一样,包括客户、政府等都能较好地接受目前这一行情。
豪宅市场也不示弱。星河湾集团上海公司营销总监张好绣认为,近期上海闵行星河湾的房源热卖,时势造英雄的行业特征正在凸显。对该市场定价话语权的拥有显得尤为珍贵。真正的豪宅是怎么炼成的?她认为,产品品质、圈层营销、强强联手等要素最为关键。在宏观调控下,此类物业的定价应更为贴近市场,但未来此类产品也需要在限购等政策上有所突破。
包括一线城市在内,写字楼市场已呈现供大于求的尴尬。但在华鑫置业集团副总裁严俊亮看来,写字楼与宏观经济环境更为相关,写字楼是第二、三产业的发展空间载体,因此与企业发展有着极大的关系。以上海虹桥为例,目前大虹桥板块开发了大量写字楼,迎合了江浙一带的实业企业入驻,包括数据中心、营运中心等部门正被此类物业所吸引。因此在租金可承受的范围内,市场将有较好的成交行情。
针对北京近期出台的自住型商品住房政策,与会人员纷纷表示了自己的看法。但大家认为,当前在我国很多城市中,住宅需求,正由首套刚需渐渐转向改善型需求。杨健将这种置业需求简称为“刚改”,认为目前客户状态表现不错,改善型需求强烈。对于“将多套住房整合后出售,再换置一套高端物业”的做法,张好绣将其定义为“首改”,这种需求,在当前限购政策条件下,在上海星河湾中大量出现。
预期不断强化,困惑依然存在
限购令没有改变,经济总体趋势没有改变,但房地产市场出现了强劲的上行态势。赵春雷认为,之所以楼市持续不断上涨,与预期变化有很大的关系。市场对于新一届政府政策走向的判断比较谨慎,但实际上新一届政府上台后,并没有出台严厉的政策。因此,市场预期得到了较大的改变。
关于预期的形成机制,杨红旭表示,当前限购令没有淡化,也没有退出。十八届三中全会召开在即,在长效调控机制的影响上,包括北京在内的城市,从宏观层面上率先表态。而一旦部分城市表态,就将影响市场的心理预期。同时,部分舆论媒体的炒作倾向,也容易渲染这种市场情绪。
黄胜根据市场交易情况认为,不仅一手房如此,二手房市场也受到了预期的影响。9月份市场成交量突然放大的现象,除外在因素影响外(如自贸区成立对浦东新区二手房的影响),买卖双方的心理博弈也是一个重要的解释变量。对于购房者来说,怕买晚了抢不到优质房源。而卖家仍存在跳价现象,比如一套300万元的房子,很容易抬价10-20万元。
根据上海房屋置换公司的交易情况,黄胜认为10月份相比9月份,上海二手房成交量有所下降,这是市场预期的结果。9月份市场入市积极性高,大家急着购置二手房产。但随着“深八条”、“京七条”的陆续出台,有些购房者已认为目前二手房房价已到了阶段性的顶部。
赵春雷也提出,应关注市场中的另一种困惑之处。目前市场仍有纠结情绪,在价格高悬的情况下,投资客对于“未来投资的套利空间有多大”存有怀疑。目前这种看涨态势会不会继续维持下去,显然构成了预期之外的一种困惑。
房地产应扮演“好孩子”角色
有舆论认为,中国楼市扮演了“坏孩子”的角色,经常作为被打压的对象。对此,严俊亮希望这种现状能得到改善,成为“好孩子”。房地产调控的过程有可能成为中国经济发展的调节器。在前一段调控期中,房地产相对弱势,总体处于稳定、低温的阶段。但是楼市一旦回暖,通过抑制需求再到释放需求的过程,包括三季度的整个经济指数就开始明显反弹。乐观的是,从微观上看,房地产市场未来颠覆性的变化将不再会有。压制需求的“头痛医头、脚痛医脚”的政策会淡化,取而代之的则是系统化的调控。作为支撑经济发展的基石和载体,房地产业不应该当作有泡沫的事物来看待。
如何看过去十年房地产业的发展态势?杨健认为,由于房地产关系到100多个上中下游相关产业,地方政府对税收的来源有了很大的依赖性。这种情况在三四线城市更为突出,而在北上广深这样的一线城市则可能会弱一点。以上海闸北区为例,近期楼盘的供应相对不多,但闸北的经济增长依然在上海各市区名列前茅。所以,在不同城市、一个城市的不同地区中,地方政府对于房地产的依赖程度有别。
北京中房研协首席研究员、《中国房地产年鉴》主编李战军对当前政策进行了解读。认为,今年相对处于新政策出台的真空期,原有政策的效力不是在增加,而是在递减。今年政策的特点是:一、不放松。所有调控政策继续实行,并无取消的意思。但不放松是虚的。二、不加码。政策坚决不加码,这是实的部分。房地产业发展,必须意识到,调控政策都在发挥短期的效应。而真正的长效机制,应该是产业发展的长效机制,这涉及到土地制度等层面的因素。
资金成为房企发展的决定性因素
资金已成为房企发展的决定性因素。严俊亮认为,阻碍开发商发展脚步的,就是资金状况。如果开发商资金链很稳健,那房企的日子就比较好过。这也意味着,限购政策下,如果没有融资政策的大转变,那市场将维护稳步上涨的态势。
商业银行是目前房企融资的重要保障,杨健认为,对于他所在的宝华企业集团而言更是如此。他们企业对于银行融资的偏好,甚至超过别的开发企业。而商业银行也希望选择与房企进行合作。因为一旦有较好的销售业绩作保障,那么商业银行自然乐意放贷,所以银行这一块金融资源仍应为房企所利用,而房地产信托等其他融资手段,则较少使用。
张好绣提醒,第四季度开发商的日子将不会太好过。因为银行到了年底,出于惯例与行业规则,将收紧个人房贷,放款的速度将放缓。这会影响到开发商企业的资金回笼速度。
在其他融资工具上,严俊亮结合写字楼市场表达了独到的见解。目前写字楼市场深受机构投资者欢迎,但此类投资者,往往先判断物业价值,其次才是判断物业价格。因此,一旦价格远远高于价值时,包括基金等融资工具的成本就会上升。作为房企自然要与此类资金提供者进行较好的谈判。尽管有多种融资渠道,但在写字楼的融资环节上仍以谨慎为好。
而对于房企销售回款,张好绣也表示了纠结。在目前政策下,部分地方政府为了防止价高的高端楼盘上市抬升城市房价,因此在预售证的审批上往往有太多的限制。这使得部分急于通过销售回款而存活的房企不得不忍受煎熬。相比别的城市,上海在这一环节相对开明,比较尊重市场机制。
对未来楼市走势谨慎看好
市场走势如何看?这成为与会人员最为关注的问题。从房地产短周期理论出发,杨红旭基于这一理论中的四大基石进行了分析,即宏观经济、宏观政策、资金基本面、住宅存货等四个因素。分析认为,目前宏观经济正呈L形的走势,当前处于筑底期。而十八届三中全会将研究全面深化改革的重大问题,对于房地产将不会涉及太多。大家重点关注房地产长效机制方案的出台情况。从资金面状况看,当前资金仍较宽裕,预计明年房贷偏紧程度略超今年上半年。从库存角度看,本轮去库存周期中,全国住宅库存去化总体不顺利,主要是三线城市供大于求,而一线城市库存偏少,二线城市总体供求平衡。
基于这样的分析,杨红旭指出,就第四季度而言,政策总体平稳略偏空、资金面高位震荡、宏观经济企稳且略有增长、库存见底后小步增长。总体上市场高位振荡,部分指标继续收窄,房价继续保持上涨态势。
当然,与会人员对未来市场也并非盲目乐观。如从土地市场来看,整个去年比较低迷,近几个月的地价开始攀升。9月份地价创下历史新高。对此,上海易居房地产研究院的报告发出了预警:三季度地价最高、地王现象频出。因此在近几个月拿地王的项目,假如到明年下半年遭遇市场降温,则在定价上将较为困难,且盈利也将不如预期。
对此,上海市经济学会城建专业委员会主任虞海发表示,目前总体趋势平稳持续看好,对这一行业的信心应该依然充足。尽管房地产市场正处于风口浪尖上,但我们仍应乐观地看待中长期形势。
本次论坛达成较为一致的见解。与会者均认为,中国经济社会正处于关键时刻,经济转型势在必行。在此背景下,目前房地产市场同样处于改革的深水区,改革的过程虽然缓慢,但在深度上却依旧潜行。挑战确实严峻,机遇依然存在。就四季度市场而言,大家持相对乐观态度,而对明年走势则认为存在一定的不确定性。
