市房地产业协会秘书长陈骏良
金地集团东莞公司副总经理陈君斌
市物联网产业促进会执行秘书长林丽霞
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲
股市操盘手兼房产资深买家杨伟光
楼市资深买家兼企业主徐家福
鼎峰集团市场主管茆亚琴
沿海地产东莞公司总经理曹永峰
市嘉安达房地产开发有限公司总经理助理袁惠清
合富置业东莞公司总经理肖伟嘉
今年以来，楼市量价齐升，随着房价步步走高，一些资金开始从楼市流出，李嘉诚抛售内地物业便是典型，王石等权威人物纷纷提醒楼市的风险问题，还有观点称楼市处于最后的逼空阶段。
具体到东莞，楼市已经热销超过一年半。前10个月的一手商品房、一手住宅的成交量、成交金额等四项重要指标已经全面超过去年全年，今年成为最火爆的楼市年份已成定论。但面向未来，走势依然不明朗，东莞楼市是否会像分析人士所称的那样到了即将崩盘的边缘？
为给读者廓清楼市迷雾，在岁末之际，南方日报东莞办事处日前举办了“东莞楼市还能火多久”的房地产论坛，邀请房地产开发界、房地产研究界、房产经纪界、资深买家、投资界、实业界等领域精英人士共同论道，碰撞智慧。
目前，由南方日报东莞办事处主办，房播客协办的第八届（2013年）东莞十大明星楼盘评选活动正在如火如荼地进行中，此次论坛是评选活动的系列活动之一。南方日报东莞新闻部主任肖开润、南方日报东莞新闻部副主任王慧出席了论坛，介绍了南方日报发展的近况，还与到访嘉宾共同探讨楼市发展。
此次论坛的与会嘉宾包括房地产开发界的沿海地产东莞公司总经理曹永峰、金地集团东莞公司副总经理陈君斌、东莞市嘉安达房地产开发有限公司总经理助理袁惠清、鼎峰集团市场主管茆亚琴；房地产研究界的东莞市房地产业协会秘书长陈骏良、瑞峰置业市场研究部经理李玲玲；房产经纪行业的合富置业东莞公司总经理肖伟嘉；投资界的股市操盘手兼房产资深买家杨伟光；楼市资深买家兼企业主徐家福以及东莞市物联网产业促进会执行秘书长林丽霞等。
多位与会嘉宾认为，东莞楼市走势一向比较平稳，房价上涨比较温和，仰仗自身的经济实力和人口总量以及广深外溢的购买力，至少未来三五年还能保持稳步发展的畅旺态势。也正因为房价涨幅较小，所以东莞楼市不太受投资客青睐，目前市场以自住需求为主。
深圳客占比超30%
南方日报：今年，东莞楼市前10月的成交超过去年全年，铸就最火爆的楼市年份，房价也随之水涨船高。据大家观察，今年楼市出现了哪些新特点？楼市火爆的推动因素有哪些？
陈骏良：今年东莞市场的支撑力一方面来自本市消费，另一方面来自外来的购买力。今年深圳客数量明显增加，估计在全市的比重超过30%。早两年，深圳客主要活跃在塘厦、凤岗、松山湖等靠近深圳的区域，现在扩散了，沙田、大朗、厚街等距离深圳较远的镇区也有一定数量的深圳客。
陈君斌：经历2008年的动荡，东莞楼市从2009年以来恢复到稳定发展的状态，今年市场更是畅旺，除了自身需求有充足保证之外，外来置业拉高了成交量，塘厦、凤岗这两个深圳客活跃的镇区成交量今年增加了一倍以上。而深圳客跟早些年以投资客为主的情况不一样，现在主要是自住，兼有少量度假，纯粹投资的比较少。深圳客的活动范围确实扩大了，如黄江今年也出现了大量的深圳客，金地·湖山大境、花样年·君山等项目的深圳客不在少数。
李玲玲：从土地市场来看，开发商拿地的积极性非常高，但相当理性，量力而行，很少超越资金实力去盲目拿地。洪梅、望牛墩、麻涌等镇的土地市场活跃，同时沙田楼市狂飙突进，成交创下历史纪录，水乡片区成为楼市的后起之秀。同时，今年，开发商有货就推，没有特意选择旺季，每个月份成交都比较理想，市场成交淡旺季不明显。价格方面，由于市场畅旺，开发商促销力度比往年小很多，一手商品住宅的均价大概8700元/平方米，同比上涨6%左右。
茆亚琴：今年，无论是首次置业的刚需还是改善性置业的刚需，爆发都很明显。而一些资源型的高端物业也受到了客户的认可。
林丽霞：东莞有800多万的常住人口，产业基础也是相当雄厚的，尽管其产业、人口层次相比广州、深圳相对低端一些，但是要保证六七万套的住宅年消化量问题不大，所以今年的市场在政策稳定的基础上表现得相当畅旺。
有大银行放款周期超过5个月
南方日报：如今已经到了年末，每到这个时候，开发商往往为了冲量会祭出较大力度的价格优惠举措，今年情况估计会怎么样呢？
李玲玲：如今受政策影响，市场观望情绪有所增加，11月、12月的成交量会比前期有所下降，到了年底，开发商会有一定的促销，但是由于资金回笼理想，相信促销力度不会太大，只是一些常规性的举措。
陈骏良：行情那么好，应该不会大面积降价促销了。
袁惠清：很多开发商提前实现了年度目标，不会大幅度降价，价格应该会比较平稳。我们公司的君珆也会有新品推出，价格优惠也不会比之前多。
曹永峰：我们的江湾国际项目也会维持正常销售，现在处于收官阶段了。
茆亚琴：今年恰逢鼎峰成立10周年，12月份会出台回馈老业主的优惠，如老带新赠送物业管理费，但也是一些常规性的做法。
陈君斌：没有重大政策或事件发生，年末的楼市应该会延续今年的热销状态，促销力度会有多大，现在还不好说，这关系政策、资金、信贷以及对明年的预期等因素。信贷会继续选择优质资产，对房地产而言，信贷紧张是长期的。
曹永峰：批了贷款但是放不下来的情况现在很普遍，甚至到了交楼时间了还没有放下款了，有的大银行部分客户放款时间达到5个月了。
楼市或有一定风险
南方日报：今年，重点城市房价走高，李嘉诚抛售内地物业，王石等权威人士提醒楼市风险，大家怎么看待东莞楼市的房价泡沫与市场风险，东莞楼市是否像某些业界人士所称那样处于最后的逼空阶段？
陈君斌：如果是投资者，可以学学李嘉诚做波段，抄底不追涨，资金往更谷底方向走，当前，欧洲已经降无可降了，是洼地，并且欧洲具有雄厚的基础，而中国现在是高峰期，所以李嘉诚把更多资金投向欧洲。如果是买房自住，涨跌是没有多大的关系。
李嘉诚抛售内地物业更多从投资回报率考虑，并不意味着中国大陆楼市就有很大的风险。如果热钱流出中国，那么就不仅仅是影响房地产，而是影响整个中国经济。热钱流出，会对经济和房地产产生影响，但是不会太大，因为中国有庞大的内需，可以形成对冲，会有一个平衡的效应。
具体到东莞，去年年底，金地集团把东莞确立为深耕城市之后，今年拿地的姿态高了很多，已经连续在塘厦、虎门、泛城区斩获了3个项目，现在只要有合适的项目都会拿，而不会考虑太多短期市场的因素。
曹永峰：最近，沿海集团展开战略研究会，认为市场高位运行，是有一定风险。这种风险，关键看政府怎么去合理地管控、消化它。从国家政策来看，房地产应该会软着陆。中国整体经济未来没有问题，现在有点风险完全消化得了。
陈骏良：东莞楼市以自住为主，价格也算高，楼面地价已经到了每平方米两三千元，加上建安、资金、税费等各类成本，卖个八九千元也差不多了，溢价空间并不大，所以东莞的房价是没有什么泡沫的，楼市泡沫破灭，也轮不到东莞，现在万科、金地、碧桂园等很多大公司纷纷在东莞跑马圈地，而不是要说撤走东莞，一些银行私下意愿还是热衷于给开发商贷款。李嘉诚那么庞大的资金量，卖掉100亿元的物业属于正常的资本运作，不必过度解读。
明年楼市或保持畅旺
南方日报：到了岁末，各位怎么看待明年的东莞楼市政策及市场呢？
陈骏良：东莞房价上涨比较温和，不到万不得已，不会出台新的政策，往往只是按照省里统一部署来落实。明年房价应该也会比较平稳，那么政策也会比较平和。至于十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”，因为要涉及到立法，估计周期会比较长，应该也会分批实施，而东莞最快估计也是第三批实施的。
今年市场铸就新高峰，明年供应跟不上，可能成交比起今年会有所下滑，但会保持畅旺水平，而价格会习惯性地平稳上涨，涨幅估计是几个百分点。
曹永峰：东莞的政策一向都比较平稳，不会太猛，明年应该也是这种模式。明年的市场估计变化不大，今年经济中低位运行还是支撑了楼市的繁荣，而明年应该更为乐观一些，就算东莞自身经济支撑不足，深圳那边还是会外溢过来。
李玲玲：今年前10月，东莞一手商品住宅成交大约5.9万套，合计大约619万平方米，同比增加34%，金额大约538亿元，楼市成交量及金额已经超过去年全年的数据。按照当前的态势，估计全年成交量会达到750万平方米，同比增长大约25%，金额达到650亿元，同比增加大约30%。明年会以旧盘加推为主，新增供应会有所下滑，同时改善型产品出货量估计也会有所下降，成交量估计会比不上今年，但不会相差太远。价格的话，今年价格在8600元—9300元/平方米之间波动，明年应该会保持大体平稳，也可能会出现向上3%—5%的浮动。
陈君斌：今年，东莞楼市量价齐升，可能是一个信号，预示着未来一两年会有一个快速补涨的过程，填补过去几年比较温和上涨的房价，除非有重大外力影响，明年东莞房价有可能上涨10%以上。地价、钢材、工资等成本在上涨，房价没有下降的理由，谨慎点说，楼市会稳步向前，乐观点说，房价会有一个补涨的过程。
肖伟嘉：从二手市场来看，今年成交的客户以刚需为主，炒房的主要在商业地产领域，在东莞投资住房回报比较慢，所以大部分是自住客。深圳、广州先后收紧了房地产调控措施，如二套房首付提至七成，延长非户籍人口买房前的社保或纳税缴纳年限，这会促使部分客户外溢到东莞。明年的东莞楼市，只要信贷政策不会太严，政府没有太大干预的话，还是会比较正常，能够吸引更多的广州、深圳客前来置业。现在东莞地铁还没有通车，一旦通车，房价应该会有一波明显的涨势。
楼市或能“火”上三五年
南方日报：任何行业都有周期性，东莞楼市热销时间已经超过一年半了，那么，东莞楼市还能火多久？
陈骏良：东莞市场跟其他城市不一样，不怎么受北上广深的影响，往往走出比较平稳的独立行情。东莞房价涨幅比较小，不像北上广深那样动不动就飙涨20%，所以不怎么能够吸引炒家，现在东莞市场基本上是自住需求。
东莞经济实力比较雄厚，常住人口也有800多万，楼市还能火多久，长远不敢说，三五年内保持稳步发展态势是没有问题的。按照当前的造价，东莞房价每平方米八九千元已经很理性，说有泡沫是瞎扯的。如今，东莞的轨道交通、CBD建设等重大工程还在推进之中，城市建设还没有见到成效，一旦成型，还会吸引更多外来群体前来置业。
另外，东莞还有一个消费趋势为人所忽略了，那就是只要稍微有点经济条件的人家，都会提前给下一代准备房子，就算小孩还在读初中，因为大家觉得现在不买，以后房子只会越来越贵，距离中心区越来越远。现在，各大公司都在东莞纷纷拿地，这也说明了业界看好东莞市场。
陈君斌：从全国来看，一线城市市场火热，二线城市两极分化，三线城市出现危机，这是当前的一个整体趋势。从经济、人口、消费力等方面来看，东莞属于二线城市。有的二线城市由于前期上马项目太多，可能面临消化问题，会出现问题，而东莞一直供需相对比较平衡，房价上涨比较温和，同时经济还处于稳步发展阶段，产业、交通、人口结构处于优化过程中，城市化还在持续推进之中，未来三五年依然会保持比较好的势头，市场会比较畅旺比较健康。
从十八届三中全会释放的消息来看，中央坚持以市场为导向来优化资源配置，从房地产行业来解读，未来几年，应该会以市场为导向来调控房地产，市场就是供需，这对东莞楼市保持畅旺有促进作用。唯一令人担忧的是房产税、遗产税，这是偏长线的政策，其影响几何主要看市场泡沫有多大，而东莞自住需求比较大，持有多套房的人至多三成，所以对东莞楼市影响不会很大。
徐家福：东莞的房产，自住还可以，投资的话就不太适合，相比北上广深，房价上涨较慢，投资回报率较低。
杨伟光：在未来五年到十年，楼市还是维持稳中有升的趋势。楼市跟股市、黄金一样，一旦形成了趋势，不可能一下子就改变，除非有不可预知的重大政策或事件发生。
我来自农村，以前在大企业做事，从温饱到有点余钱了，我就想到投资了，房子就是其中之一。很多工厂的管理层也是我这种心态。从房价涨起来的2007年以后，我没有再买过商品房，不过，今年我在沙田买了一套。我的标准是年投资回报率达到10%。如今，很多企业主买房，往往一次性付款，拿到房产证之后，再抵押贷款，购房资金很快又回到了他们的手上，这也是支撑楼市发展的重要力量。
本版撰文：南方日报记者 曾德军
摄影：南方日报记者 胡国球
