据《新闻晨报》报道，11月8日，上海市房管部门发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(以下简称“沪七条”)，纵观今日沪上房地产市场可以发现，这一调控措施已对申城的楼市产生一定影响。除了影响到一部分非沪籍的刚需客之外，二套房首付比例的增加，也进一步压缩了住宅市场的投资空间。而从往年楼市政策调控来看，每当住宅市场出现新的调控政策，商业地产会随之有所升温。那么，“沪七条”出台后，沪上商业地产是否受到影响？第四季度或明年，商业地产走势又将如何？不妨听听专家的意见。
朱永锋
上海中原工商铺二部写字楼A区总监
2001年进入商业地产领域，2003年加入上海中原工商铺部，深耕人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴等上海传统CBD的写字楼市场。业务涵盖买卖、租赁、咨询、策划等。
写字楼或成下一个投资目标
每次政策调控受到影响的都是住宅类的投资者，住宅投资受到限制，势必会让这些投资者寻求其他的投资渠道。商业地产投资相对稳定，且对资金的要求和进入门槛都不高，因而有不少投资者会选择具有发展潜力的办公楼或酒店式公寓等商业项目。此次“沪七条”之后，一部分受到政策影响的投资者，转而投向商业地产。核心地段的写字楼市场一直以来租金都保持稳步上升态势，因而写字楼或可成为这些投资者的下一个目标。地段、硬件、物业管理及租户，这些都是影响到租金收益的关键因素。
李玉中
上海中原工商铺二部写字楼B区总监
2005年进入商业地产领域，同年进入上海中原工商铺部。近十年的写字楼市场买卖租赁经验，对写字楼市场有独到的专业见解。专攻黄浦、静安、长宁、徐汇、闸北、浦东陆家嘴等区域的写字楼买卖与租赁业务。
写字楼投资门槛较低、收益稳定
“沪七条”的出台表明了政府对居住类房产市场调控的决心。其中，二套房的首付比例提高至7成，而住宅回报率普遍较低，无形之中，对商业地产是一种利好。以商业地产中的写字楼投资为例，按揭贷款一般首付比例为5成，对于一些资质良好的企业来说，贷款额亦会随企业本身的状态而上调额度。简单来说，以一家企业的名义，仅需低于5成首付即可拥有高品质的写字楼。同时，从写字楼租金情况来看，相比今年初，第三季度沪上核心区域写字楼租金上涨了10％。因而，投资者可以借此时机，进入商业投资领域。
黄超亮
上海中原工商铺二部商铺A区区域经理
2008年进入商业地产领域，同年进入上海中原工商铺部。长期从事沪上黄浦、卢湾、静安、长宁、虹口等核心商圈在内的一二手商铺买卖租赁业务，经验丰富。曾操作过华拓大厦、中邦秀食街、美吉特工业博览城等多个知名项目。
外围商铺投资火热
从近期沪上商铺市场的成交情况来看，轨交线路的开通和城市主题公园的导入，使得嘉定新城、江桥板块，以及受迪士尼主题公园建设辐射影响的周浦板块，都成为近期商铺市场的热点区域。而“沪七条”的出台，其实对沪上商铺市场的影响并不明显。可能会有一些被政策压缩而出的资金会流向商铺市场。目前，商铺市场成交较为活跃的是总价100万－200万元的一手商铺，以及总价500万－1000万元的二手商铺。临近年关，预计第四季度沪上商铺市场交易会延续第三季度的态势，保持量价齐升的趋势。
董敏
上海中原工商铺二部商铺B区区域经理
法学专业毕业，2001年进入商业地产领域，十二余年的从业经历，对商业地产有深度广泛的了解。2013年加入上海中原工商铺二部，主攻人民广场、徐家汇、七浦路等市中心核心商圈的一、二手商铺的买卖和租赁。
杠杆效应凸显商业投资价值
从近几年的房地产调控政策来看，都是以住宅市场为主。此次受到“沪七条”影响较大的是高端市场和投资市场。对于这部分投资者来说，在做投资决策时，必然会对成本和利润做个权衡，也就是考虑杠杆效应。在“沪七条”中，二套房首付比例的增加，事实上是增加了投资住宅市场的成本。同时，根据目前市场经济的发展，商业地产的需求量一直在稳步增长，投资商业地产的贷款比例也稳定，因而也可以看到整个市场热点也逐渐转向了商业地产项目。
苗传海
上海中原工商铺二部商铺C区区域经理
2002年进入商业地产领域，十余年从事沪上二手商铺的买卖与租赁，深具专业能力。2013年加入上海中原工商铺二部，对上海市区内的二手商铺市场有独到的专业见解。
看好后市但投资仍需谨慎
“沪七条”之后，沪上商业地产逐渐火热起来。上海商业地产项目的库存量和供应量都很大。从区域来看，内中环以内的六大中心区域，商业项目租金保持稳定上升态势，而中外环以外的区域，供应量较大，而租金水平较低。尽管对于第四季度及明年的商业市场持看好态度，但建议投资者在投资商业地产的时候，还是要对项目有一定的投资判断能力，因为投资有风险。可以多考虑核心地段区域、回报率稳定的商业项目，它们的承接力和需求量是比较大的，供应量则相对较小，对租金的上涨会有较大的推动力。
（责任编辑：宋雅静）
