世联地产的一项监测结果显示,今年第1周全市新房成交量价齐跌,全市无新增预售项目,二手房成交也大幅下跌。随着春节的到来,预计未来成交量将进一步回落。
在一手房方面,据深圳中原地产的同类监测结果显示,分区来看,除罗湖成交量有所增加外,其余各区均下降,其中福田和盐田成交量为0。
改善型住房,过去一年福田、宝安房最受宠
何为改善型物业?深圳中原地产研究中心提出,指的是90平方米以上物业,表现为二次及以上购买,为满足人们改善自住需求的住房。
该中心发布的一项统计数据显示,从改善型户型置业者的年龄来看,全市的平均年龄在35岁。成交比较火热的南山与福田两区,购买者的年龄分别为35、36岁,基本接近全市平均年龄,两区客户年龄基本可以代表全市购买者的平均年龄。
统计结果显示,从去年1月份开始,福田和南山价格一路上扬,势不可挡。1月,福田与南山改善型物业均价分别为29497元/平方、28729元/平方,截至11月份,价格已经攀升到33766元/平方、36348元/平方,远高于11月份全市所有户型均价29212元/平方,价格涨幅分别为14.47%、25.52%。面对较高的价格及较快的价格上涨势头,多数置业者望而却步,无力为高房价埋单。对此,该中心研究报告评价称,“由此可见,对于一般家庭而言,想要拥有自己的改善型物业,提高生活品质,可谓是‘前路漫漫’。”
其中,龙华与宝安由于离市中心较远,片区配套相对不够成熟,居住舒适度减弱,其价格相对较低,购买者承担价格压力较小,所以平均购房年龄较小;而盐田是改善型置业者平均年龄最大的区域,这与该片区的户型分布相关。该区域房源相对较少,改善型户型多为豪宅别墅型住宅,提升了改善型物业类型的整体均价,购买者须有较强的经济实力,平均年龄相对较高。
此外,具有代表性的福田和宝安总体市场份额占比虽然并未领先于人,但改善型户型成交比例分别占到了23%和24%,基本覆盖改善型物业成交的半壁江山。研究报告认为,“这正与福田区市中心CBD地位,生活配套高度成熟,南山依山傍水、自然景观怡人的居住环境相吻合。无论从地理位置还是生活配套,两区的改善型物业才真正契合了改善型客户的需求标准。”
新房量价齐跌
罗湖同比价跌4.91%
就今年第1周(2013年12月30日-2014年1月5日)的深圳住房市场情况,世联地产的一项监测结果显示,当周全市新房成交量价齐跌,但跌幅较上周有所放缓;二手房成交大幅下跌;总成交量中,一手房占比有所回升;全市无新增预售项目。随着春节的到来,预计未来成交量将进一步回落。
据统计,过去一周时间里,深圳一手住房市场共成交450套,环比下跌5.26%;成交面积3.94万平方米,环比下跌4.22%;成交均价为17708元/平方米,环比下跌2.83%。二手房市场共成交827套,环比下跌33.89%;成交面积为7.03万平方米,环比下跌32.64%。一、二手房总成交套数为1277套,总成交量环比下跌26.01%,一二手房成交比率为0.54。
在一手房方面,据深圳中原地产的同类监测结果显示,分区来看,除罗湖成交量有所增加外,其余各区均下降,其中福田和盐田成交量为0;龙岗区依旧是全市成交主力,上周以357套的成交量占据了79.33%的份额。成交价格方面,上周全市的成交均价为17708元/平方米,环比下跌2.83%。从各区看,上周除龙岗小幅上涨0.61%以外,其余各区均下跌。其中罗湖跌幅最大,为4.91%。
根据深圳中原地产的监测,受元旦假期的影响,上周二手住宅成交827套,环比下降33.89%,成交面积为7.03万平方米。分区来看,上周各区成交量均下降,各区降幅相当,均在3成左右。上周二手住宅的成交均价为29020元/平方米,环比小幅下跌2.63%。分区来看,上周罗湖、宝安和盐田均价上涨,其中盐田因万科东海岸社区等高价楼盘成交,拉高片区均价上涨51.08%。福田、南山和龙岗三区均价小幅下跌。
预计春节后成交会回升
但地产观察人士也认为,上周一二手住宅成交量价均下降,其中一手均价受成交结构影响较大,从市场实时成交情况来看,农历年将至,市场较为平静,新房推盘量继续缩减,仅个别楼盘加推少数单位,同时需求较为理性,因而成交量下降;就二手市场而言,由于新房推盘量减少,部分客户回流至二手市场,加之银行进入新的会计年度,开始批量发放住房贷款额度,预测节后二手成交量也许会在目前较低的水平上有所回升。
声音
专家:今年政府调控手段会有大调整
市住房研究会常务会长陈蔼贫认为,十八届三中全会之后,随着土地政策、税收政策以及货币金融政策在今年的逐步落地,2014年的房价将逐步回归市场。“今年包括深圳在内,一线城市房价的增速会有所放缓,但是上涨趋势难以改变。而二、三线城市会出现一些分化,这些城市的房价在某一时间、区间内下跌也很正常。”
陈蔼贫进一步解释道,2014年,政府对于房价的调控手段会有重大调整,比如不直接干预市场,通过税收、金融调节交易等。“限购、限贷等单一手段会逐步淡出,但不会马上取消,因为如果取消会出现政策真空期,不利于市场的稳定。总体而言政府在宏观上会用市场调节取代行政手段。”陈蔼贫说,“随着政策的调整,2014年改善性需求会进入市场。”
对于一些刚需人群,陈蔼贫建议按自己的承受能力去选择不同的房源,而一些中低收入人群也最好能选择保障房。与此同时,他还表示,要正确看待房地产投资客,“有投资这个市场才是正常的,也符合市场经济的规律,良性的竞争才能形成健康的市场机制。”
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新房可售量:消化时间约一年
据统计,截至2014年1月5日,深圳全市一手房可售面积为396.92万平米,可售套数为41245套;若按近8周深圳全市新房周平均775套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为53周。
过去的2012年、2013年刚需旺盛。2012年,小户型作为市场成交绝对主力,一路领跑深圳房市;相较于前年,2013年的刚需依旧旺盛,占据市场大半份额。但除刚需市场,去年的改善型物业占比也较大,截至11月份,全市一手住宅90-144平户型的成交面积为55.68万平,占全市总成交面积的16.10%;二手住宅市场更是占据了33.34%的市场份额。
