始于2013年年底的南京土地出让模式调整,终于在昨日掀开了面纱。昨日上午,南京市国土局对外宣布,南京将调整土地出让模式,并正式发布了《关于土地出让模式调整的说明》。此次土地出让模式的调整主要集中在两个方面,一是设定土地出让的最高限价,实施“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让;二是明确住宅用地的“5090”政策,即在商品房用地出让时明确,90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
限地价 最高竞价控制在起始价45%左右
政策原文
针对全市范围内的商品住房用地,原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让,即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价,最高限价原则上控制在起始价的45%左右,在达到最高限价时仍有竞争的,则停止竞争地价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞得人。
保障房资金属于地价组成部分,纳入同级财政统一使用管理。竞得人在竞得土地后,在缴清全部土地成交价款之前必须交清保障房建设资金,或者在一期工程竣工时将配建的保障房交付给政府,否则视同违约处理。
具体实施:
仙林湖等五幅地最高楼面地价
都低于同区域“地王”价格
昨日,南京市国土局发布的土地出让公告,推出了来自于仙林湖等区域的五幅建设用地,在出让条件中这五幅建设用地都特别注明了最高拿地总价,就是所谓的“限地价”。
在昨日推出的这五幅住宅用地中,仙林湖西侧的G07地块,设定了最高限价为35.2亿元;燕子矶街道经五路东侧的下庙村G08地块,设定的最高限价为27.6亿元;位于高新园学十二路以南、务实路以东G09地块,最高限价为4.4亿;高新园弘景大道以东、吉印大道以北G10地块,最高限价为11亿;东吉谷研发二路以南、发展路以西G11地块,最高限价为10亿。
这五幅住宅用地在出让条件中的最高价限制,便是南京即将实施的“限地价”政策。按照这些最高限价来计算,以上五幅地块的最高楼面地价,确实都低于同区域的“地王”价格。
以位于“地王”多发的城北燕子矶街道经五路东侧的下庙村G08地块为例,该地块总出让面积81377.79㎡,起拍总价为18.96亿,最高限价为27.6亿,为商住混合用地。按照最大容积率为3.2计算,G08地块最低楼地价为7280元/㎡,最高楼地价则可达到10599元/㎡。在2013年,城北由中电熊猫置业拿下的G53地块,成交楼面价为15420元/㎡;距离此次出让的G08最近的一幅同类商住混合地、香港嘉华持有地块,拿地楼面价也高达12927元/㎡。
专家分析:
新政意在控制地价进而稳定房价
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,此次新政主要聚焦三个核心内容,一是控制地价进而稳定房价,降低地价驱动房价的助涨效应,降低地王推涨房价预期的心理效应;二是从土地供应源头着手,强制性增加中小户型供应,缓解供求失衡中最突出的中小户型供应紧张并借此稳定房价,保护刚需;三是通过竞保障房建设资金,输血住房保障,增强通过住房保障稳定楼市供应和房价的能力。
这样一来,土地、中小户型供应、保障房三箭齐发,全是楼市最突出和最需要首先解决的问题,重点抓得准。这样组合拳出击,传递调控信号,稳定楼市预期,促进楼市稳定健康发展。
“5090政策” 90㎡以下房屋比例>50%
政策原文
“全市范围内的商品住房用地,在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例,全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%,并写入土地出让合同,具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。对于一些特定区域、特定项目,可视具体情况来确定套型比例要求,并按规定报经政府批准。”
具体实施:
年后18幅预公告地块明确执行
马年春节后挂出的18幅预公告地块,大多被国土局贴上了“套型建筑90㎡以下建筑面积占住房总建筑面积的50%以上”标签。
在2月19日首批出台的7幅预公告地块中,仙林湖西侧二地块明确要求,“套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例>50%”;城东麒麟科创园内的土城头路以南中花岗地块也同样被要求,“套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例>50%”。此外,江宁区高新园学十二路以南、务实路以东地块,江宁开发区东吉谷研发二路以南、发展路以西地块,也同样被明确要求实施“5090”政策。
2月20日,南京市国土局又公布了第二批共计11幅预公告地块,这些地块中一共有7幅来自城北和江宁的住宅用地,被明确要求执行“5090”政策,即“套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例>50%”。
南京市国土局相关人士在接受晨报记者采访时表示,根据2013年12月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,此后出让的住宅用地中,都会有“5090”的政策规定。
专家分析:
市场效果最早在明年下半年出现
南京网尚研究机构总经理李智在接受采访时表示,户型结构、保障房增量、土地限价这一系列政策,会对未来房地产市场产生一些影响,这是政府为了稳定市场做出的决定。不过,“5090”政策出现在供地阶段,从开发周期出发考虑,最早的市场效果应该会在明年下半年以后出现。
南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远表示,“5090”政策可能短期的作用不会太明显,但长远看有利于房价稳定。因为即使是现在出让的土地,到建设阶段也要在2015年左右,相对目前刚需要求占比60%的市场,只能说是微调供应结构,但不像9070政策那么的刚性,所以作用有限。
