在限购限售限价等多项调控政策的高压之下,市场的投资力被逐渐地排出住宅市场。随之而来的就是商业投资潮的兴起,特别是在商业公寓方面,更是掀起了一股新的投资大潮。据数据显示,仅在2013年年底,广州公寓浪潮就来势凶猛,仅12月中旬一周就有4000套新货入市,大有与刚需产品平分秋色之势。而在今年,两会期间政府再度重申将遏制房地产投机,而公寓仍然将是投资者的重要选择。而在其中,由于具备了产品以及配套的强大优势投资者更青睐于市中心的优质公寓。在今年,在广州市中心预计将会掀起新一轮的商业公寓热潮。
投资型公寓市场表现不俗
近年来,由于住宅市场的调控愈发严厉,以住宅作为投资手段变得越来越难。特别是从去年开始,政府对住宅产品实行更加严格的调控措施“限签限售”甚至“限价”等手段不仅让住宅供应越发吃紧。而近两年分拆式商铺的负面新闻不断,也在一定程度上促使投资者更愿意将资金投放在相对保险的公寓产品上,“总价低、风险低、产品多、不占名额”这些优点让商业公寓进入爆发期。
而随着市场需求的增加,投资型公寓在投资市场了也有着不错的表现。据高力国际数据显示,2013年第三季度,广州市无新增服务式公寓项目落成入市,市场总库存维持在3213套,其中国际知名服务式公寓管理品牌管理项目(包括雅诗阁、奥克伍德及辉盛)库存套数约在1454套,占比在45.3%左右。市场整体平均空置率较上季度基本持平,为23.6%。在旺盛的需求刺激下,各服务式公寓项目在租金报价上表现转为强硬,市场租金有所上升。本季度录得广州市服务式公寓市场平均租金约为202.4元/平方米/月。
而在去年的第四季度,广州投资性公寓的市场表现仍然较好。据高力国际的数据显示,2013年的第四季度,受广州各类展会如广交会等带动,市场短期租赁需求上扬;此外,年末外资或合资企业人事换任、新派遣等活动频繁,带来新的长租需求,因此,本季度广州服务式公寓市场租赁成交较为旺盛。来自日本、欧美制造业、零售等企业如日本丰田、NIKE、宝洁等企业高级管理层等依旧是季内高端服务式公寓市场需求的主要来源,此外来自国内如江浙等长三角区域、珠三角区域私营贸易公司老板、高层等需求呈上升趋势。2013年第四季度录得广州服务式公寓市场整体空置率为20.1%,环比下降3.4%。租金方面上升约1.2%至每月每平方米204.8元。
“由于限购的政策对买房对象的限制,导致很多原本想购买住宅的人只能购买不限购的产品。而在不限购的产品中,公寓最有代表性。广州的公寓热是这三年来才出现,从整个中心城区来说,过去这几年都出现过一些不错的公寓,也受到购房者的热捧,总体的形势比较乐观。”广东房联房地产常务顾问许学锋就认为,在房地产总形势趋向好的大背景下,公寓将会越走越热。投资商也看到市场的前景,在过去几年,公寓项目成为他们的重点发展对象。
市中心投资型公寓更具价值
在住宅市场受限后,转身进入商业地产的不仅是购房者,还包括越来越多的开发商。特别是近年来展开的投资型公寓大潮当中,从市中心至周边区域,已经形成了蔓延之势。特别是在广州的近郊区域,如番禺、增城等地,大量的公寓产品出现在市场中。而相比之下,近郊的公寓产品明显在价格上占据着非常大的优势。以番禺为例,去年在番禺一套45平方米左右的公寓产品的价格,最低可以去到9000元水平,而在广州天河,同样的公寓产品,单价起码在3万元/平方米以上。由于价格的差距使得不少投资者涌向近郊购买低价公寓。而事实上,有市场分析人士提出,市中心投资型公寓才更加具有投资的价值,而近郊低价公寓投资风险性会更大。
据高力国际数据显示,去年第四季度,广州市无新增服务式公寓项目落成入市,市场总库存维持在3213套。截止至2013年底,广州优质服务式公寓库存中约78%以上位于天河区,其中又以天河北-体育中心为主,珠江新城目前项目较少,但整体品质较高。这些商业性质的投资型公寓无论在租赁比还是在二手交易上都是回报率最高的。
据最新统计数据显示,在2013年二手公寓市场上,商业公寓成交比例高达66%。而在租赁方面,以公寓较为集中的珠江新城西区为例,租金最高的爱丁堡国际公寓,虽然投资门槛至少都要260万元以上,但其在高端外籍租客群体中的租赁活跃度及租金收益,依然吸引资金实力雄厚的投资者出手。合富置业研究数据统计,2013年其平均租金回报率高达4.03%,高于周边铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光大厦等住宅公寓。
不过,对于资金实力相对较弱的小型投资者来说,若有购房资格的话,还是更倾向于选择相对成熟的低总价住宅公寓。合富置业研究数据显示,平均租金回报率分别达3.44%和3.53%的铂林国际公寓和嘉裕礼顿阳光大厦的小户型单位,相当受小型投资者的关注。
配套成熟投资公寓难求
拥有相当不错的回报率,但由于市区土地资源紧缺,优质的投资型公寓产品已经变得可遇而不可求。与近郊涌现大量公寓产品不同,市区特别是在天河这样的繁华区域,往往有投资公寓产品的出现就会遭遇抢购。
在去年12月,天河华景里收官之作“理想地”组团正式对外发售,推出45平米两房和85平米三房的复式LOFT公寓,带精装折后均价尽管已经去到了35000元/平方米。开盘前晚已进行了一轮内部认筹,加上正式开盘的散客购买,总去化率就达到七成。不少买家甚至在开盘时就已经选购不了自己钟意的户型。
有抢到公寓的买家就曾表示购买是用于投资,而“理想地”最吸引他们的是其不限购性质。据现场销售透露,其实,该盘从内部认购开始就已经非常火爆。销售人员仅通知已下诚意金的VIP客户到场,当场就已经掀起一波抢购潮。
由于买家的追捧,市中心投资型公寓产品在价格上也水涨船高。上述的“理想地”组团在开盘前的吹风价一度叫到42000元/平方米。然而开盘当天,开发商为了引足市场注意力,折后均价是35000元/平方米。其中,东面的单位由于光照好,且直望天河公园,折后均价去到37000元/平方米,比西面的单位贵出3000-4000元/平方米。
尽管价格已经逼近40000元/平方米,但买家仍然表现得十分的踊跃。“天河中心区域的公寓无论是出租回报率,还是转手升值空间,前景都相当可观。”楼盘的销售人员透露,不少买家看中的是周边配套和交通,“附近的楼盘都已开发完,交通和配套已发展成熟,这是‘理想地’的首批单位,价格还是比较优惠,后面推出的单位价格应该会更高。”
优质公寓产品与配套是关键
中心城区的不限购公寓产品具有较大的投资潜力,但也并非所有的市区公寓产品都具有投资价值。有市场分析人士指出,项目的配套才是公寓项目是否有投资前景的关键。
以上述华景里·理想地楼盘为例,该项目之所以能吸引到大量的投资客户进行抢购,配套的优势就非常明显。据介绍,华景里·理想地位于天河核心位置,坐拥华景新城20年成熟配套,拥有BRT、地铁立体交通网络,一条龙名校教育体系,华景小学、113中学、华南师范大学、暨南大学等诸多名校环绕,且邻近70公顷的天河公园,私享一线绿色资源,是具人文氛围及升值潜力的绝版核心物业。
除了配套以外,产品的优势也十分地明显。据了解,华景里·理想地现正主推45-80平方米两房至三房LOFT,不限购不限贷,商住投资皆相宜。买一层得两层,享160%超高实用率,买45平方米用72平方米,买80平方米用120平方米,超高性价比的百变LOFT空间。十一国庆期间,华景里·理想地LOFT样板房已梦幻面世,4.5米挑高气派大厅,现代简约装修风格,创意百变;无遮挡室内视野,尽显艺术气息。绝版精装标准,拎包即可入住。百米无敌楼距,中心园林景观一览无余,二十年醇熟华景社区,创造天河品质生活。
