【经过近十年房地产行业的高速发展和迅速膨胀，中国的房地产行业已经积累相当程度的泡沫，尤其在那些资金相对充足而需求量并不高的城市，楼市的泡沫化程度尤其明显。】随着秦皇岛等楼市的部分楼盘房大幅度降价，“楼市崩盘论”被炒的沸沸扬扬，秦皇岛楼市发展又该何去何从？秦皇岛楼市应该怎样从困境中解脱？3月中旬，有媒体曝出河北省秦皇岛市一个名为“珠江道12号”的楼盘“打六折”促销。消息一出，舆论哗然。我们的记者也赶到秦皇岛进行了一番调查。
房价疯狂下跌，秦皇岛楼市难现昔日辉煌
眼前这个楼盘就是在媒体上被热炒打六折的“珠江道12号”。据了解，该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。
销售人员：现在是这样做的，按原价来交，然后所谓的6折，4%是房款，是要质押的。这部分钱也是要交上来，银行质押，每年返还10%
这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者，购房者与开发商签订购房合同时，合同约定房价为目前房价的六折，也就是5000元/平方米，包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。举个例子来说，如果购房者要买一套196.28平方米的房子，按照原价9688元/平方米的价格计算，总房款是1901561元，而按照折后5815.98元/平方米价格计算，购房者将可以节省840000元。
销售人员：全部都是这样大的户型，销售已经三年多了，剩余的房源不多，开发区这边没有必要在这那个什么了，他肯定还要去开发更多的项目进行投资的。但是他不是资金链断了，它只不过是想把这些房源清理出去，快速回笼资金，可以开发更多的项目。
销售人员说，珠江道12号的开发商希望通过这样的打折方式可以尽快回笼资金。那么这种楼盘打折的情况在秦皇岛是不是很普遍呢？离开珠江道12号，记者赶到了万科假日风景。
秦皇岛市万科假日风景销售人员：除了顶层，其他的都可以参加这个。
记者：两万抵七万的活动？
秦皇岛市万科假日风景销售人员：对，两万顶七万的活动。
记者：这个是优惠最大的？
秦皇岛市万科假日风景销售人员：对，其实这个比两万抵七万要合适。
万科假日风景所说的两万抵七万，就是说不管房屋总价多少，都直接降五万给买房的人。一套价值100万的房子可以享受九五折。随后，记者又随机走访了八家楼盘销售中心，绝大多数的房屋销售都会有一定程度上的打折优惠，办法也是各有不同。
秦皇岛市浪淘沙1号销售人员：分三期，现在交总房款的40%，然后签合同再交40%，一下子20%是今年年底，12月31日之前交清，还有就是按揭贷款，八九折，首付30%，如果首付不到40%的话，也按照八七折走。
这是位于北戴河地区的浪淘沙1号楼盘，刚刚开始打地基，也已经开始打折预售了。那么，这个楼盘为什么会这么急于打折销售呢？这位销售人员道出了其中的原委。
秦皇岛市浪淘沙1号销售人员：说白了，就是开发商回款。
记者：什么意思？
秦皇岛市浪淘沙1号销售人员：就是先回点钱。这个就是互利，也不可能一点都没有兜，就指着回款盖房。
东戴河住房打折销售，别墅项目大量荒芜
秦皇岛被称作是北京的后花园。这个后花园虽然还没有出现开发商跑路，资金链断裂的情况，但房地产市场确实有些冷清。与秦皇岛毗邻的辽宁省东戴河有着类似的优美海景，同样这里也修建了许多楼盘，那么这里的房地产市场又如何呢？
辽宁东戴河新区，其前身只是千百年来都没有什么变化的大片泥泞起伏的荒芜海滩。2008年2月，辽宁省绥中县在原有工业园区基础上规划成立了绥中滨海经济区，2012年1月初，正式更名为辽宁东戴河新区。六年前这里是一张白纸，没有东戴河名字，更没有这个地方，而六年之后，这片荒芜的海滩已经被大片的楼群所覆盖，那么，这些楼盘的销售情况如何呢？ 记者首先来到了一处叫做佳兆业东戴河的楼盘。
佳兆业东戴河销售人员：现在在售的楼盘是养生度假岛，主要是秦汉养生文化为主，推动的是住宅产业。
销售人员热情地向记者介绍着楼盘的情况。走进销售中心，记者看到，这个销售中心装修得可谓是富丽堂皇，服务员的介绍同样是高端大气，体育公园、欢乐水世界等高端项目应有尽有，那么这样高端得楼盘实际价格又会是多少呢？
佳兆业东戴河销售人员：咱现在折扣像五期(音)咱有七二折、九八折，然后还有一个九八折，七二、九八再九八，这三个折扣。
记者：七二折之后再给个九八折？那是多少折？那最后是几个折啊？
佳兆业东戴河销售人员：就是把这三个折，三个折全乘一起。
记者粗粗算了一下，按照销售人员的介绍，这个楼盘的实际折扣是在6.9折，一套将近100平方米的房子按照7200元每平方米的均价计算，原价是104万元，折后是72万元，优惠的力度还是很大的，而且还是精装修的项目。
佳兆业东戴河销售人员：这个就是属于是客厅，然后加厨房在一起的，这边有一个卧室。然后这边有个次卧。
精装房、打折、海景房，一系列的条件的确足够诱人。离开这里，记者又随机走访了四处销售中心，每家都有优惠促销活动，价格也是一个比一个低。
佳兆业东戴河销售人员：如果是按九折算的话，相当于前面的房子价格这个。
记者：40万差不多能买一套了？
佳兆业东戴河销售人员40万左右吧，99的。
如果感觉这些优惠条件的诱惑还不够的话，这里还能够解决落户和学籍的问题，在一处楼盘记者甚至见到当地教育局为楼盘出具的一份文件承诺，购房者的子女可以在绥中的任意一所小学、中学、高中学校办理入学学籍。
东戴河御海龙湾销售人员：咱们现在辽宁的分数线不是低吗，您要是在咱们这块买房子的话，住的话，孩子分数线不也就随着低下来了吗？辽宁省分数线低，所以您如果住在咱们这里，您孩子上学，考学也是特别好考的。
据了解，这处名为御海龙湾的楼盘建筑面积达到180万平方米，这个数字就相当于2012年秦皇岛市全年的销售面积。而截至2012年末，东戴河新区一共有18个房地产项目开工建设，累计投资36.77亿元，开工面积504万平方米，已施工面积312.7万平方米，销售面积却只有27.7万平方米，销售压力不言而喻，而且记者在调查时也发现了一些在建项目已处于停工状态，工地上已经看不到工人的影子，在一处名叫合生天戴河的楼盘，记者甚至见到了一片荒芜的别墅。
东戴河合生天戴河销售人员：咱们现在的话，有一次性付款是两万抵十万一个折扣。
记者：两万抵十万。
东戴河合生天戴河销售人员：对，相当于省了八万块钱，在你的总房款里直接减了八万。因为我们这边也不卖，有人买也不会卖现在，因为咱们的开发商这边没我们卖这边的，如果想要的话，我们可以后期通知。
这位销售人员告诉记者，整个项目是2008年开发的，现在只是销售一侧的别墅，而另外一侧300多套的别墅一套也没有卖出去。记者在现场没有见到一户入住的住户，到处都是荒草，有的地方刚刚打好地基就被荒废了，有的地方只是建了一半就停止了。
无论是秦皇岛还是东戴河，可以想像，如果楼盘持续卖不出去，资金就无法回笼，开发商的日子就会越来越难熬。
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网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”，秦皇岛楼市何去何从？
网络上的一篇报道--《楼市供需失衡秦皇岛或现鬼城隐忧》，文章正是指出了一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。并由此得出，由于城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，崩盘的案例或将逐步增加，秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险的结论。一时间这一报道在地产界引发了巨大波澜，为了调查事情的真实情况，经过多方联系记者终于见到了珠江路12号的开发商张椿军。这也是他首次就打折事件公开面对媒体接受采访。
秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司董事长张椿军：当时说心里话我们真的没有想到有这么严重的一个后果，我们只是说什么，在大家都不温不火卖房的部分，我先卖一部分，把我的尾盘处理掉，把资金回来，仅仅就这么一个小的想法。没有想到有这么大的一个轰动的效应，当然这个轰动效应对我而言可能是个好事情。
一见到记者张椿军就迫不及待地告诉记者，他没有想到自己企业的尾盘促销活动，能够引发这么大的影响，自己也成为这次事件的暴风眼，不过，无论影响是好是坏，企业促销的目的却的确达到了。
张椿军：起码来讲，我每天这种电话来访量，来客量，包括我的销售量现在我是非常好，在秦皇岛目前来讲可以算是拔得头筹吧。
记者：促销以后直接就是三个月卖了105套。
张椿军：对。
珠江道12号是2009年开发的，交通位置优越，在秦皇岛算一个高端的大盘，那么，究竟是什么原因使得张椿军进行打折促销呢？
张椿军：在2013年的上半年我们每个月套数就是一个月一天一套，我一个月大概在回款在四千万左右，平均。到了下半年的时候，尤其是在九、十月份，那时候我们基本一个月两三套。也就是这个样子
采访时，张椿军告诉记者，珠江道12号是2011年开始正式对外销售的，销售一直在他的计划中进行，比较平稳。但是，从2013第四季度开始，销售情况突然急转直下，一个月只能卖掉两三套房子。
张椿军：我们卖到百分之八十几的时候我应该是全部收回了，至少包括我们所有的融资成本也好，一切的税收成本也好，我都收回了，对于我企业来讲，这笔资金没有什么压力，不是说我有资金链的问题，而是纯粹就是我剩余的利润，剩余的利润到底如何来促制它，是继续在这里让它沉淀还是我把它变成现金去再盈利？我说的，下一个就是说，一个是对融资，我们两个潜在的利益，一个融资的成本的算一个利益，再一个，对于我的企业来讲，我拿到这笔钱再去创收还有一个相对的收益。
张椿军原本的计划是想在2014年初就结束这个楼盘的销售，虽然开发成本早已经收回，不过销售情况的变化，使得他不得不考虑积压房源财务成本的核算，面对剩下的300套房子的销售时，张椿军感到了很大的压力，开始筹划着促销活动。
张椿军：现在是这样，这七个亿如果这个房子在这，存量慢慢往外卖及需要一个漫长的，如果按照我们10月、11月份的这种销售，每月一两套的话，每个月几百万回款的话，去化的时间是过长，太长了。
经过认真的思考，张椿军选择了一种特殊的6折优惠：珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款，简单的说就是一套房子总价100万元，购房人先交全款100万，以后每年给他返还10万元，连续返4年。
张椿军：就是说我让他把他存到银行，我平均吃了4%的利息这就等于我六折以外额外的收入，又收入了4%。我那60%的资金我还能去做资本运作，同时我也可以做下一个项目的储备资金，它给我带来的利润，或者我觉得这样的话，我把它退还给业主我也没有太大的损失，也就是说去了这4%，我拿出6%，6%对我们资金成本来讲是非常低的了。
张椿军坦言，在如今的金融政策大背景下，开发土地贷款的可能性非常小，作为一家房地产企业如果想发展，就必须要储备足够的资金来拿地，这次促销也的确为他带来了足够的资金储备。而当谈到时下秦皇岛其他楼市的销售情况时，张椿军同样表示压力很大。
张椿军：大家都想了很多的办法。除了我们这个办法以外，我们也了解到，其它的项目有一些存一万送几万，送八、九万，还有就是送一些精装，再有一些就是八五折、九折、明降，这些都有，大家都在想办法去化自己的库存或者是销量的、资金的回笼，所有的人都在想这些办法。几乎所有秦皇岛在建的楼盘都在想办法回笼资金。
秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光：现在销售的不是特别理想，实事求是的讲，特别是去年跟今年最近大家，这产品很不错，也很认可，也是很，因为地理位置和周边的环境、条件，因为沿海，离海最近的，也是酒店式公寓的，但是目前大的形势和百姓观望的状况形势，对于销售这块还是不太理想。看见很多，真的下手的人和掏钱的人还在观望。
记者：你现在实际销售了多少？
郎晓光：实际销售了100多套，一百六几十套的。
记者：您总共是应该是700多套。
郎晓光：应该是670多套。还有500套的存量。
郎晓光现在开发的是金梦海湾第一观，位于秦皇岛市中心海岸线，是离市区最近的一个纯一线海景公寓，如此优越的环境在三年里的销售情况却非常不理想，还有500套的存量。他也不得不推出了一定的优惠活动。
郎晓光：我们一次交款的，可能要优惠到达5个点，6个点，甚至最高的时候，达8个点这样的。
记者：就是92折、95折这样的？
郎晓光：对，是这样的。如果是未来看看我们在增值服务方面，我们还有赠送客人。因为我们这是旅游度假，能够为我们后期合作单位，能够代理房产增值可以凑集服务这方面。
由于前期的销售进展不是很理想，郎晓光现在只能推出最大92折的优惠，为了让记者更深入的了解他的楼盘，他带着记者去参观了样板间。
郎晓光：因为我这个设计是一个板楼，没办法，有一面观山，一面观海，要不客厅就观山、要不卧室观山。
记者：那我入住，都是这些东西可以使用的吗？
郎晓光：对。这都是交房子的标准。你看我们这个不是板楼进来，这个课题朝北向的这个背面能看见山，能看见城区，上面这个卧室，整个是一个整体的厨房。
记者：这个装修每平方米大概是多少？
郎晓光：均价下来得3000多块钱，含家电、家具。我们这么精雕细琢，这么产品质量这么好，这么完美。实际上有的时候，有时候也想不通。
郎晓光告诉记者，这套楼盘花费了他很大的心思，之所以卖得不好，与时下的金融政策有着直接的关系。
郎晓光：这块实事求是的讲，因为它是高端产品，买的起这个房子的人，他的收入，以及是他是第二居所和第三居所的条件，也有投资置业，也有养老居住，也有这种给老人进行海边的海景度假这个需求的业主。总体来讲，还是，对于这个像其他刚性需求这种，按揭贷款的人数少，他不是那种踊跃，也不是那种，有的是外地人，虽然不限购，但是他有一些，可能在办理按揭贷款的烦琐，而且要求比较苛刻，所以这个给我们带来销售的话，就有一些不利的因素存在，
这个楼盘主要是针对外地客户，由于秦皇岛本地对于外来人口的购房贷款要求很严格，流失了很多消费者，给企业的资金回笼带来了压力。
郎晓光：真实的压力，就是财务成本，现在就是金融对于房地产的政策，政策还不是倾斜，不明朗，再加上贷款这个，这个首付贷款不断的提高，门槛不断的提高。
金梦海湾第一观现在的贷款额度达到了50%以上，面对巨大的财务成本压力，郎晓光表示他今年要改变一些销售策略。
郎晓光：像今年我们定的任务，必须4个亿的销售额，我们按照我们年初计划和现在实施，我今年2014年的销售任务是4个亿。我这4亿陆续暑期我要过来的话，我每个月减少这些财务成本了，就会还这个，还这些贷款和一些退金工程款这些，减少财务成本了。
开发商的无奈和焦虑正是秦皇岛楼市共同的心情。秦皇岛楼市虽然并没有外界传闻的那样风声鹤唳，但在资金链紧张和巨大库存双重压迫下，上涨动力正显衰竭。
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前面我们看到秦皇岛楼市的销售非常不景气，开发商也在苦苦坚持。其实秦皇岛所面临的困境是很多三四线城市房地产面临的普遍问题。中国房地产数据研究院的统计数字显示，大约有70%的三线城市房地产市场都或多或少存在供大于求的情况，面临下行压力。那么秦皇岛房地产市场究竟会何去何从呢？
政府回应楼市崩盘是个伪命题，打折是个案
秦皇岛市住房保障和房产管理局副局长陆长明：那么应该说平常的折扣或者说降价促销也应该是局部的，因为个别项目现在已经剩下尾盘的销售，剩下都是面积额大，或者说库存比较差像这种项目，它这个降价促销我想一个是合理的，也是正常的。
3月31日上午10点，秦皇岛市政府召开新闻发布会，对近来外界媒体关于秦皇岛楼市发展失衡的报道专门进行回应和解读。在这间不大的会议室里面，云集了来自北京和秦皇岛当地的多家媒体，房间挤得满满当当。
陆长明：至于说秦皇岛的房地产是不是会崩盘，我觉得这是一个伪命题，包括秦皇岛是不是有鬼城，这也是一个伪命题，因为它没有一个合理的认定和支撑，刚才秦皇岛的过去几年秦皇岛房地产业的相关一些数据以及相应的变化，还有未来一个时期秦皇岛房地产业发展的走势，我已经做了一个比较系统的阐述。
发布会的主要发言人陆长明首先表示，秦皇岛的房地产市场依然处于健康理性的正常轨道，诸如“楼市崩盘”和“成为鬼城”的说法都是伪命题。
陆长明：秦皇岛的房地产库存截止到今年2月底，它的数量为120.8万平方米，120.8万平方米。2013年我们全市累计销售商品房302万平方米。全市，平均每个月的销售面积是23.1万平方米，那么用总的库存量120.8万平方米除以月均销量收23.1万平方米，现在秦皇岛的承销比应该是5.2，
陆长明认为，秦皇岛楼市的存销比在5到6之间，说明秦皇岛的住宅存销相对平衡，市场形态还是良性的。那么，作为房地产行业的主要领导，他内心对于秦皇岛的房地产行业到底是如何认识的呢？新闻发布会后记者专门采访了陆长明。
陆长明：供大于求这种现象是客观存在的。原因无非我想我这么几个方面吧，近几年以来尤其是2008年以来，受国家宏观政策的影响，有两个年度，也就是2010年和2012年我们秦皇岛推向市场的住宅开发用地面积有点偏大，但是根据市场的变化，这些土地在陆续的推向市场，陆续开盘，正好赶在2012和2013年这几个项目集中达到了开盘的程度，很自然的。因为每年的销售量或者说市场的需求上下差不多，这个变动幅度不是很大的，但是供应突然之间形成一个高峰，势必就会形成这种供销之间的矛盾。
面对记者的单独采访，陆长明坦陈，如今的秦皇岛市场的确存在着一个供大于求的真实局面，这与前两年的土地推出有着最为直接的关系。
陆长明：截止到2014年4月底，我们的统计数据是这样的，已经批准预售，但是还没有成交的房屋是544万平方米。2013年我们实际批准预售的商品住宅面积是370万平方米，同比增幅是40%，2013年的实际销售是195万平方米，它的增幅是39%，应该说供应和销售增长幅度是大体相等的，但是由于供应的量，它的基数远远比销售的量大很多，所以势必会形成现在这种存量比较大的这种现状。
陆长明告诉记者，今年随着随着宏观政策的调整，秦皇岛楼市在库存高压的同时，新开盘项目猛增，有限的消费力与供应体量的确存在着一定的压力。但没有外界传闻的那样风声鹤唳。
陆长明：秦皇岛房地产市场存在一些问题，最大的问题就在于供应结构的问题，我想这么多开发企业，通过这种适应市场变化，适应波动来实现自身发展思路的调整，来促进它产品结构的调整。
事实上，陆长明所说的这种调整在当地房地产行业内已经逐步开始出现。
秦皇岛金屋集团总裁杨广俊：融资成本我们这么多年的积累，那么钱十年二十年还放在里面，是有30%的钱要做百分百的事，那么随着整个房地产发展，包括国家的金融政策，调控政策等等，那么人们逐步反过来了，像我们始终掌握的一个，必须拿80%的资本干百分之百的事，这样的一种投资。
杨广俊在秦皇岛从事房地产行业已经有30多年的时间了，他现在开发的秦皇半岛的项目累计投资已经达到了40多亿元，这其中80%的资金来自于他的自有资金，这与他之前开发项目的30%的自有资金形成了鲜明的对比。
杨广俊：应该说是整个项目贷款，项目贷款这块也不是说这一个行业，整个国家政策就不放贷款，只是从严控制，那么从严控制是什么个概念，就是说你真正的项目是良性的，特别是普通的来的，销售。
在行业内部进行调整的同时，秦皇岛市政府也意识到了问题所在，开始放慢了出售土地的速度。
秦皇岛市住房保障和房产管理局副局长陆长明：实际上早于去年市政府就意识到这个问题了，我们作为房地产市场的主管部门，已经连续两年给市政府打报告，对房地产市场的形势进行分析，实际上我们每个季度都有房地产市场形势分析，每年的年底都有一个综合性的东西给市政府报上去，我们就比较直白的提出房地产市场存在着明显的供大于求的情况，应该从土地供应方面进行调整。2013年市政府在推地方面采取了比较坚决的措施，就推出了一块商品房开发用地。
秦皇岛市政府的办法就是根据市场供需情况，有效控制土地出让节奏，适度减少土地供应量，从根本上避免房地产市场的无序扩张。积极引导房地产开发企业合理转型、适应市场，优化供应结构，为京津冀一体化做好自己的准备。
陆长明：现在京津冀协同发展，已经上升为一个国家战略，也就是说，秦皇岛要积极的融入京津冀协同发展的这么一个氛围，这对秦皇岛的未来发展，是一个重大的机遇，那么对秦皇岛的房地产业，我想更是一个利好的消息，因为呢，秦皇岛，将来秦皇岛的房地产并不只是秦皇岛的房地产了，他应该是京津冀的房地产，甚至应该是中国的房地产，他站位一旦发生变化，视角又会发生变化，那么结构调整，就呼之欲出了。
【半小时观察】
目前在我国很多地区，房地产市场都处于非常微妙的关键时期，虽然有传言说秦皇岛楼市已经崩盘，但我们记者的观察发现这个传言并不属实，不过，三线楼市普遍存在巨大库存压力也是一个不争的事实。一个城市的房价能否持续上涨，关健在于它能否吸引人们选择在这一个城市留下并长期生活，这需要有活跃的经济、丰富的就业机会、完善的医疗和教育等基础设施。每一个城市的管理者都希望本地的房地产行业健康发展，但只有提升经济水平、加大创新创业扶持力度、改善城市服务设施，才能最终让房地产行业欣欣向荣，而如果没有这些支撑，再漂亮的海景也不能避免房地产泡沫的破灭。
