与北京房地产市场成交量的低迷相反,入市项目的供应量却在不断攀升。
根据亚豪机构统计数据,7月北京共有36个项目计划开盘,包括12个纯新盘及24个老项目后期。这也是自今年3月份以来,北京月度开盘项目数量连续5个月超过30个。
大量入市项目中,高端项目的占比越来越多。与此同时,根据中原地产市场研究部统计数据,预售均价超过6万元的项目去年下半年受到 “限高令”的影响,签约总套数仅为30套,而今年上半年则高达1039套。如果按照去年“限高令”的4万元的高端市场界限,去年下半年4万元以上项目总成交套数为1556套,今年上半年则实现了4893套。
“许多由于‘限高令’而推迟入市的高价盘得以入市,是近几个月高端住宅供应增加的主因。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉 《每日经济新闻》记者,伴随下半年自住房项目的大规模入市,将会在统计数据上进一步拉低平均房价,也为高端项目的“入场”创造了条件。
入市量加大
前五月并不亮丽的销售业绩加重了房企完成年度目标的压力,也促使了其加快了入市的脚步。继6月份北京33个项目集中入市后,7月份北京商品住宅供应量仍然有增无减。
亚豪机构统计数据显示,7月北京共有36个项目计划开盘,包括12个纯新盘以及24个老项目后期,3月到7月这5个月市场总开盘量与去年同期相比,大增近六成。
“在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下,开发商纷纷采取‘加快出货、现金为王’的高周转策略。”任启鑫对 《每日经济新闻》记者表示,下半年自住型商品房项目上市量的不断增加,将进一步分流刚需购房客群,“刚需项目为避开自住房集中上市的冲击,只能加速跑量,从而导致北京楼市自3月份以来连续5个月处于供应高位。”
原本销售旺季的冷清,让开发商的定价更趋于谨慎。
《每日经济新闻》记者在走访中了解到,位于通州区域的华业东方玫瑰,5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米,而其7月新入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米,同时低于预期价格入市的还有万科天竺悦城和天资·璟庭。另外,部分楼盘尽管提高了入市价格,但却同时推出各种计算复杂、优惠幅度不等的促销举措,可谓明涨实稳。
随后,记者走访了位于台湖板块的泰禾·拾景园,根据销售人员介绍,目前该项目单套总价为220万元起,其中包含7000元/平方米的精装修标准。这一价格与区域内毛坯项目的价格几乎持平。
据统计,7月份预计开盘的刚需项目中,有17个项目已给出定价,其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市,占比超五成。
对此,中原地产首席分析师张大伟表示,从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看,当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经转向,购房者观望情绪增多,房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。
高端项目扎堆
中原地产研究部统计数据显示,2014年上半年来,期房住宅供应大涨,合计供应住宅套数达到了37220套,2013年上半年这一数据位22006套,同比上涨70%。
与此同时,北京住宅库存再次突破8万套,合计达到80844套。这是2013年1月1日最后一次达到8万套后,时隔一年多时间后,北京库存再次回归到8万套以上。库存达近18个月新高。
伴随着供应量的大增,北京市场出现了高端项目扎堆入市的现象。
据统计,在7月份北京计划入市的36个项目中,包括4个豪宅别墅项目,以及8个改善项目在内,大户型中高端项目达12个,占比超三成。仅5月份以来,高端项目的入市量便已超过了去年全年。2013年北京市场仅有13个均价在5万元/平方米以上的高端项目获得预售审批入市。
与整体市场成交趋冷不同的是,高端市场的成交状况相对乐观。
根据中原地产市场研究中心统计,2013年下半年预售均价超过6万元以上的项目总成交套数为30套,而今年上半年这一成交则飙升到1039套。如果按照去年“限高令”的4万元界限,去年下半年4万元以上项目总成交套数为1556套,而今年上半年则实现了4893套。
对此,任启鑫告诉记者,一方面,北京市住建委“限高令”仅是去年底特殊时期采取的行政手段,属于短期行为,在如今整体楼市趋冷、信贷政策持续收紧的背景下,限高令的放松对市场影响有限。许多由于“限高令”而推迟入市的高价盘得以入市,是近几个月高端住宅供应增加的主因。另一方面,下半年自住房项目的大规模入市,将会在统计数据上进一步拉低平均房价,也为高端项目的入场创造了条件。
“从某种程度来说,高端项目也是一种刚需,刚性改善需求对于市场的支撑更加稳固,但由于总价较高,高端项目的去化周期相对较慢。”北京一高端项目营销总监对《每日经济新闻》记者表示,今年入市的高端项目来说面临严峻的考验,“多个项目集中入市,不管是区位还是产品都有很强的竞争,客户的选择也越来越多。”
