央行喊话两月未见效 广州平均房贷利率创新高

　　距离央行喊话已两月有余，融360金融搜索平台“7月房贷报告”却显示：定向降准及银监会调整银行存贷比计算口径等一系列“微刺激”并没有对房贷市场产生实质性作用。广州的房贷利率甚至在四大一线城市中创出了新高。

　　广深利率明显高于京沪

　　据融360统计，今年1月—7月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的平均房贷利率总体走势均呈现上行趋势，其中，广州和深圳的利率水平明显高于北京和上海，本月广州的平均房贷利率更达到基准利率的1.086倍，创一线城市平均房贷利率新高。与此同时，优惠利率占比却一路下行，绝大多数银行首套房贷利率需要上浮5%-10%。此外，与其他城市放宽公积金贷款政策以缓解购房者压力的举措形成鲜明对比的是，广州“史上最严公积金贷款新政”却令购房者不得不去选择利率更高、放款慢的商业贷款。

　　唯一值得安慰的是，在放款时间方面，有多家银行表示额度不紧张，放款时间可以保证。汇丰、恒生、渣打、工行、招行、中行、广发等银行的放款时间都在一个月左右；农行、交行、华夏、中信表示两个月内可以放款。

　　融360分析师表示，通过对全国较具代表性的23个重点城市的近400家银行进行样本分析后发现，各地房贷利率依然高企、放款依然需要等待，购房者申请购房贷款仍然面临严峻考验。“如果央行不有针对性地下发有关支持房地产信贷的通知，亦不大规模调整银行的贷存比考核，仅凭‘喊话’，难以提高房地产市场内资金的流动性。在这种背景下，购房者为买房要付出更高的利息成本。”

融360供图（调查时间截至7月17日）

　　内资行没优惠 外资行把关严

　　中介感叹：即使限购放开，也得银行“松”贷

　　记者昨日走访多家银行网店发现，内资行中除中行部分网点工作人员表示首套房利率可以基准外，其他各家银行首套房利率均需要上浮5%至10%，而外资行也仅剩下恒生和汇丰两家首套房贷利率有折扣。至于放款速度，有中介告诉羊城晚报记者：“与年初相比，几乎没有大的变化，大多都在两个月。”

　　二套房利率最多上浮四成

　　记者昨日走访广州多家银行发现，房贷政策并未有实质变化，首套房贷利率优惠的银行仅有恒生和汇丰两家外资银行，分别为基准利率的96折和95折。

　　汇瀚按揭则表示四大银行首套房贷普遍上浮8%至10%，外资银行普遍按基准利率，但是要求较为严苛，例如需要五百强企业或者是公务员。而记者在采访中则发现，部分股份制银行也开始强调客户资质，实行差别定价。

　　招商银行首套房上浮5%；广州农商银行首套且为楼盘一手楼上浮10%，二手房无论是首套还是第二套，一律上浮20%；广发银行首套房更是上浮30%。

　　中信银行与其他银行颇有不同，首套房贷按照面积划分，100平方米以下上浮10%，以上则为25%，二套房贷则为30%。

　　二套房的贷款利率则普遍上浮10%至15%，其中中信银行的二套房贷上浮30%，广发二套房贷上浮至40%，有按揭中介对此解读为“其实就是告诉你别来我这里贷款”。

　　民生银行有网点人员则表示，相对于国有银行，民生没有竞争优势，这两年几乎已经不做房贷。

　　放款时间未见明显提速

　　对于银行放款速度问题，城中有按揭中介姜小姐告诉记者，平均放款速度与年初相比并未发生明显的变化，“大多在两个月左右”。

　　不过某国有大行广州分行的相关人士却向记者表示，虽然暂时没有接到总行的利率调整通知，但已要求各支行做好针对个人住房按揭贷款的相关服务性工作。这一说法得到了农林下路另一家国有银行的客户经理的证实，他表示一般情况下，四大行的审批时间最慢都只需要20天就可以完成，但放款速度可能因人而异，“两个月算是放款的正常速度”。

　　至于银行网点宣称5至7天内放款的说法，上述客户经理表示可能是客户转述和理解错误，“手续完备的情况下，应该5至7天完成审批，放款最快可能也需要20至30天”。

　　市场摸查

　　刚需购房欲望降低

　　央行喊话已两个月有余，为何内资银行的房贷仍然未见“松绑”？有业内分析人士向羊城晚报记者指出，银行是商业盈利机构，必须考虑到成本和利润问题，“房贷业务不赚钱”。他表示，如果央行真的希望各家商业银行能够优先满足首套房贷需求，必须拿出相应的政策对住房贷款这一块进行补贴或者刺激。

　　对于有消息称农行上海分行将对商业贷款金额200万元(含)以上的首套房贷实行基准利率0.95倍优惠，农行广东分行则表示广东地区房贷政策没有发生变化。

　　包括裕丰、满堂红等知名中介公司的相关人员表示，银行的“手紧”也一定程度上降低了刚需的购房欲望，“大家都是在等会不会真的有利率优惠”。对于广州是否会放松限购等热点话题，中介们更关心：银行的贷款能否“松一松”。

相关报道

　　未来一年35 城“房价跌幅榜”预报：宁波、兰州、昆明居前；厦门、大连、成都抗跌

　　北上广深不在最佳投资范围内

　　昨日由上海易居研究院最新发布的《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统总报告》（下简称《报告》）显示，四个一线城市“无悬念”分列“35城房价偏离度综合指标排名”一至四位。分析指出，在房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，不过，房价短期变化主要由供求关系决定，故一线城市在未来一年的投资风险度处于中间位置，而严重供大于求的杭州和宁波，2014 年的房价调整幅度会明显大于北、上、广、深。“在当前市况下，这份风险排名也可以说是房价跌幅排名：宁波、兰州、昆明最糟，厦门、大连、武汉较强。”上海易居研究院副院长杨红旭说道。宁波、兰州、昆明被指是投资风险最高城市，而厦门、大连、成都则是最安全的城市。

　　一线城市房价偏离最大

　　该报告在国内同类报告中尚属首次尝试导入房价偏离度与房价收入比偏离度，通过标准化和加权平均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

　　从综合排名来看，四个一线城市“无悬念”分列一至四位，其中，房价偏离越大的城市是深圳，依次为北京、上海、广州。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小，其房价收入比没有偏离甚至低于合理值，其房价增幅偏离值低于2%，基本可以判定没有泡沫。

　　分析指出，整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014 年的房价调整幅度会明显大于北、上、广、深。报告称，在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。

　　一线城市投资风险中等

　　根据2014-2015年度35个城市房地产短周期投资风险综合指标得分，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大。

　　四个一线城市排名为：深圳（12）、北京（17）、上海（20）、广州（24），也就是说，北、上、广、深都处于居中位置，风险不算最高，但也不在最佳投资城市之列。

　　而综合得分排名后五位的厦门、大连、武汉、成都和郑州，共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。其中，大连、武汉和成都房价偏离度较低，一方面房价收入比偏离度均低于6%；另一方面房价增幅偏离度均低于2%，市场较为健康合理。而综合得分排名前五位的宁波、兰州、昆明、沈阳和太原，市场供大于求，库存压力巨大。

　　兰州昆明供应压力最大

　　“绝大多数地产分析报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。”

　　《报告》显示，市场需求方面，以北、上、广、深为代表的东部城市，房地产市场已过爆发期，发展节奏渐趋平稳，二手房交易扩大，未来一手房需求趋弱；乌鲁木齐、大连、成都、合肥和兰州尚处于房地产市场的快速发展期，未来住房需求增幅较大。

　　市场供应方面，兰州、昆明和杭州排名前三甲，其中杭州现货和期货库存均明显增长，市场降温压力较大，乌鲁木齐、长沙、北京供应压力也较大。厦门、西宁、石家庄等城市排名后三位。编辑： 健龙

　　（原标题：央行喊话两月未见效 广州平均房贷利率创新高）