1月21日，深圳市场曝出消息称，京基旗下城市更新项目拓展部门已经全员解散，表明该公司在一段时期之内，已无开拓新的城市更新项目意愿。同时，京基的御景华城花园项目除已备案外的房源部分，均显示为“管理局锁定”状态。
观点地产新媒体翻查资料显示，京基自1994年进入房地产开发领域以来，其发展轨迹与旧改密不可分。2014年，京基凭借滨河时代广场、云景梧桐、御景印象三大旧改项目，以55.55亿元销售位列深圳楼市第五。
不过，对于上述传言，京基相关人士对观点地产新媒体明确表示，传言纯属不实，公司拓展部门的核心骨干未现离职，只是部分员工因“绩效考核”离职而已。“土地我们仍会适当增加，如果‘面粉’都没了那还怎么发展？”
该人士驳斥称，拓展部门只是负责京基在项目前期的调研等工作，真正负责城市更新的是另设的部门，因此外界传言并不能反映真正的事实。
“另外，公司的御景华城花园项目早在十多年前销售完毕，现在产权由业主拥有，在预售转现售过程中会被自动被锁定，这属于正常情况。”
相关分析认为，出于对房企的担忧，房源被锁事件已传导至土地开发建设层面。佳兆业黑天鹅事件事件发生后，市场神经仍迟迟未能缓解。包括荣超地产、花样年、中海、招商、中粮、京基在内的深圳房企任何风声草动，都会被认为存在“难言之隐”。
事件的起源
对于外界关注的原因，京基相关人士在接受观点地产新媒体采访时认为，将房源被锁与拓展部门解散的传言联系在一起，反映了市场对近期深圳房源锁定的关注与紧张。
据了解，1月中旬，深圳市场消息爆出荣超地产、花样年、中海、招商、中粮等多个房企有房源被锁定，粗略统计涉及锁定房源超过1.68万套。其后，相关房企通过澄清公告等方式，证实仅是正常的锁定行为。
事实上，房源被锁事件受到如此大关注，起源则是深圳另一家房企佳兆业。
2014年12月初，佳兆业位于深圳的假日广场、佳兆业中心悦峰及中央广场三个旧改项目的售房系统被锁定，涉及房源2000多套。深圳规土委含糊表示，锁定房源是由于房屋处于限制状态或开发商存在违规行为。
12月10日，佳兆业宣布，公司创始人郭英成将辞去执董、董事会主席、提名委员会主席等一切公司职务。六日后，佳兆业在深圳被锁项目已增至6个，基本囊括该公司在深圳的全部可售房源。
在房源被锁前15年间，佳兆业以处置烂尾楼和旧改项目发家，并于2011年组建全国首家专业城市更新公司，被誉为“旧改之王”。2014年初数据显示，该公司在全国拥有40个城市更新项目，总占地面积约1400万平方米，其中以深圳居多。
佳兆业高层早前也公开表示，旧改项目最主要是提供优质和廉价的土地，同时商业价值也非常高，可以给公司带来很多优质的商业物业。其中2013年，龙岗大道1号项目的毛利达40%以上，佳兆业城市广场达50%以上。
与佳兆业相似，京基也以旧改起家，成立20年来的总开发面积达400万平方米，代表项目有京基100。2014年，该公司去年销售及租金收入逾70亿元，创下最高纪录，其中深圳三大旧改项目占比近八成。
市场人士对观点地产新媒体表示，出于对房企的担忧，房源被锁事件已传导至土地开发建设层面。佳兆业黑天鹅事件发生后，市场神经仍迟迟未能缓解。这时房企的风吹草动，都难免引起外界猜测。
旧改哀与荣
上述市场人士对观点地产新媒体透露，旧改项目是目前深圳对房地产重点盯查的一大方面。目前看来，部分房企或将放弃原计划获取的旧改项目。同时，一些在推进旧改项目上存在困难的房企，不排除未来会退出项目。
但深圳房企们仍不得不面对的事实是，早在2011年，深圳存量用地供应便已超过新增土地供应；2013年及2014年，占供地总量比例均在60%以上。未来十年，旧改仍是深圳土地供应的重要来源。
资料显示，深圳作为国内首次引入城市更新概念的城市，推出的改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建三大类，按符合城市规划的要求出让成片土地。其他城市的制度则一般仅针对拆除重建。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向观点地产新媒体介绍称，拿地方面，深圳执行的办法是符合条件的开发商不再需要通过招拍挂获得土地使用权。“传统的招拍挂尽管相对透明化，结果却是土地价格急剧攀升，相比之下旧改的楼面地价没那么高。”
“只要所有业主都同意委托一个房企改造，达成相关协议，政府就可以确认房企为改造主体。原业主可以获取赔偿金或返迁房，也可以成为未开的开发公司的股东，分享开发后的利益。由此，将政府、房企、原业主的利益都得到保证。”宋丁补充指。
在推出城市更新实验措施后，深圳取得了一定成就。数据显示，截至2014年9月，深圳列入计划项目431项，完成规划审批265项。目前，深圳在建城市更新项目100个，2014年投资也也超过350亿元，较2012年增长100亿元。
不过，宋丁同时对观点地产新媒体也表示，尽管取得不菲成绩，但从深圳整体的旧改项目执行情况来看，显然存在不少问题，主要集中于旧改项目推进过程中的利益分配。
据宋丁介绍，深圳的拆迁补偿标准完全市场化，政府基本不干预，这种市场协商行为会对整个项目有影响。比如说业主认为自己的利益得不到保障，要求提高补偿标准；房企则认为公司无法承担如此高的成本压力，就会拒绝居民的要求。
“利益问题一直没有很好解决，大部分项目目前处于胶着状态，(旧改)基本改不动。”
一个鲜明的例子是，京基曾于2004年获得蔡屋围城中村4.6万平方米的项目，却花了整整三年时间才解决拆迁问题，包括为一户钉子户赔偿1200万元的巨额拆迁代价。
或许，正是由于利益分配问题无法靠市场协商解决，2013年，不少旧改项目的房企发出呼吁，希望“政府前期介入推进立法”。
旧改推进越来越慢还源于另一个问题。据第一太平戴维斯报告指出，从目前深圳旧改实践看，一个项目需要45家单位，约200个环节审批，平均审批周期超过3年。旧改项目的操作具有相当难度。
“如果传言事件属实，证明企业不得不行走在市场的灰色地带的话，那深圳目前的城市更新政策就值得反省。”宋丁建言，摒弃城市更新政策并不实际，深圳还是需要在现有模式基础上，强化法律、社会舆论的监督，通过引入诸如听审会等渠道落实旧改的程序，保障旧改参与各方的权益、权利。
（责任编辑：袁霓）
