在宽松政策接连落地、股市资金回流、投资客回归等因素作用下，前期一度承压的商住市场也踏入上升通道。来自机构的数据显示，大量商住项目在今年上半年扎堆入市，成交量同比去年上半年大增近四成，成交均价上涨近一成。
值得注意的是，随着楼市整体转暖，在限购政策依然严格的背景下，商住项目不限购、小户型、低总价的优势再度凸显，不少被限购的需求开始流向商住市场，不少商住项目凭借较高性价比突围领涨，热销之势丝毫不逊于住宅市场。
□现象
A 在售热销项目
>>朝北8080 单周成交38套
根据亚豪机构统计，位于朝阳北路的朝北8080上周成交了38套，成交均价为21114元/平方米。为了满足年轻人的需要，该项目还联手自由筑屋，拿出一栋楼进行定制，在北京首创刚需级产品的定制打造，消费群体可实现全程参与。
据记者了解，该项目的热销和其性价比直接相关。该项目是紫石地产在北京开发的首个楼盘，地处朝阳北路东端，邻近地铁6号线，是一个面向年轻客群打造的滨水低密项目，并且满足刚需自住、改善置业、投资创业等多样需求的特性。项目毗邻地铁6号线，且周边拥有朝阳北路、朝阳路、京通高速、机场高速、通顺路五大交通路网。项目可选择的户型多样，二期5、9、13号楼在售，户型面积区间为47-107平米，均价24500元/平，所有户型精装交付。
为了吸引更多的购房者，项目也在不断地创新，该项目的相关人士介绍，联手自由筑屋是希望给80后提供更多他们想要的东西。“千万豪宅在做自己的定制，但是我们真正希望在一百多万、两百多万的产品里面，通过朝北8080的定制打造给80后提供一些自己想要的，或者距离梦想更近的东西。”项目内部人士称。
>>泰禾1号街区 500天销售35亿
近日，北京商住项目代表泰禾1号街区已经实现全线售罄——自2013年12月-2015年5月的500天里，1800套房全面售出，销售额达35亿。
2013年12月底，在蓄客4个月之后，泰禾1号街区首次开盘，并成为北京商住的销冠。与很多开发商将LOFT放在社区最不好的位置不同，泰禾的做法是，采用双层空间，开创大尺度空间，一层两梯11户，较为适中，绝大多数户型实现明厨明卫，保证了每家每户的均好性。在空间上，泰禾1号街区把60平米做出了三室两厅，符合市场的户型尺度、买一层送一层的可变空间，最终打动购房者。
>>恒大领寓 问鼎朝阳区销冠
曾在5月以56套成绩取得朝阳区商住项目销冠的恒大领寓，6月份依然保持了热销势头。
位于东五环核心区域恒大领寓是恒大地产进军北京市场的第一个商业住宅项目，开发之初就被恒大寄予厚望。在产品设计上，项目以50平方米的方正户型设计，通过系统性空间规划，布局出一个集待客、休憩功能于一体的空间，而4.1米超大面宽和3.2米的大尺度层高，增加业主居住感受。
在项目打造上，恒大领寓的室内空间精装标准高达每平米6000元，高于市场同类产品。在销售策略上，恒大领寓推出15万起的低首付门槛，与此同时还可享受一年零月供政策，加之前阶段恒大集团在全国范围内无理由退房承诺的出台，打动购房者。据悉，目前项目客户中地缘性客户较多，其次为朝青区域和CBD区域，多数都为朝阳区客户。
>>珠江四季悦城 单月销售过亿
珠江四季悦城位于通州亦庄马驹桥六号桥北。项目由12栋楼组成，为9-12层小高层，3梯15户。项目现阶段的主力户型为65-90平米一居和三居。项目单套房总价在130万—200万左右。
作为区域商住市场老项目，四季悦城过去几年保持稳定的销售业绩，也在市场有一定知名度和口碑度。该项目新一期产品于6月13日开盘，销售额1亿元。此前项目客户大部分为自住型客户，本次开盘投资客较多。主要是政府不断出台购房利好政策，投资客群对通州区域未来发展非常看好，回归迹象明显。
珠江四季悦城在打造上注重项目的居住氛围，在项目配套上，珠江四季悦城社区拥有16万平米私属公园以及14万平米的社区公园式商街。项目相关人士表示，就目前项目的销售情况和蓄客情况来看，未来几月有望实现月均1.5亿左右销售额，根据珠江投资集团的任务指标，下半年完成任务的压力较小。
>>北京密码 开盘当天认购157套
6月14日，开年销冠项目——北京城建·北京密码2号楼新品加推开盘，据销售人员介绍，此次开盘加推，仅用了仅仅不到一个月的蓄客时间，就有逾500人到场选房，开盘当天即认购157套房源。
该项目位于大兴区南六环外魏善庄镇，一期已于2015年2月5日开盘，均价1.7万元/平方米，一度成为北京全市一季度的销冠项目。截至至6月30日，北京密码2015年上半年累计签约7.33亿，预计将蝉联二季度销冠，成为北京LOFT市场的上半年销冠。
北京密码为4.5米高挑LOFT，面宽达6米之多，中庭结构使得产品南北通透，可提升业主生活的舒适性。升级后的3.5居更是此次新品加推的主打，打造双层、双卧、双厅、双卫、双多功能室的创新空间。项目区域优势尽显。目前，随着“首都新机场”工程正式开工，以及京台高速北京段横贯魏善庄板块，北京城建·北京密码正逐步展现出新京津冀发展战略中的支点作用。
据介绍，该项目的客户年龄集中在25-35岁之间，以两口之家或三口之家为主，大兴、丰台等南部区域的客源占很大比例，其中，主要客群为自住兼投资的客群，占到半数以上，纯自住客群比例近三成。
B 即将入市项目
>>华润悦景湾 认筹量已超推盘量
华润悦景湾是华润置地在北京的首个LOFT产品，总价低的特点引来华润不少老带新的客户。记者从项目了解到，预计于7月中旬正式推出，将推300套房源，在经过一个半月的短期蓄客之后，目前认筹每天都有增量，现在认筹量已超推盘量，客户到访积极性较高，产品认可度较高。
日前，华润悦景湾、爱空间、小米智能家居联合发布“悦景湾爱空间小米智能样板间”，这也是华润联合爱空间和小米智能家居为悦景湾量身定制的首个智能LOFT精装产品。爱空间依据悦景湾提供的多种LOFT户型、配以小米的智能家居，设计几款兼具时尚个性与舒适家居为一体的智能家居装修方案。
爱空间合作装修所用的建材及家居产品包含了8大一线品牌是项目的一大特色，包括大自然地板、多乐士、雷士照明、科勒、科宝·博洛尼、西门子、马可·波罗瓷砖、方太，此外，装修中包含很多人性化的设置，如暗藏水箱、收纳体系、雨伞、卫生间USB电源插口等。优质学区名额是项目的第二个特色，项目详细研究了目标客群的置业需求痛点，通过门头沟政府的人才引进计划让业主优享实验二小高端教育资源。
>>通州富力中心 运河沿岸的商业综合体
位于运河CBD核心区的通州富力中心预计在近期开盘两栋水岸公寓，包括115平方米、130平方米、143平方米及151平方米三居四种主力户型，户型设计充分利用运河景观资源，3.15米层高，超大面宽，直观一线运河。
通州富力中心位于通州运河CBD核心区地铁6号线北运河西站（京杭运河西岸），紧邻京杭大运河，占据着运河沿岸商业带、通州生态公园群、地铁6号线生活辐射区三大黄金地段交汇点，生活配套方面，从教育、医疗再到休闲、娱乐一应俱全。
据项目负责人介绍，47万平方米的通州富力中心汇集了5大业态，其中包括4栋一线河景公寓、2栋精致行政SOHO、2栋超5A级写字楼、7万平方米的高端购物广场以及3万平方米的滨水商业街。商业、生活、办公、娱乐各个形态之间互为补充，资源互利。其中，通州富力广场为富力地产自持，堪称双井富力广场的升级版，业态涵盖了精品超市、餐饮娱乐、电影院、品牌服饰、儿童乐园等。作为地铁上盖项目，通州富力中心周边交通线路十分密集，覆盖了铁路、城市轨道、高速公路、地下环隧等多种出行方式。项目预计2017年上半年交房。
□数据
供应激增 均价上涨
亚豪机构最新的统计数据显示，2015年上半年，北京商住项目的新增供应达到了13262套，同比去年上半年大增了38%，新增供应面积同比上涨13%，成交均价上涨9%，但是成交套数和成交金额同比出现下滑。业内人士表示，商住产品的销售出现分化，产品优质、性价比高是突围的“杀手锏”。
记者从亚豪机构提供的数据中发现，商住产品的成交主要集中在大兴、房山、通州等近郊区域，其中，上半年商住产品成交量最高的是房山区，成交了1259套，成交均价为17242元/平方米，其次为大兴区的1258套，成交均价为22768元/平方米，通州区上半年成交了936套，位居第三，成交均价为24169元/平方米。其他区域也有一些成交，但成交占比远低于以上三个区域。
亚豪机构的数据还显示出，目前商住产品的供应主要集中在五环到六环中间，上半年共成交了3058套，六环外成交了1903套，五环内的商住产品受供应量不大的影响，成交量为454套。在价格方面，均价在1.5-2万元/平方米的产品是上半年商住产品的成交主力，且总价在100万元-200万元的产品最受欢迎。
对于供应和成交集中在郊区的情况，业内人士称，主要是受供地情况的影响，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区，2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。五环以外甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。
上半年商住市场的供应已经很惊人，但据记者了解，下半年商住项目的供应依然不小，其中，通州运河核心区、台湖、房山、门头沟等区域都将是供应的热点。截至目前，通州运河核心区已经出让了多宗多功能用地，随着开发周期的推进，该区域将是商住产品的主要供应区域之一。
中原地产北京副总经理任莉告诉记者，从目前中原代理销售的商住项目看，相对于前几年的情况，纯投资客比例很低，只有10%-15%左右，投资兼自住的需求较多，部分项目甚至能超过半数。据任莉分析，“商住项目的投资回报情况与前些年有所变化，不能期待一年半载就获利出手，除了艾迪城这样的位于成熟区域的项目投资回报期会比较短外，对于位于尚未发展完善区域的北京密码、首开万科台湖新城而言，商住项目的投资价值需要与区域价值共同成长，大概三年左右才能呈现。”
□原因
注重生活配套搭建
经过几年发展，在购买商住产品上，购房者更加理性，分析目前商住项目热销的共同原因，除了在产品设计等方面下功夫外，各个项目更加注重后期生活配套的搭建。
泰禾1号街区近3万元/平米的均价超出竞品近万元，一样问鼎2014年度北京商住公寓销冠。据悉，项目更加注重后期生活方式的机会培养，街区规划建设有近20000平米的不夜商街，满足主人对生活、娱乐、休闲、购物一站式需求，被形象称之为“满汉全席式”商街；同样，在打造恒大领寓时，恒大地产曾深入调研北京多个成熟社区商业配套情况，从日常必需业态中提炼出十个方面，如超市、餐饮、洗衣店、银行、药店、健身房等，通过专业的统筹运营，打造建筑面积达1.5万平方米的商业配套。
业内人士表示，与住宅不同，商住产品由于商业立项，在生活配套上没有住宅用地那样明确规定，因此，过去商住产品往往侧重于投资属性，而淡化居住属性，随着商住项目竞争日趋激烈，配套成为商住项目的标配，也成为打动购房者重要因素。
股市资金流入
随着股市走高，财富效应推升，股民手里的获利资金投向房地产市场。不限购的商住产品成为承接股市资金的楼市产品，目前，不少商住等投资产品都出现了股市获利买家的身影。
据北京密码透露，5月以来，北京密码正在火热排卡中。该项目的内部人士告诉记者，北京密码排卡人数很火爆，股市和楼市联动的作用比较明显，“我们最近有几个客户是从股市里赚钱之后过来排卡买房的，其中一个客户表示，还会带自己很多炒股的朋友过来买。”
同样的现象在北京不少热销的商住项目中出现，某商住项目销售负责人表示，在楼市各个产品中，从投资角度看，商住产品不限购、总价低、好出租、出售等特点，是投资属性最强的产品类型，因此，一旦股市资金流入楼市，商住产品肯定是最先受益的。
□专家观点
>>亚豪机构市场总监 郭毅
下半年部分商住项目价格或将上涨
由于土地竞价制度的微调，开发商为了加快库存周转，往往会将竞得地块中的可售商业公建部分，开发成为散售型商住产品，因此，造成了上半年商住市场的供应激增。预计下半年商住市场供大于求的状态仍将延续，但是，下半年随着整体楼市的转暖，部分受到限购政策限制的需求有可能流向商住市场，将会拉升商住市场的成交量，整体市场供过于求的现状将得到一定缓解，部分商住库存较少、刚需旺盛的区域，商住项目的价格将会有所上涨，如通州、大兴、昌平。而类似房山这样，商住项目集中、库存较高，且潜在供应量较大的区域，价格将保持相对稳定的状态。
>>易居智库研究总监 严跃进
市场投资情绪高涨促商住市场回暖
商住房成交回暖的一个很大原因在于普通商品住宅的库存量已有不足的风险。所以从这个角度看，在目前市场回暖的过程中，其他更紧俏的物业供应已有不足的风险，所以此类商住项目会继续成为市场上的“香饽饽”。另外商住回暖也和投资者投资情绪趋于高涨有关系，无论如何，对于此类物业的投资并没有太多亏损的风险。而且随着后续创业空间环境等打造，以及对于群租房等整治力度加大，此类房源的租赁情况还是比较看好的。
>>中原地产首席分析师 张大伟
商住承接部分住宅市场转移的需求
从今年5月楼市数据看，商品房成交的回暖更直接改善了各地的库存压力。统计数据的普遍转好，表明前期一系列的利好政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。商住不是孤立的，供应的确会增加，库存也不少，但住宅少了，高端化了，所以商住市场肯定会承接部分转移的需求，另外从投资市场看，商住市场在下半年也有上涨的可能性。
京华时报记者 潘秀林 邢飞 桂瑰
