二手房交易中可能出现这些漏洞 赶紧“堵”住

　　郑州某房产中介门口贴满了二手房产信息，一名市民正在查看。

　　二手房交易中可能出现这些漏洞 赶紧“堵”住

　　核心提示|8月17日，本报以《代签的二手房买卖合同有效吗？》为题，报道了郑州市民李女士买房过程中遇到业主“毁约”的遭遇。近日，记者来到郑州市金水区人民法院探访，看到立案大厅人流量很大，据介绍，去年7月至今年7月，该院共受理二手房买卖纠纷1272件。二手房买卖过程中，哪些问题可能导致纠纷？记者对此进行了探访。

　　数据

　　受理房屋买卖纠纷2395件，1272件涉及二手房

　　李女士的案子，仅仅是这一年来，金水区人民法院受理的同类案子的1/1272。

　　17日上午，记者来到金水区法院立案大厅，大厅里人来人往，屏幕上滚动播出各种服务信息。

　　李女士遇到的情况，并非个例。记者了解到，据不完全统计，从去年7月至今年7月，该院共受理房屋买卖纠纷2395件，其中1272件涉及二手房买卖。

　　“具体每个月二手房诉讼的走势，我们并没有进行细分，但能明显感觉到去年下半年此类诉讼大幅增加。”该院立案大厅工作人员介绍说，引起诉讼的具体原因也是各种各样，除了亲戚代签合同业主不认账以外，还包括业主签约后消失，拒不履行合同的；业主拒绝配合网签，“临门一脚”提出涨价12万的；双方就解押款到底由谁出具没有协商一致产生纠纷的，等等。

　　说法

　　去年市场“过火”，草率签约导致问题多多

　　该工作人员分析，二手房买卖诉讼增多，其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日，记者前往二手房市场走访。

　　“去年我也看过房子，但价格浮动太大，业主分分钟要涨价，感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’，最终放弃了。”走访过程中，记者遇到了刚刚签约的马女士，她在金水区北三环附近购买了一套小户型，总价75万。她表示，当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”，半夜快11点了还给她打电话，给她说一个房源信息，让她赶紧过去“抢房”。“房子都没看过，光跟我说个价格，就让带着首付去看房，你说这房子敢买吗？”

　　从事房产中介3年的小张也有类似的感觉。去年此时，他曾见过一种场景，中介帮着客户跟业主谈价格，说一句，业主就要求涨价1万。“越搞价，越涨价，没办法，当时市场太热了。”

　　小张分析，在那种状态下，买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素，导致签合同时几方都过于草率，一旦出现问题，发生分歧后没有合同提前预估风险，只能走上诉讼之路。

　　走访中记者发现，与去年的火热相比，如今的二手房交易市场并没有“遇冷”，反而是依然暗潮涌动，人来人往。在金水区一条不足1公里的街道上，记者看到分布着约10家中介公司。

　　分析

　　二手房交易中可能出现这些漏洞，赶紧“堵”住

　　二手房交易中，哪些问题容易出现纠纷？如何提前避免？记者了解到，只要把控住二手房买卖各个流程的关键点，后期纠纷的可能性就越小。

　　问题1

　　代理人来签约，事后业主不认账咋办？事先或事后必须签委托书

　　就李女士代理人签约、随后业主不认账的遭遇，记者来到一家中介公司了解情况。该公司中介人员表示，业主签约当天有事，来不了现场，代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。“委托书是必须的，当天临时有事来不了，事后也必须马上补一个，保证代理人所签合同真实有效，对业主也有制约。”

　　问题2

　　首付没有用来解押咋办？提前签署补充协议

　　如今的二手房买卖，很多业主的房并没有还清贷款，这就意味着，过户前需要先将房屋解押，才能继续交易。问题来了，谁来为房屋解押？

　　“行业内常用的一种方式，是买方的首付用来解押，不够的业主自己补上。”中介小张介绍说，但有些买方付了首付，对方却拿着这笔钱另作他用，导致房屋没有解押，无法继续交易，引发诉讼。

　　为了防范这些问题，目前在二手房交易过程中，双方应提前签订一份补充协议，约定首付款的用途是用来解押房产，并约定解押后过户到买方名下的具体时间以及违约责任，为顺利交易上一份“双保险”。

　　问题3

　　房屋有户口问题咋办？提前约定迁出时间

　　除了房屋本身，二手房买卖还牵涉到水电物业交接、户口问题、租客问题等。如果约定不明，可能引发纠纷。这些问题在签订房屋买卖合同之前，双方就要协商清楚，尤其是户口问题，卖房者如果不按照约定时间迁出，可能会给买房者带来意想不到的麻烦。

　　目前，不少中介会选择预留5000元至10000元不等的房款，作为双方交接房屋物业、水电等费用的“押金”，如果卖方有滞留的物业费、水电费等没有结清，则中介可以使用这部分预留房款结清，避免买方受到损失。

　　问题4

　　房价上涨，业主不愿意卖了，咋办？增大违约成本

　　从签约到真正办理完过户，双方两清，一般情况下需要两三个月的时间，在这个过程中，房价突然上涨，业主不愿意卖了，咋办？

　　记者在采访中就遇到了大量类似的案例。其中，市民李女士2016年7月通过中介购买金水区福元路一套二手房，缴纳定金5万元、评估费7000余元、按揭费1.1万余元以及抵押费880元等费用。但在银行办理完贷款手续后，卖方反悔，提出涨价12万，才能继续配合办理网签。李女士提起诉讼，要求法院判决被告继续履行房屋买卖合同，并赔偿违约金5万元。

　　该案一审法院判决赔偿违约金5万，但不必继续履行买卖合同。原告李女士不服，已提出上诉，目前该案正在进一步审理中。

　　“我们这个社会非常需要呼吁诚信，出现纠纷有一部分是因为缺乏诚信，后期被钻了空子。”律师王长兴介绍说，对于房屋买卖合同来说，除了规范更清晰的合同文本外，增大双方的违约成本，是抵制“不讲诚信者”的途径之一。“有些人宁愿赔付违约金也要毁约，为啥？就是因为即便赔了违约金他还能‘赚钱’。在合同约定时可适当增大违约成本。”