央广网北京11月14日消息（记者门庭婷）房地产市场税收政策调整正式落地！近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，优化调整了住房交易契税、普宅和非普宅相衔接的增值税、土地增值税，自2024年12月1日起执行。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次税收政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。
加大住房交易契税优惠力度，支持刚性和改善性住房需求
契税方面，新政将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。而购买140平方米以上住房，唯一住房按1.5%、二套按2%税率执行。
“减少契税支出购房者的当下感受更为直接和明显。”58安居客研究院院长张波表示，契税不同于房贷，需要在购房时一次缴付，本次契税的大幅优惠可以大大节省买房支出。
据中指研究院测算，以单价5万计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%，而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。
以此计算，80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。
陈文静称：“一线城市不再区别对待，这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。”
张波在接受采访时表示，降低交易税费叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
取消增值税降低二手房交易成本，预计可刺激改善型买家入市
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。
在陈文静看来，降低一线城市增值税税费，这项政策是与取消普宅标准配套的政策。她表示，这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。
广州中原研究发展部认为，契税减税幅度相对较大，预计可刺激市区改善型买家、二套房买家入市。而增值税变化，将降低豪宅交易成本，利于提高豪宅成交、流转活跃度。
降低土地增值税预征率下限，促进房企建设改善性住房和好房子
土地增值税方面，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
2010年，税务总局曾发文明确各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
中指研究院企业研究总监刘水分析认为，降低土地增值税预征率下限，将降低企业开发成本，缓解企业资金压力。
在刘水看来，普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税。开发改善型项目更多的房企，其土地增值税减免空间更大。土地增值税政策的放松，将推动房企更多地投入改善型项目开发建设，建设更多“好房子”以满足居民对于高品质居住的需求。
对于房企而言，此次税收政策的调整具有普适性，不区分央国企与民企。根据中指研究院监测数据显示，今年前10个月，拿地TOP100企业仍集中在央国企和地方国资，占比八成以上。税收政策的调整有利于带动民营房企投资热度，帮助其修复自身经营状况。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，总的来看，无论是降低契税、土地增值税预征率，还是城市取消普宅标准后增值税的降低，都是减少交易环节税负，房地产相关税负成本已降至历史最低。
