“北京市历史上首次出现了四家房企购入经营性土地面积超过100万平方米的现象。”中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示,绿地、万科、北京城建排在前三位,四家开发商总土地购置金额高达389亿元。
众所周知,北京市土地市场今年竞争异常激烈,房企对其重视程度和无奈程度可以从土地成交数据上折射出来。事实上,年内经营性地块大部分都以高溢价成交。
卖地收入近1800亿元
据链家地产市场研究部统计,2013年,北京市共出让土地210宗,土地出让金合计1797.6亿元,为2012年的2.77倍,超过2010年的1642.4亿元。其中,住宅类土地成交活跃。2013年住宅类地块成交74宗,规划建面为1326.4万平方米,较2012年同期增长117.9%,为整体土地规划建筑面积的57%。
值得一提的是,在住宅类地块成交中,需要配建565万平方米的保障性质住房(含自住型商品房,限价商品房,公租房等其它保障性住房),占整个住宅类地块建筑面积的42.6%,较2012年增加15个百分点,其中自住型商品房地块面积约为240万平方米。
对此,链家地产市场研究部研究员张旭向记者表示,部分房企加大布局在北京市的力度,有个别曾以三线、四线城市为重心的房企也开始回归一线城市。张旭称,2012年-2013年,一线城市的房地产市场反弹力度明显高于其它城市,住宅市场的优异表现使得北京市等一线城市成为整个土地市场的“土豪”。
此外,张旭还认为,2011年和2012年住宅类土地供应量持续偏低,成交水平分别为2007年-2013年平均水平的85%和56%。这使得房企的库存下降,补充土地储备的需求较大。
楼面价骤增追房价
事实上,虽然由于土地出让中地块合理价格被限制,2013年挂牌出让的土地溢价率有所下降,但是地价水平不仅比2011年,2012年出现上涨,也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。
据链家地产市场研究部统计,2013年,北京市住宅类土地成交楼面价为9636元/平方米,同比增长48.6%。挂牌出让的地块溢价率为34%,较2012年下降2%,但这是继2009年,2010年以来,地价房价倒挂现象的再现。
值得一提的是,张旭表示,北京市六个城区内较为稀缺的优质地块,价格上涨非常明显。夏家胡同、农展馆等多宗地块的实际楼面价成本,已经远远超过了周边二手房的价格。
“以房山长阳区域为例,2013年土地楼面价突破10000元/平方米,而2010年最高水平也仅为8300元/平方米。”张旭称,如果考虑配建要求,地价更高。
对此,克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬也向记者表示,2013年,北京住宅类土地出让楼面价大涨,不乏供地结构的影响,政策性住房用地供应同比涨了15%,商品房楼面价在其挤压下,很容易呈现翻番的涨幅。此外,大房企回归一线城市,北京市抢地已经抢出了全国单价地王,7.3万元/平方米的楼面价让所有房企大佬震惊,这显然也推高了后市成交的楼面价。
有分析人士表示,虽然北京市土地供应量增加,将会缓解未来住宅市场的供需矛盾,但是土地成本的上升,将推动房价上涨,房企的开发利润也将被压缩。
其实,从房企抱团拿地可以管中窥豹。2013年,北京市已经成交的210幅经营性用地中,有51幅为企业联合体拿地,而在去年仅有15幅地为联合体摘得。由此可见,房企抱团摊薄利润下滑风险的意愿非常强烈。
此外,牟增彬预计,随着明年保障房用地和自住型商品房用地供应的增加,地价处在相对高位的情况可能还会持续。
编者按:2013年即将结束,对于很多拟购房者而言,如果说今年有哪些遗憾的话,其中之一可能就是,直至年底,还没有把自己从“拟购房者”变成“已购房者”。不过,相比之下,越多越多的开发商变成了土豪——土地豪门。他们有钱,而且敢花钱,敢在买地上花钱。数据显示,仅万科、保利、恒大以及中海地产,年内买地花费2003.77亿元。面对“土豪”们一掷千金的气概,拟购房者更加含糊了,2014年,这房子是买呢,还是不买呢?
