鲁能7号院项目图。
“挤、非常挤。”一位北京房企高层这样回顾2013年的北京楼市。在“重回一线”的共识下,2013年各路房企逐鹿京城,市场分化日渐明显。
从2013年项目销售排行榜单来看,商品住宅销售金额和销售面积前20位当中,半数以上都为高端住宅,西山壹号院、远洋Lavie、鲁能7号院等高端盘表现亮眼。
“以高端住宅为主的项目和企业崛起,反映了北京市场结构的变化。”北京房协相关负责人表示,后“京七条”时代,北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局愈发明显,2014年的高端住宅市场必将有更为突出的表现。
京华时报记者潘秀林
低端与高端市场分化
“随着北京未来自住型商品房大量入市,公司今后可能会考虑减少刚需产品开发,逐渐向中高端市场转移。”一位全国性品牌房企北京负责人认为,未来在北京市场,必须避免自身产品与自住型商品房市场“硬碰硬”。
多年来针对楼市的调控经验也表明,高端市场始终受到购买力青睐,其受到政策的影响并没有想象中那么大,并屡屡逆市畅销。融创中国董事长孙宏斌曾表示,在限购限贷和20%所得税的政策之下,北京楼市换房成本直线上升,改善型置业者的惜购心理反而给高端楼盘提供了发展机会。
从2013年北京楼市销售榜单来看,越来越多高端盘挤入前列。从商品住宅项目销售金额前20位来看,不仅有西山壹号院、远洋万和公馆这种榜单的“常胜将军”,还有以生态别墅产品定位的鲁能7号院成为市场黑马——后者还位居2013年北京商品住宅项目销售面积TOP10。
“稀缺的自然资源和产品形态,使得高端物业抗风险能力更强,特别是一线城市的别墅类产品,其资产保值增值能力更加坚挺。”北京鲁能置业营销相关负责人说。由鲁能开发的位于顺义新城CBD核心的80万平米城市大盘——鲁能7号院,便继2012年热销23亿元之后,在2013年取得29亿元的销售业绩。
业内人士也表示,正是由于置业者对高端楼盘的价格因素相对更不敏感,产品品质成为高端项目能否畅销的关键因素。从2013年销售榜单来看,热销的高端楼盘,无一例外都是具备稀缺的地段和自然资源、杰出的产品品质和服务等。例如鲁能7号院拥有潮白河等自然优势资源,而且以1.0超低容积率和新古典主义建筑群落品质,被誉为顺义最美的别墅院子。
区域深耕战略效应凸显
与两三年前“得二三线者得天下”的口号相比,一线城市因其风险低、利润高、资源集中等优势,成为2013年诸多房企的回归之地。从销售业绩比例来看,融创、远洋、龙湖、方兴都以北京作为重镇,而华润、鲁能等也开始呈现黑马姿态,过去以二三线城市开发为主的恒大也在2013年成功进京。
从克尔瑞提供的数据来看,相比2012年,京城百亿房企数量在2013年扩容至7家。从销售金额排名前30的榜单来看,除了万科、远洋、金隅、首开、保利等“常驻”企业外,鲁能地产、和裕地产、K2地产也成为榜单黑马。
业内人士表示,2013年北京楼市展现了历史上罕见的热销场面,这也是房企深耕区域发展最为明显的一年。北京城市化进程的演变,也决定了房企布局北京的战略路线,新城区开发成为热点。
“房地产开发过程就是一个品牌企业聚集的过程,从通州到房山到顺义再到大兴亦庄,一个新区域的起步发展是依靠少数品牌企业的深耕区域战略和打造品质项目带动起来的。”一位业内开发商向记者表示。
据鲁能置业相关负责人介绍,2014年,鲁能地产还将围绕深耕北京、专注别墅产品来完成自己的发展战略。据了解,2014年是鲁能“别墅年”,鲁能地产在北京市场将主要推出优山美地、格拉斯小镇以及鲁能7号院三个项目。
（责任编辑：杨淼）
