3月4日,浙江温州中级人民法院与温州住建委、工商银行温州分行等三家银行正式签署司法房产拍卖协作纪要,未来温州司法拍卖房产可办理银行贷款,从而切实解决买受人融资难,同时将比照新建商品房买卖,率全国之先创设司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度,切实保障银行“零风险”、买受人“零负担”。
据统计,2013年温州两级法院共司法拍卖被执行人房产918处达46.96亿元,其中52%属金融债权抵押房产,涉及不良资产120余亿元,预计2014年需要进入司法拍卖程序的被执行人房产将达到2000余处。由于以往司法房产拍卖要求一次性付款,而温州的被执行房产平均标的额超300万元,导致许多有意向的竞买人望而却步。
如何解决司法房产拍卖买受人融资难?2013年10月,温州鹿城区法院就走出了探索的第一步,该法院推出“拍卖通”司法金融合作创新项目,个人或企业因自身购置住房或者经营用房所需,参与法院对商品房、工业用房、商业用房(含写字楼、商铺等)、自用住房的公开拍卖,为解决购买资金需要以及解除全额付款的资金筹集压力,向银行申请按揭贷款。
“我们在研究这项工作机制的时候,发现有缺陷。”温州中院党组成员、执行局长潘光林说,买受人完成拍卖后到银行办理按揭贷款,但这时候抵押权尚不能办理登记,银行在抵押权还未取得的情况下,就提前向买受人发放贷款。如果因为无法过户、拍卖标的物被查封等因素造成抵押登记未能完成,银行将承担很大的风险。所以当时银行在“鹿城模式”下,要求买受人提供担保,增加了买受人的额外负担。
为了真正实现银行“零风险”,买受人“零负担”,温州中院与温州市住建委达成共识,买受人通过司法拍卖竞拍成功的温州范围内的房产,在十日内支付首付款后,法院即出具拍卖成交确认书。
“这项机制的创新,就在于司法拍卖的房产比照新建商品房办理产权转移和抵押权的方法,最大限度地降低了法院和银行在这方面的风险,可以说是‘零风险’。”潘光林解释,取得转移预告登记后,该房产即可作为抵押物向银行申请抵押贷款,可申请办理抵押权预告登记。抵押预登记后,银行在指定时间内将贷款款项支付至法院指定账户,法院向买受人出具产权过户的执行裁定书,并由买受人凭该裁定书、协助执行通知书和其他相关材料,依次办理正式的产权转移登记和抵押登记手续。
另外,潘光林提醒称,司法拍卖本身不受房产限购政策影响,但是司法拍卖抵押贷款仍要遵守银监局关于房地产市场调控的相关贷款规定。同时,准备申请贷款的竞买者要提前了解司法拍卖房产办理贷款的相关规定,特别是要注意在成交之后十日内要支付首期购房款。
温州中院副院长林跃告诉记者,司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度,有效破解了司法拍卖一次性付款的难题,银行没有了后顾之忧,取消了买受人的担保义务后,也极大减轻了买受人的负担,从而大大推动司法房产拍卖,提高拍卖成交率,也提升了温州金融机构不良债权司法处置的效率。
（责任编辑：彭博）
