从杭州德信地产降价,到商业银行限制房地产夹层融资、监管层出手整顿银行表外融资……对于房地产这只越跳越高的孙悟空来说,资金链第一次成为了越收越紧的“紧箍咒”。
这对刚刚兴起的房地产基金来说,是福是祸?房地产行业持续十年之久的黄金牛市是否就此终结?在此前结束的2014(首届)房地产基金春季论坛上,房地产金融专家深度解析地产行业走向。他们得出的结论是:房地产开发环节的高利润率时代已经结束,企业继续生存的秘诀是扩展产业链条,向各个环节要利润;地产+金融将成为未来房地产业走向高端的新形式。
房地产面临变局
2014年初春,种种信号都让房地产业人士反复思考一个问题:辉煌十年的房地产牛市是否已经走到尽头?
变化显而易见。
新能资本创始合伙人唐朝军说,开发商拿地趋势已经开始从三四线城市往一二线转,无论是地价也好,频率也好,这是明显的趋势。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,房地产行业人人熟知“5983模式”,即拿地后5月项目动工、9个月开盘销售、一期销售完成80%、3年项目竣工,这样的运作效率意味着房企从高周转中挖掘的利润空间已到极致。随着地价的上升、销售端的政策限制,行业利润率下降已成定局。
前海力汇基金公司执行总裁陈宇认为,房地产行业将面临整合。“5年前房地产行业有3万家,现在逐渐在优胜劣汰。2012年百亿的地产商才50多家,2013年已经达到71家,其中有6家已经达到千亿。随着大中型房地产公司不断成长扩大的同时,中小型房地产公司的发展空间面临瓶颈。”
全产业链运作将成趋势
房地产行业面临变局,传统的盈利模式面临挑战,未来的利润空间将从何处产生?
陈晟提供的方案是:向产业链要利润。从以往单纯经营房地产开发,延伸到拿地、产业引进等多个环节,向每一个环节要利润。通过这种模式,让房地产行业从 “黄金十年”进入“白银十年”。
这条产业链往上延伸,是多位地产金融专家不约而同提到的:拿地环节就提前介入,在一级土地整理、产业引进等阶段就积极与当地政府合作,从而在这个利润丰厚的环节上分一杯羹。
华睿信董事长范嘉贵以公司的一次成功实践,现场演绎了这种新模式:公司与软银合作成立了一只基金,专门投资产业园。在内地一三线城市的核心地段,基金持有66万平方米土地的100%产权,并负责土地拆迁,园区中涵盖总部基金、软件、数据产业园、配套的住宅、学校等一系列设施,仅前期介入就花了两年多时间,总投资大概10亿元人民币。如今,第一期项目将在今年7月份销售。范嘉贵总结其过程:前期与政府沟通、定位;第二是找到合作伙伴;然后与合作伙伴一起给这块地创造价值。他的经验是:“卖房子卖卖就没有了,但如果招这么多企业,地产只是一个载体。这样,政府更喜欢有产业背景的基金参与运作。”
建银精瑞资本副总裁刘东提出,从大背景上讲,中国产业升级是大的趋势,地方政府越来越多的招商引资行为带来产业用地的配套需求,例如在一定的面积产业用地之外,再配套一定的住宅用地和商业用地,由此带来地产商的综合机会。
另一方面,将地产的产业链向下扩展,则是走专业化分工道路,从地产的持有并运营的过程中产生持续的效益。
创东方投资董事长肖水龙同样也提供了自己的一个成功案例:在宝安区某项目中,房地产基金从传统单纯的“资本提供者”角色,逐步演化成“资本营运商”的复合定位,除了向项目提供资金外,还提供日常管理,通过输出管理、输出品牌、输出渠道、输出创意,实现项目方、资金方和投资方的三赢局面。他总结说:“这个模式改变了过去投资全出、开发全管、利润全得、风险全担的模式,逐步形成投资、开发、销售、管理等行业细分的模式。”
新沃资本控股高级副总裁刘畅认为,房地产行业从野蛮生长时代到最后的成熟,一定是要经历专业化道路。从住宅地产到商业地产、到现在养老、旅游、文化产业、科技园地产,业态会越来越多。刚开始的时候一个基金管理人各种各样的业态都会参与,以后很多基金公司可能会专注在某一个地产的细分领域,理解更加透彻,能够深度挖掘每一个项目的价值。
刘东更从美国房地产基金的运营方式中提出,美国大部分学校、养老院的业主既不是个体老板,也不是某个地产商,而是房地产基金,房地产基金的真正持有人则是在美国证交所开户、交易、购买股票的机构投资者。如果将这式方式借鉴到中国,国内的房地产基金也可以通过设立基金,然后在上交所、深交所发行,用筹集到的大量资金去投资学校、医院,改善基础设施建设。
