亚豪机构副总经理任启鑫认为,5月份北京楼市成交以历史最低位开局,进一步证明了在自住型商品房、信贷等多方因素的影响下,市场预期已持续下降,尽管4月底楼市供应量大增,也难以改变买方的观望情绪。如果成交量继续萎缩,则意味着北京楼市逐渐由买方占据主导地位。
五一期间 仅三项目开盘
继4月最后一周14个项目同时入市、创下历史供应高峰后,五一期间,北京楼市供应也进入了短暂盘整阶段。5月1日至5月3日,共有3个项目入市,即平谷区的刚需项目新华联·慧谷、顺义区的商住项目炫立方、通州区的别墅项目旭辉·御锦,开盘数量与去年同期持平。
任启鑫认为,由于多数刚需项目已在4月份中下旬集中开盘,导致五一期间的开盘频率放缓。而且,人们习惯在五一期间出游,因此各项目也尽量避开这个时间节点推盘,更多的是利用这个春暖花开的季节进行各种营销活动,积极蓄客,为下一阶段的开盘做准备。
由于5月份自住型商品房还将迎来集中放量,届时购房人会再度形成分流,商品住宅的销售难度将进一步增加,为此,房企推盘积极性仍将维持在高位,抓紧最后的市场机会冲刺完成上半年的业绩指标,所以五一期间供应量的减少只是楼市的短暂休整,供应量有望在近期增加,部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。
环比清明
均价下降两成
亚豪机构统计数据显示,5月1日至5月3日期间,北京商品住宅的成交均价也出现下行,仅为20836元/平方米,比起一个月前的清明三天小长假的成交均价,降幅达到18%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析,4月份刚需项目放量井喷,使得近期中低价位房源成为成交主体,拉低了商品住宅市场的整体成交均价。在自住型商品房供应量激增、对普通商品房形成的销售竞争压力与持续下行的态势中,市场供过于求的形势将无力扭转,5月份商品住宅库存量还将继续保持上升势头,而房企近两年大举拿地,激进扩张所致的负债率走高,难以背负高库存造成的资金沉淀。未来楼盘打折促销现象将会增多,整体市场价格也存在进一步下探的可能。
本报记者 吴焕
唱衰楼市为时尚早
“目前北京六环周边的新房价格已经在2万元/平方米上下,达到刚需购房客群支付能力的上限,也让购房人形成‘未来房价见顶、上涨动力不足’的预期,因此产生观望情绪。” 亚豪机构市场总监郭毅认为,“今年以来已陆续有七八个自住型商品房项目开始申购,由于限定的售价较低,让购房人看到了购买高性价比住宅的机会,造成新房和二手房市场的购房群体大量分流,成交量也随之萎缩不振。”
美联地产高经经理张磊则认为,“在贷款利率8.5折绝迹,9折实属不易的现状下,购买人的实际购买力下降。”
另外,目前自住型商品房对于消费者预期的影响,显然已经大大超越了几个月前开发商的预期。郭毅更大胆地预测:“未来,商品房市场成交结构的主体将被自住型商品房把持。到那时,区位环境和配套条件欠佳,户型紧凑与自住型商品房接近或雷同,并且价格又高的刚需类商品房项目将丧失市场空间,全面滞销。”她表示,“这样的项目想争得市场机会,要么抢跑,即在自住房上市量尚未到达高峰期时抓紧入市;要么降价,用价格换回市场”。
郭毅认为,尽管北京房地产市场不可避免地会经历一段时间的萎靡,但也不会崩盘,“北京每年50万人口的净流入成为支撑楼市的强大驱动力。”
张磊也表示了相应的观点,他说:“只要有购房需求,那么市场就是安全的。而北京作为一个明显供不应求的市场,说‘崩盘’着实尚早。”不过,他也认为:“唱衰楼市也是有理由的。对于2013年高价拿地的开发商来说,信贷政策紧缩,国内融资渠道有限已经让他们的资金链条开始趋紧,再加上目前购买力消退,开发商的资金链确实需要经受一番考验。”
