上海商业面积最大的购物中心,月星集团首个商业地产项目——环球港,自去年开业以来一直备受业内关注。在其声势浩大的宣传之后,在不到一年的时间里,其被传出内部租户或将调整的消息。
东接凯旋路,西邻中山北路和内环高架,南靠宁夏路,轨交3号、4号、13号线均可直达……这样优越的地理位置使得在环球港开业之初,就吸引了众多的消费者前来。
不过,眼下,环球港的人气已经褪去。《每日经济新闻》记者走访时注意到,即便是周末,相比距离一站地铁远、体量仅为其一半的中山公园龙之梦购物中心,环球港的人气有待提升。此外,商场用来招徕人气的餐饮,在环球港似乎也不够火热。
月星集团这一 “万达模式升级版”的综合体后续能否突围,仍旧有待时间去验证。
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现状
“最大”综合体人气不旺
日前,《每日经济新闻》记者对比了同在地铁三号线上的环球港和中山公园龙之梦购物中心,在客流及消费情况方面,以几个熟知的品牌为例,一样的H&M、优衣库门店,一样的周五下班时间,中山公园龙之梦内的这些品牌门店已经在排队付款,而处在环球港B1层的这几个品牌仅有些许人在闲逛,收银台边的消费者寥寥无几。
据了解,上海月星环球港项目总建筑面积近50万平方米,定位为“商、旅、文”三大中心功能。在近30万平方米的购物中心里,涵盖了时尚品牌、餐饮、文化休闲、娱乐健身等功能,还引入4D影院、剧场、儿童游乐场等复合业态,其也顺势成为了上海体量最大、业态最为丰富、组合最为多元、消费体验最具个性化的城市综合体,更被贴上“亚洲最大城市综合体”的标签。
不过,目前来看,除了面积较小的儿童业态人气尚可之外,其余似乎尚未真正发展起来。记者走访环球港发现,购物中心的1-4楼,每层均有多家外墙由壁画或宣传页包装的“空铺”,尤其是一楼,空置情况相对多些。
“周末没有去处,过来这边逛逛还是可以的,环境也不错,要是可以休息的地方多些就更好了。不过,相比其他一些我经常会去的商场,这里平时的人并不是很多,除了地下那些吃东西的地方还可以。”一位家住附近的消费者这样告诉记者。
事实上,开业之初就有消费者多次表示,这样一个极富个性的商业综合体实则整体商业氛围并不浓郁,不同档次的品牌混杂。同时,有关人士也曾提出月星环球港招商存在着严重问题,比如面积偏大、风格不统一、动线设计不流畅等。
一位体验过环球港自驾购物的消费者告诉记者,环球港周边交通情况并不是很好,尤其停车场附近堵车情况较严重,对于他们来说,这样的消费体验从一开始就不好。“第一次可能会慕名而去,但第二次会因为体验差而不会选择。”他告诉记者,在环球港消费,停车是可以免费的,但在询问管理人员后了解到,很少有免费停车的情况发生,原因便是大多消费者并没有购物。
针对市场传闻的环球港或将启动内部租户大调整以及目前人气不足等问题,《每日经济新闻》记者致电环球港相关人事,不过对方强调其并不负责,会移交相应负责人给予回应。同时表示,对于购物中心来说,调整是正常的事情,每个季度都会有。截至发稿前,记者未收到环球港方面的回应。
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原因
家具业转型来的“新人”
环球港隶属于长风商圈,而该商圈内好项目不多,因而环球港可谓一家独大。睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者,开业之初,环球港是打了“文化、展示、演艺”的牌,加上建筑非常具有震撼力,因而在外界眼中,它不仅仅是一个商场,更像是一个旅游景点。“即使开铺率只有六七成,刚刚开业的时候人流也很大。”但她指出,在环球港真正消费的占比并不多。
参与过环球港前期招商工作的一位商业地产人士告诉记者,月星本身并非商业地产出身,在从家具转型做商业地产的过程中,面对一个体量如此之大的项目,短期之内要完成招商是非常困难的。“(环球港)对于招商也不是非常清晰,自己建立了招商团队,也请了业内人士,招满以及开业并非易事,不过他们还是做到了。”
该人士表示,尽管任务基本完成,但在业态、品牌的分布上,环球港并没有一个合理的分区。在环球港内,你很难分清每一层不同区域主要品牌类别是什么。指示的标志和宣传册楼面分布图很难懂、门牌号字特别小,排列不是很明确……
除了分区上的问题,上述商业地产人士指出,环球港的垂直交通也明显不够。“软件和硬件在初期没有完全跟上,业态上地下反而优于地上。因为地铁导致的高速地下人流为地下带来的坪效、租金要优于地上,这个特点比较明显。”
尽管位于三条地铁交叉处,环球港地理位置上亦存在硬伤。上海市商业信息研究中心首席研究员齐晓斋告诉《每日经济新闻》记者,相比环球港所在地一站之远的中山公园,环球港周边居民较多,商务楼则较少,在购买力上差距很大,能聚集人气的设施也较为缺乏。“很多远一点的消费者过来基本是尝鲜,第二次除非有特别原因,其他可能就不会来了。”
相比中山公园龙之梦购物中心,环球港在租金以及坪效上相差很多。
据前述参与前期招商的人士表示,目前,中山公园龙之梦地下商铺的租金在60元到80元 (每平方米每天,下同);一楼的报价现为50元到60元,成交价则是介于35元至40元间;此外,其高区的餐饮则是在10元到12元左右,这样的数据已是不错。相比而言,开业不到一年的环球港就少很多:地下店铺在20元左右,一楼15元左右,高区则是在8元左右。
尽管租金不高,但商户似乎没有因此有更多收益。环球港高层的一名租户就向记者表示,其店铺内部面积加上走廊共计60平方米,每月租金1.8万元,物业费为6500元。加上雇佣的工人等,现在店铺的情况是基本持平没有盈利。她也表示,周末环球港的人气相对好些。
对此,陈丽琳告诉《每日经济新闻》记者,目前环球港还处在市场培育期,存在较多的经营问题,不过还是“可以谅解的”,也期待后续其在经营上有更多亮点。
据陈丽琳表示,过去上海商场的培育期,大致需要一个租约,即3年到5年。“但是现在上海的商场包括市中心的 (培育期)都在大幅缩减,环球港大概需要2年到3年,这和它的租约相关,只有在租约里有调整空间才可以整体整改升级。”
上述人士指出,对于环球港来说,调整是必然的,主要看是短期行为还是长期行为。“相信短期会零零碎碎做一些,通过经营管理的调整,但是有些商户已经签约,要挪是很难的。”
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竞争
业态分区不清 多问题待解
作为上海市普陀区的商业大航母,环球港的打造一定程度上也被理解成“普陀区意在拦截从大西北以及其周边地区前往中山公园一带的客流”。
长宁区中山公园商圈的升级改造似乎让普陀区看到了未来的竞争趋势,在缺乏中心项目的情况下,月星环球港在一片呼声中“顺势而生”。
“无可厚非,就从地铁路线来看,环球港的确具备先天的交通优势,因而西北方向的客群是愿意前来的。”有业界人士这样告诉记者。
陈丽琳也表示,分流确实是可能的。不过,相对而言,西北方向的客群消费档次低些,因而环球港分流的,大多是前往中山公园附近、目标是高消费产品的客群。
在陈丽琳看来,中山公园是一个相对成熟的区域商圈,且周边商业项目选择较多。“如果西北方向来的消费者想要进行一个比较密集型的消费,那么肯定会选择人气更旺,消费场所更多的场所,环球港会分流中山公园客流,但应该不是很大。”
一位长期关注商业的专家告诉《每日经济新闻》记者,不同区域之间在商业上的竞争是存在的,但也不能完全界定为竞争关系,在商业上,不同中心之间关系更为贴切的描述应当是一个“共同打造培养且互补的关系”。
最终的“竞争”结果会否出现“两败俱伤”的局面?陈丽琳指出,还是要看开发商如何定位产品。“比如南京西路和南京东路,离得近,但是产品完全是不同的,就看主打什么特色以及主题。”她表示,如果是恶性竞争,那就是开发商或者政府在片区规划里存在的问题。
尽管不至于两败俱伤,但不可否认的是,大型商业体确实挤压了周边小商业项目的生存空间。中山公园商圈龙之梦“一站式”交通枢纽的特点对巴黎春天等老牌商业设施均产生了分流。眼下,无论是巴黎春天还是周边的玫瑰坊,人气不足已经显而易见。在距离环球港地铁一站之远、曹杨路附近的长城大厦,内部餐饮商户在环球港开业后不断撤离。“现在就剩下屈指可数的几家了。”一位附近居民表示。
在这样两个区域,未来会不会就是环球港和龙之梦独大,而其他小型商场都将难以生存?对此,上述行业人士告诉记者,这样的状态实则是两大趋势。“百货业由于业态单一性的因素,有一个下滑的趋势,他们自己也在寻求调整。”他表示,大型商业项目之间往往是协同关系,更加挤压了中小型的项目的发展空间。“未来,这些小型的商业项目还不至于死亡,但发展也将不温不火。”
齐晓斋指出,和大卖场挤压周边超市相似,大体量的购物中心布局后,旁边的商点经营的品类及品牌和其相似的话,受到的影响会很大,除非错位经营反而能有带动作用,但这样的情况并不多。“购物中心大多是综合经营的,体量大,和它不重复很难。”
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行业
商业地产单玩概念赚不了钱
上海商业开发过热,环球港一度被质疑“生不逢时”。在业界看来,作为上海商业的“巨无霸”,环球港要在高投资、高运营成本及高人力成本的压力下实现盈利,充满着挑战。
月星集团董事长丁佐宏在接受媒体采访时也曾坦承,上海商业确实存在过剩现象,但多数商场“千店一面”缺乏特色。他表示,对于这样一个投资大、回报周期长的商业项目,月星并不期待短期盈利,而是将其作为一个长期项目来开发建设。
为什么在商业地产上缺乏经验的月星要积极涉足这一领域?其所处的大背景又是如何?在资深零售专家、中发商业管理集团CEO丁浩洲告诉《每日经济新闻》记者,月星做商业地产是看重了商业地产的增值,按照其早前的靠租赁开设家居卖场盈利并不是长久之道。“即便拥有家具业态,也不是很好拿地,像月星这样,有一个比较好的商业概念,拿地也是比较容易的。”
在住宅地产较为低迷的当下,众多开发商均扎堆商业地产,且其中不乏众多行业外企业,除了月星,红星美凯龙也是其中之一。基于此,购物中心的数量快速增加。
根据数据显示,今年第一季度,上海社区购物中心数量达到88家,主要集中在宝山、浦东新区,以及城乡结合部的外环和远郊新城板块。齐晓斋表示,眼下,实体商业受到两股比较大的冲击,一是电子商务,二就是过快的实体商业发展速度,这是全国都面临的问题。
业内人士指出,从2012年之后,基本所有的项目均面临同质化这一问题。“没有特色、主题等,是很难形成竞争力的。”因而,即便开发商聚焦商业地产开发,商业地产的门槛也没有降低,在同质化严重的情况下,反而越来越高了。
即便总体供应量庞大,但在业界看来,购物中心的有效供应量仍旧不足。睿意德中国商业地产研究中心此前从其监测的上海400多家购物中心中,挑选出100家大中型购物中心,在比较了年营业额、客流、客单价、财务回报等指标后,得出结论指出,优质项目仅占三成。而造成优质项目缺少的原因无非是盲目模仿导致商圈重叠,一些购物中心在定位、服务方式、品牌组合方面,陷入同质化困局。
有行业人士告诉记者,一个商业项目在开发前,开发商会评估土地以及配给的住宅整体收益以及土地未来的增值情况,另外也会看商业需要几年的培育期以及招商情况将如何……不过,很多开发商只要评估后了解到,项目中可以销售的物业能够贴补商业带来的亏损,评估结果基本就算可行了。
陈丽琳表示,对于一个优秀的购物中心来说,招满不是最终目的,而是要持续满铺,经营得好商业资产才能增值。“比如iapm这样的商业中心,产品的卖点和定位做得非常好。”
上述业内人士指出,一般持有型物业前期的投入以及后期的运营成本滚动起来涉及资金层面都是非常大的,没有一个这样的项目可以在很短时间内就把现金流平衡起来,问题在于如何在产品的定位、产品的组合等方面缩短培育期,进入收获阶段。
丁浩洲则指出,商业地产不能单玩概念,“真正的商业地产需要商业能赚钱”。在他看来,类似月星环球港这样的项目,其盈利模式并没有突破性变化,单靠设计等方面的变化带来的吸引力并不强。
