上海近日出让的一幅位于城市核心位置的地块,尽管就体量来看属于“迷你”级别,却引发了业内的关注,因为它在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。
提高门槛还是政策信号?这是不是预示着预售制度将要取消?昨天,记者多方采访了解到,《城市房地产管理法》对我国的商品房预售许可制度有明确的规定,在不修改法律法规的情况下,不会取消商品房的预售制度,而该地块的“现房销售”前提条件只是个案,上海暂不可能推广。
最晚销售时间将在4年后
被要求以全装修现房销售的这一地块位于市中心黄浦区的原世博会浦西场馆附近,南面紧邻黄浦江滨江绿化带,名为“黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块”,出让面积6885.2平方米,容积率1.4,出让底价3.55亿元,为纯宅地地块,起始楼板价高达3.68万元/平方米。地块地上建筑面积不超过9639平方米,地下建筑面积不超过6000平方米。根据土地预出让合同,这一地块在正式交付一年内要开工,开工后三年内要竣工。这意味着上述现房的最晚销售时间会在4年后。
值得注意的是,尽管地块很“袖珍”,但是出让条件却非常多,除了在“特别约定”的第四条中明确“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”以外,还有必须100%全装修,“配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积。受让人同意上述配建保障性住房按规定移交给住房保障机构”、“受让人须在该地块内落实100%建筑面积的装配式建筑”。
业内人士指出,该地块附近区域的新房目前销售价格在7万元/平方米左右。这一地块如果加工程造价、融资、税费以及配建保障房的成本,基本上就与周边的房价接近。地块设置了比较苛刻的出让条件,在如此苛刻条件的筛选下,能够符合拿地资格的房企数量或不多。但也不排除周边已有部分项目的房企来拿地,从而实现项目的联动开发效应。
是否预售开发商自由选择
“过去从来没有看到过土地出让合同中有要求只能卖现房的。”经常参与土地招拍的旭辉集团上海区域事业部总经理助理金衍告诉记者,当然也没有规定只能预售,一般都是开发商自由选择,从融资的角度讲,绝大多数开发商都会采取预售的形式。只有个别高端项目,因为销售周期比较长,会采用现房销售。
对于黄浦区出让的“不能预售地块”,业内人士普遍认为具有偶然性,仅仅是个案,也不太可能是所谓“取消预售制度”的试点。
“从全国的情况来看,上海对于商品房预售监管已经算是比较严格的了。”金衍说,目前上海执行的标准是多层住宅必须结构封顶,高层住宅必须主体结构完成三分之二才能申请预售许可证。
[分析]
预售制存与废始终有争议
“商品房预售制将取消”的消息产生已由来已久。在2012年这个传言一度甚嚣尘上,结果住建部很快辟谣,否认正在研究取消商品房预售制,不过预售制存与废的问题却一直有争议。
在开发贷、个人房贷受到限制的情况下,预售房成为支撑房地产最为重要的资金来源。根据易居房地产研究院的统计,今年1到4月份全国开发商资金来源中“定金及预收款、个人按揭”占比达到了36%,形成了与房企自有资金、银行借款三足鼎立的局面。有了预售款,开发商就能占用购房资金进行滚动开发,缺乏这36%的预售款,可以想象许多开发商的资金链将会断裂。
反对取消商品房预售制的人认为,一旦房地产预售制度取消,房价可能因此上涨。地产商不能预售就意味着财务成本加大,这个成本最终一定是要转化给市场承担,而且不能预售,房产开发周期更长,上市更慢,市场短期内会供不应求,导致推高房价。而支持者则认为,预售制违背了“一手交钱,一手交货”交易原则,引发诸多纠纷和矛盾。
实施新房的现房销售是和欧美接轨,对房地产行业长远发展来说是福音。克而瑞上海研究总监薛建雄说,之前在开发商比较弱的情况下,为了促进行业发展,政府允许预售。开发商在房子没建好的情况下就销售房屋,房屋的质量保障和安全完全靠政府监管,实际上是把风险和责任转嫁给地方政府。
“不过就目前而言,地方政府也没有权力取消预售制度。”多位业内人士表示,1994年开始执行的《城市房地产管理法》就对商品房的预售制度有明确的规定,要取消预售制度的话也必须先修改相关法律法规。
