近日,北三环青年沟路上,一个名为“和平里八号”的楼盘,以低于市场价的50000元/平方米的价格,招揽买房人,自诩是“北三环里最后一个精装公寓”。不过,记者调查发现,新盘的背后,实际是山西煤老板8年前买下的“库存”二手房。100套房源背后,罗织了借名购房人、实际产权人、代理卖房人多重复杂关系。
二手房伪装成新盘
在东城区青年沟路最东端,紧邻地铁13号线柳芳站,名为“和平里八号”的楼盘,在老旧二手房林立的东北二环,显得格外特别。
因为,楼盘门口有一名头戴红色贝雷帽的保安全天把守,如果开车的车主进入楼盘一层的售楼处,必须先和保安打声招呼“来看房”,才被允许放行。进入售楼处后,前台的文书小姐会先要求登记联系方式,并由她分派一名着装统一的销售主任,给看房人介绍户型,乘坐电梯上楼看样板间。
这一切,售楼处、样板间、保安、统一的楼书、销售主任,仿佛都在告诉看房人,这里是新售的新盘,就像宣传单上印着的:“东北二环、精装修学区,现房开卖。”
不过,这些全是表象。当你听完五分钟的楼盘优势后,售楼员才会轻声地告诉你,现房实际上是个二手房。
“这是2006年开盘的项目,整个B座被一位有钱的老板包下的。最近,这位老板急需资金,才忍痛将其中的100套房子放出来销售。”昨天下午,接待记者的销售人员介绍,B座17层共有109套房源,除了17层的9套自用外,其余楼层均对外放出。“所以,您买这儿的房子,和买别处的二手房的流程一模一样。”
税前价比周边低10%
2006年的老房,为何叫“现房开卖”?当记者表示弄不懂时,销售人员立即补充,“金主”确实是2006年买下的B座,大约10000元/平方米。当时项目名为“锦鸿阁”,70年产权,A座被某中央单位团购。可买完之后,老板改成酒店对外经营了几年,现在正把酒店改回成住宅。“楼上正在装修,将来交房全是精装公寓,装修标准也会备注,光购房合同就有一沓厚,这可不相当于卖现房么。”
销售人员向记者强调,因为着急变现,老板给出的售价比周边市场便宜,均价在50000元/平方米上下。以记者询问的76平方米两居为例,单价49000元/平方米,一套房也就372万元。即便如今楼市下行,周边的二手房价还在50000元/平方米到55000元/平方米之间。
“不过,这是二手房有税。”对方表示,尽管房子买了有8年,但房本下得晚,不到五年时间,按照北京现行政策的规定,需要缴纳20%的个税、契税和5.5%的营业税。“算上税费还是比周边便宜。”
狭窄走道门对门
随后,记者跟随销售人员来到6层,参观了76平方米的样板间。从走道看去,确如销售人员所说,此前曾做过酒店,房间布局完全类似于快捷酒店,2梯9户,房间门对着门。打开样板间,尽管房间格局已做过改造,入门柜变成了开放式厨房,可淋浴间、大床房仍依稀残留酒店的痕迹。
市工商局网站显示,在此处经营的三熙商务酒店于2006年获得了经营许可证。“老板当年为把住宅改成酒店,确实对房屋内部结构进行了变动,但承重墙的部分都没碰。”销售人员承认,房屋格局曾经变动。
“纯住宅项目是不符合酒店要求的,即便是公寓,也需要拆除一些隔断。”业内人士指出,从住宅到酒店,再从酒店改回住宅,这就意味着至少两次修改了规划。
销售公司没有资质
销售人员告诉记者,这100套房全为老板所有,但因为老板生意忙不常在北京,就委托了一名代理人,代为办理所有二手房买卖业务,本人全程不会露面。“您放心,我们已经在公证处进行了委托公证。您签约时,代理人也会拿着老板的身份证。”销售人员透露,代理人估计是老板的下属或亲戚,被责令专门跟进“和平里八号”的售卖。“我们这几天已经卖了3层、4层的18套房,都是如此签的约。”
代理人负责签约,扮成售楼员的销售又扮演什么角色呢?对于记者的疑问,销售人员自辩道,他们就相当于链家地产这样的二手房中介,在业主和买房人中间牵线搭桥,因为私人老板和公司老板交情好,就让公司代理销售。可不同的是,他们不收中介费,一套房又能给买家省下10万元佣金。
不过,当记者询问公司的名称时,销售人员吞吞吐吐,多番询问,才说是北京的房产销售公司,叫北京金政。而在售楼处或宣传页上,同样没有注明公司名称。实际上,在北京市住建委网站上查询开发商资质,北京金政房地产开发有限责任公司已经没有了房地产开发及销售资质,旗下的销售人员也未登记备案。
“如果是无资质销售,销售人员不会像其他二手房买卖中的中介一样起到第三方监管的作用,购房者有可能面临资金风险。”销售人员也承认,这100套房允许全款或贷款,首付款将直接打到老板本人的账户上。但如何买房人像记者这样心存疑虑,也可以提出资金监管,先将钱打到银行的监管账户上。
多重业主身份成谜
记者调查发现,销售人员没有提到的是100套房源背后的多重业主身份。
实际上,早在2013年,北京市第二中级法院二审审理过一起商品房预售合同纠纷案,涉及楼盘就是“和平里八号”的前身——锦鸿阁小区B座。根据此前媒体报道,2006年至2007年,山西年轻人杨文婷以自己的两个身份证,在东城区和平里花近1.3亿元买下了锦鸿阁小区B座109套房源。其中,杨文婷亲自签约购买的只有14套,其余的买卖合同是其他45个洪洞县人分别签署的。换句话说,那45人是借名购房人,房屋的所有权归杨文婷。不过,这1.3亿资金背后的真正金主是杨文婷的父亲——杨三俊,在山西从事煤矿生意多年,后开办了自己的房地产公司。之后,因为指责金政房地产公司不肯签订正式的商品房买卖合同,也不协助办理产权证,杨文婷和金政房地产公司打了几年官司,一直到2013年5月,打到北京市第二中级法院。颇具戏剧性的是,纠纷案审理过程中,杨文婷被发现拥有两个身份证。
官司的这一说法,也从侧面证实了销售人员所说,尽管2006年就买了房,可房产证还不满五年。(记者赵莹莹)
