据《新闻晨报》报道,国家统计局18日公布的房价数据显示,5月份70个大中城市,半数城市出现环比下跌。其中,上海5月新建商品住宅价格环比下跌0.3%,是时隔20个月后首次下跌,也是“北上广”三个一线城市中唯一新建商品住宅环比下跌的。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”,也引发社会高度关注。
杭州新房价格跌幅居首
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,70个大中城市,5月份新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数均为35个,分别比4月份增加了27个和13个。
新建商品住宅中,环比价格最高涨幅为0.3%,是郑州;最低为下降1.4%,是杭州,这也是杭州连续第二个月位于跌幅榜首。当地售楼处在接受央广记者采访时说,目前,杭州的降价风波已经由点到面,不打个八折都不好意思叫降价。杭州市中心的某楼盘,单价也回归到每平方米3.5万元以下。作为楼市风向标的北上广深,环比价格在5月也开始分化。北京上涨0.2个百分点、广州持平、上海和深圳各下降了0.3和0.2个百分点。
刘建伟认为,部分城市新建商品住宅价格环比下降主要是由于库存压力较大,加上近期市场预期不明,购房者持观望情绪,一些房企推出促销优惠,导致房价有所下降。易居房地产研究院副院长杨红旭则直截了当地表示,此轮房地产周期的房价小拐点正式出现。
上海“特价楼盘”增多了
今年以来,上海楼市总体呈现量跌价挺,1-5月商品住宅共成交341.66万平方米,同比去年同期大幅下滑30.6%,尽管出现个别楼盘大幅降价,但成交均价依然坚挺。
打响2014年上海楼市大幅降价“第一枪”的楼盘是位于浦东唐镇板块的中高端住宅项目——金大元御珑公馆。4月26日,金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,原价均价50000元/平方米,现价均价36000元/平方米。随后,这批房源被市场抢购一空。之后,徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况,上海楼市降价的个案越来越多。位于徐汇滨江的恒盛尚海湾推出一期剩余的30多套特价房源,均价53000-55000元/平方米,而该项目目前在售的二期新房均价在6万元/平方米左右。不过这批特价房属于一期“尾盘”,要么楼层较低,要么朝向不太好,但因为价格相对便宜,还是取得不错的销量。
虽然这些楼盘降价仍属个案,但有专家认为,未来两三个月上海降价的楼盘可能还会更多。同策咨询研究部总监张宏伟说,尤其是2014年即将过半,对于上市房企来讲,6月份半年报业绩压顶,房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩,当然,适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
[楼市“变脸”路向何方]
中介:原来卖的是未来价,现在要回到现实价
“我有套四环边上的房子,去年底中介说每平方米能卖到4万元,今年初说成交价在3万8左右,如今又说只能卖3万6左右,到底是赶快出手还是等等看?”北京一家国企员工李先生很是苦恼,二手房价格的一跌再跌,让想卖旧房换新房的他犹豫不定。
买方烦心,卖方也苦恼。“现在观望气氛浓,大家都觉得房价要跌,我们也不停地换挂牌信息,推特价房,想快点成交,房东也着急,但生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。事实上,对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言,今年上半年的各项指标看上去并不美。
全国商品房投资增速持续下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大,库存增加,5月末比4月末增加750万平方米。二手房指数中,北京跌幅全国第一,环比下调0.9%。北京五环附近一家链家地产中介对记者说,除了不动产登记等政策影响,较高的税费与信贷难度是北京房价遭遇尴尬的主因。
“原来市场卖的是未来价,现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。
中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示:“房地产市场的调整局面已经形成,而且是在剧烈调整中。”住建部政策研究中心研究员赵路兴表示,在预期难改、贷款难松的背景下,只有开发商加大优惠力度,才会吸引部分购买人群放弃观望。中原地产市场研究部总监张大伟认为,目前的大幅调整只是一个开始,这一趋势估计至少将延续至年底。
专家:住房需求被过度透支,大调整合规律
“这一年,也没见出什么‘国几条’,怎么市场就开始变化了?”郑州市民王淼说。
市场掉头,分化加剧,让习惯于楼市“高歌猛进”的人们,一时难以接受。“分类调控”这四个字,让业内人士感慨,以往是“政策很复杂,市场很简单”,如今是“政策很简单,市场很复杂”。
在受访专家看来,楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。
倪鹏飞说:“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌,中央和地方出台更加强硬措施抑制需求,影响市场预期,导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下,市场自发的反应,表明市场的调控之手在发挥作用。”
楼市调整的背后是过度透支住房需求。
以房价环比下跌明显的杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“有的开发企业在一个城市做一个项目,恨不得把这里三四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续,哪有那么多韭菜可割?”
与此同时,过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示,近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。
倪鹏飞说:“当前房地产市场供求结构出现变化,潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”
[新华时评]
楼市深度调整,政策应坚持几个“不能变”
5月份70个大中城市的房价数据,进一步印证了楼市步入深度调整期。面对一些地方“放松限购”的动作,“有形之手”不应对楼市自我调整作出过度反应已成主流观点。不过,不作过度反应并不等于政府不作为。
楼市调整,必然带来风险,比如开发商与业主之间的矛盾、政府债务偿还风险、房地产开发企业资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等等。对此,各级政府需作好政策储备。
从民生角度来看,在市场自我调整期,政策上应当坚持几个“不能变”:抑制投机炒房行为不能变。个人连环抵押贷款、一人一次购房数十套等非正常现象屡屡刺痛社会神经,成为加剧社会贫富矛盾的重要因素。这方面“矫枉”不怕“过正”。
守住个贷不扩大杠杆的底线不能变。截至目前,我国房地产市场还处于安全区间,主要标志是我国有全世界最高的购房首付比例,居民家庭负债率较低,即使出现房价整体下调,金融风险也有限,总风险容易控制。
保证低收入者基本住房需求不能变。保障低收入居民基本居住需求,避免其受到房地产市场波动的影响,有利于维护社会公平正义与和谐稳定。
此外,还应把发展房地产市场与有序提高城镇化质量紧密结合起来,使进城务工的劳动者受益、百姓得益。应利用楼市调整之机积极推进有利于形成促进房地产市场健康发展的长效机制建设,如土地制度、财税体制和房地产税制等。
值得注意的是,当前一些地方政府习惯性地用行政手段应对楼市风险的做法并不可取。打破思维惯性,提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领,才能在使市场在资源配置中起决定性作用的同时,更好地发挥政府作用,真正做到有所为有所不为。
