在推进棚户区改造中,我省注重发挥市场机制作用,努力破解资金难题,推进以人为核心的新型城镇化建设。
“出棚进楼”,逾70万户居民圆了安居梦
告别过去50年居住不足20平方米旧房的岁月,住上敞亮的新房子,还在阳台上养起花鸟,76岁的汪宗华老人生活丰富多彩。来到铜陵市狮子山区立新煤矿棚户区原址建成的新小区,原来脏乱差的老矿区全然不见,煤渣路已改造成宽阔的柏油路大道,多路公交车途经此地并设有站牌,周边学校、超市、菜市场配套设施齐全。
孔集是淮南市八公山区的一个乡镇,这个曾经因煤而兴的小镇并没有因为煤矿的关闭而没落。近年来,随着棚户区改造工程的大规模实施,原先布满镇区的低矮破旧“趴趴房”不见了,代之以一座座崭新的高楼,让小镇更加美丽宜居。自2003年以来,淮南矿业集团大力实施棚户区改造,仅去年就安置7410户。到今年底,该矿两轮900万平方米棚改工程全部安置完毕,7万户职工家庭将共圆安居梦。
作为经济并不发达的省份,我省近年来包括棚改在内的保障性安居工程建设规模一直在全国位居前列。 2010年以来,省委、省政府将棚户区改造纳入保障性安居工程范畴,作为一项重要的民生工程、发展工程,强化推进措施,创新破解资金难题,改造总体顺利推进,一大批棚户区居民“出棚进楼”的梦想变为现实。截至去年底,全省开工建设各类棚户区改造住房96万套,完成投资1230亿元,累计改善70.78万户棚户区居民的居住环境。
棚户区改造,是保障性安居工程建设的重要组成部分,不仅顺民意、惠民生,而且有利于扩内需、促发展,是一举多得的重大民生工程。各地按照四化同步、产城融合的要求,统筹考虑住房建设、产业集聚和城镇发展,通过对改造项目的区位、市场潜力、城市空间布局、环境和道路承载力等综合评价分析,把棚户区改造与城市新区、产业园区规划建设和保障性住房、普通商品住房建设有机结合,推进以人为核心的新型城镇化建设。
市场运作,引导房地产企业参与棚户区改造
在合肥市瑶海区临淮路北侧,省城一环内闹市区的“双窑洞”棚户区,曾经低矮破旧、逢雨必涝的窑洞房,已经被一栋栋崭新的高楼所代替。这个棚改项目占地面积66亩,涉及棚户居民912户2467人,政府直接投入资金达2.9亿元。 “对密度大、环境差、区位偏,群众改造意愿强烈却又难以通过市场运作的项目,由政府兜底开展改造。 ”合肥市政府有关负责人说。
在推进棚户区改造中,各地除加大政府投入和支持外,注重发挥市场机制的作用,积极探索符合地方实际的不同改造模式,努力破解改造中遇到的难题。在土地供应上,我省把棚户区改造安置住房用地纳入当地住房用地供应计划,并优先安排,按改造面积的1/4再加15%的配套设施用地规模,提前安排下达建设用地计划指标,引导和调动了房地产开发企业积极参与棚户区改造的积极性。
对改造区域开发用地均实行公开出让,通过市场竞争择优选择投资者实施整体开发,市场运作已成为推进棚改的主要模式。近年来,芜湖、马鞍山、滁州、宣城等地通过这种模式先后引进上海绿地集团、二十冶集团等一批资质高、实力强、信誉好的一级以上开发企业或建筑施工企业,实现了管、建分离,缓解了政府资金压力,大大提升了建设水平。
走访中,记者了解到,在发挥市场作用的具体运作上,全省大体有以下几种方式,一是实行“限房价、竞地价”“定设计、竞房价”,即政府在土地招拍挂和土地出让合同中,明确安置房的建设规模、标准、期限和设计方案等,通过市场竞争土地使用权出让价格或安置房回购价格的方式,选择开发企业代建;二是实行“政策引导,企业参与”,主要是政府通过规划选址适当从优、规划条件适当放宽等优惠政策,采取在商品房项目中配建等方式,引导和调动开发企业参与棚户区改造,减轻政府资金投入压力;三是实行“捆绑改造”,对改造难度加大的区片,通过与商品房项目实施捆绑开发,将改造项目用地与开发用地搭配出让,平衡项目资金;四是实行“市场运作、自求平衡”,主要是就地改造且区位较好的项目,除保障棚户区居民安置房外,多余房源可作为商品房对外销售。
“实践证明,通过政府主导、市场运作的模式,进一步理清了政府与市场的关系,促进了政府职能转变,有效提高了安置房的建设质量,杜绝了安置房建设中的寻租空间,避免了安置房后期管理难的问题。 ”省住房和城乡建设厅住房保障处处长钟治峰说。
多方“引水”,创新融资方式缓解资金压力
目前,全省各地棚户区改造正逐步由集中成片向非集中成片、城中村等棚户区推进。 “剩下的棚改项目,大多是难啃的‘硬骨头’。 ”省住房和城乡建设厅有关负责人表示,各地棚改一般遵循先易后难原则,越往后,改造的难度越大。从摸底调查情况看,后面待改造的棚户区多数位置偏远,商业开发价值低,实施改造很难实现资金就地平衡,需要下更大力气。
做好资金保障是推进棚改的“牛鼻子”工程。 “棚改项目房屋征收工作难度不断加大,改造成本提高,一定程度上影响到改造进度。林区、垦区、工矿、城中村所在区域的市政配套设施和公共服务设施建设滞后,历史欠账多,改造中的配套建设压力也较大。 ”该负责人表示。
针对资金缺口,我省加大政府投入,调整优化投资安排,压缩一般性投资,集中资金重点用在棚户区改造这个“刀刃”上。除积极争取中央补助资金外,我省还通过以奖代补资金支持各地棚户区改造。截至去年底,全省累计争取中央补助资金126.03亿元,省级财政安排配套资金8.18亿元。今年,省政府决定安排44亿元省级补助资金,专项用于保障性安居工程建设,其中24亿元用于棚户区改造。
为帮助地方解决融资难题,我省组建了棚户区改造省级融资平台,由省级融资平台受市、县政府自愿委托,统一向国家开发银行申请项目过桥贷款以及中长期贷款,确保全省棚户区改造及配套设施建设顺利推进。目前,融资范围和向开行争取的融资额度已经确定,全省总额度达930亿元。各地进一步做实做优地方融资平台,规范融资平台监管,优先保障棚户区改造项目融资需求。
结合实际,各地积极探索有效的融资方式。如铜陵市采取“债贷组合”融资模式,采取“统一融资规划、统一债贷授信、动态长效监控、全程风险管理”方式,把债与贷纳入整体风险控制;淮南市通过争取国家住房公积金贷款试点为棚户区改造提供支持,先后为18个棚户区改造项目,提供公积金贷款额度26.43亿元;滁州市引入10亿元保险资金支持棚户区改造,成为银监会首次书面批复同意开行通过担保引入保险资金的试点。多元化融资模式的探索,有效缓解了融资瓶颈制约,保障了棚户区改造的顺利推进。
