近日,海南的12家地产商因为囤占了海南三成的闲置土地而被推上了风口浪尖。据了解,“囤地”是开发商“有能力”、“有预见”的标签,甚至,一个房地产企业有多大实力,也要靠它的囤地量与囤地能力来证明。
为什么开发商会如此热衷“囤地”?
有专家分析,开发商大量“囤地”的背后潜藏着巨大经济利益——房企只拿地不开发,数年后地价成倍增长,这就是“养鸡的不如倒蛋的”,“有开发商‘囤地’22年只挖了一个坑”,一位业内人士告诉记者,“但这又有什么关系呢?这个坑里藏着金子呀。”
土地:钱生钱的秘密
会“囤地”、“囤”好地,闲置又有什么关系呢?
“上市公司的‘囤地’现象非常惊人,根据它们公开的年报简单分析,以这些公司开发的建筑面积计算,它们的‘囤地’规模最小的能开发20年以上。”SOHO中国董事长潘石屹曾感叹。他戏称,在房地产界,“养鸡的不如倒蛋的”,“囤地”往往更赚钱。他举例说,几年前,两家开发商同时拿下同一地段的两块土地,一家开发商建了房子,卖出房子后发现没有赚多少钱;另外一家开发商“囤”着地,什么都不做,若干年后把土地卖给别人,赚的钱是第一家的几倍,“如此循环往复,在房地产界‘屯地’少的反而成了另类。”
除了赚升值收益之外,开发商为何热衷“囤地”?另外一个原因是:只有丰富的“储备土地量”,才能更受资本市场追捧,这是“钱生钱”的秘密。富阳中国控股业务部的王勇告诉记者,对于大型上市公司而言,储备土地的价值不仅在土地上,同时也是运营战略的需要,尤其在“地王”出现后,就可以在资本市场获得更多的潜在收益。
囤地:泡沫的发源地
尽管地价和房价快速上涨的原因是复杂的,但是土地作为典型的、稀缺且供给不足的公共资源特性,使之成为推动房价上涨预期的主因。在经济高速增长下,公共资源稀缺和供给不足所产生的矛盾尤为突出,稀缺资源拥有者获得的收益远远大于资源增值者,这使越来越多人去抢夺资源,抢夺的人多了,又进一步推高了资源的价格,于是又有更多人进场。
资金流动性过大会加剧这种对抢夺现象的出现。根据国家统计局和央行公布的数据,过去十年,货币超发量居高不下,而中国的货币量和实体经济规模间的距离却在逐步拉大,越来越多资金进入到虚拟世界,而非实业。
“做实业非常辛苦,能够达到20%-30%的收益率已经非常不错了。”一位已经成功转身的“投资家”告诉羊城晚报记者,他过去经营一家小家电企业,2007年,他把企业卖掉,之后参与了一些房地产项目建设。在越秀区,他和朋友买了一块地,虽然有所获利却不免担忧,“今天这个时代,人人都想成为巴菲特,认为钱生钱才是王道。可是,人人都拿着钱去投资,项目在哪里?到最后恐怕只有一堆泡沫。”
顽疾:
土地增值税清算能否奏效?
今年4月3日,广州市国土房屋管理局出台的《土地集约利用实施意见》明文规定,经批准闲置土地延期开发涉及土地增值的,应补交增值地价。其中明确了建设项目的开竣工时间、标准及延期竣工的处理方式,对闲置土地处理进行细化。
有市场人士分析,这意味着开发商拿地1年必须开工、3年内要竣工,延期将变得很困难,即便延期,所获得的土地增值也要与政府分成,这或许会加快土地流转,有利于“囤地”现象的减少。
然而,有市场人士却认为,“清算”未必能真正推进下去。中原地产项目总经理黄韬说,该新政的实施,“威胁的意味更多,只是再次强调而已,应该不会真正实施”。对于土地增值税,目前很多开发商都是拖,慢慢做,很少开发商会拿几十上百亿元去交增值税。
另外,增值税的计算方法也为开发商的有意“逃税”制造了天然条件。据了解,由于增值税的征收需要核清每个项目的具体成本,因此要在项目销售完成后才能进行,“开发商办法多的是,比如留几套房子故意不卖,那么增值税就没法征收了。”一位开发商笑说,“如果真想‘囤地’,办法同样有的是,挖个坑,慢慢盖,先竣工一两栋,其他慢慢来。”然而,也有开发商提出不同的看法,认为“囤地”时代已经过去。“典型例子是某香港上市房企,由于过分强调土地增值带来的收益,其项目扩张速度与内地同行相比,明显较慢,因而错过了内地房地产市场发展的黄金时期,这也影响了该企业在内地市场的份额。”一位上市公司华南地区总裁认为,“‘囤地’获利的时代渐渐过去了,现在必须短平快,现金为王,快节奏开发,不然会死得很难看。”他认为,地产商必须接纳“微利时代”的到来,之前靠低成本“囤地”获利的模式,在地价越来越贵的今天已经不再赚钱,搞不好还会被套牢。
