广州二手住宅市场的成交量继续在低位徘徊,上月二手房成交量同比缩减五成。满堂红、合富置业等中介机构9日纷纷发布了最新市场分析报告。针对有广州二手房连夜涨价的消息,中介机构分析称,除非能对限购政策进行适度放松,否则今年第四季度的广州二手楼市成交量,仍旧难有明显的触底反弹,二手楼价在短期内更难以转头向上。
此外,由于不少二手房业主转售为租,待出租的房源数量大增,广州市住宅出租回报率进一步下跌,甚至出现名牌老盘租金回落的状况。
焦点1:换房买家入市积极性或将回升
今年9月,在广州众多一手在售项目相继打起促销战的情况下,部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流,从而令二手住宅市场的成交量继续处于低位盘整。据广州市国土房管局公布的数据,2014年9月全市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为3274宗,同比减少50.4%。受一手楼市促销分流客户影响,当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少近一成,住宅租赁业务量比8月减少13%。
合富置业的市场分析报告显示,9月该公司促成的二手住宅成交均价为25430元/平方米,环比8月上升9.7%,实力买家入市积极性回升,带动中高价位二手房源成交比例回升,拉升整体成交均价。
报告指出,在“金九银十”楼市风向标作用影响下,购房迫切性不算急的首次改善型换房买家,并不急于在9月出手。这部分买家大多打算在“十一”黄金周比较一手房价格后再作决定,因此,9月二手房市场上改善型购房比例较8月有所回落。合富置业成交数据统计,改善型购房比例从8月的37%回落到9月30%,首次置业购房占比重回60%以上。
不过,10月改善型购房比例或将有所回升。合富置业市场经理梁燕明表示,在“十一”黄金周后或将有一些回流二手市场的购房者,而目前中大户型二手房市场仍保持较明显的议价空间,相信可吸引一部分回流二手市场购房的改善型买家关注。
焦点2:二手房价短期难涨
央行和银监会发通知为首套房贷“松绑”后,又一度传出各种放松限购的传闻,使得广州近一年半不曾加价的二手楼市迅速升温。有媒体报道称,东方广场一套35平方米的小户型二手房一夜涨8万,位于珠江新城的一套小复式户型更是爆出加价15万元销售。
中介机构分析,此次央行站在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求的角度来提出相对宽松的信贷政策,想通过房地产市场拉动经济上行的意图明显。
满堂红市场研究部高级经理周峰表示,央行房贷新政肯定会刺激改善型客户积极看房,但必须说明,今年剩余的两个多月里,多数银行的信贷额度已不多,能给予改善型客户以基准利率及首付款比例四至五成已是不错的“待遇”,要地方银行给予首付三成及0.7倍的优惠利率,恐怕得等到2015年1月方可实现。“除非能对限购政策进行适度放松,否则今年第四季度的广州二手楼市成交量,仍旧难有明显的触底反弹,二手楼价在短期内更难以转头向上。”
焦点3:出租回报率下跌名牌老盘租金回落
值得一提的是,二手住宅买卖市场的“平淡”,促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场,导致待出租的房源数量大增,也使房屋租金无法明显上升。
数据显示,最近一年,广州市住宅出租回报率则进一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%(按满12个月满租计算),比2013年同期下跌0.1个百分点。
满堂红市场研究部抽取2013、2014年前三季度在租赁市场上表现活跃的21个楼盘或社区作为监测对象,计算其毛回报率,并进行逐一对比后可看到,今年前三季度出租回报率出现同比下跌的有13个,持平的有6个,上升的有2个,其中番禺区3个盘的出租回报率保持稳定状态。
周峰分析,广州的住宅租赁客户群中,将近九成属于非广州籍人士(今年前三季度是88.5%),大多数租客为选择适合自身收入水平的房屋租住,从2013年年初开始逐步向次中心或郊区板块转移,令对应板块的租赁需求处于稳中带升的局面,其出租回报率也得到保证。反观个别中心城区的传统大盘物业,随着楼龄的增长及租客喜好的转变,原来相对较高的租金水平难有足够的客户支撑,要么增幅减缓,要么像锦城花园和东风广场等出现租金回落,出租回报率也随之回调,这一现象或许会持续到明年春节后才有所改变。
