“十一”长假之后,北上广深四大一线城市都出现销售量抬头,去化周期略减的情况。但这是否说明这几个大城市的库存量得到有效释放,楼价有再度抬头的可能?据房价点评网提供的资料显示,从去化周期看,四大一线城市中的上海、广州和深圳在今年9月均创出了去化周期的新高。北京9月份去化周期达到16个月;上海为18.1个月;广州为17.2个月;深圳为17.8个月。而一般业内认为,去化周期超过12个月已是进入楼市高风险期。从库存量看,四大城市库存量尽管10月份环比9月份都有轻微下降,但同比去年库存量仍在增加。也就是说,目前楼市的去化速度还赶不上库存量的增加,“以价换量”还将成为年底之前楼市销售的主旋律。
阶段性反弹?
专家有嘢讲
开启新常态下房地产的黄金时代
合富辉煌(中国)首席市场分析师 黎文江
央行“9·30”文件出台,给一年来的房地产调整期画上了句号。一线城市虽然未如其他城市放松限购,但房贷的放松足以撬动受压已久的购房需求。10月份以来广州住宅市场交易量一扫往日颓势,无论“刚需”房或是改善型住房,无论中心区或是外围区,都呈现一派复苏景象。由于市场反应往往滞后于政策的出台,市场统计数据亦不可能立竿见影。因此,要到明年一季度才能全面体现政策的效果。
经过2014年的房地产调整期,2015年将开启新常态下的房地产黄金时代。新常态下,国民经济进入7%～8%的中高速年增长;新常态下,法治和市场化取代人治和行政干预;新常态下,住宅开发高成本低利润取代低成本高利润,过去轻松赚钱的黄金时代一去不复返。正所谓“退潮之下才能看到谁在裸泳”,依靠自身实力,认认真真实干的房企,一定欢迎新常态下黄金时代的到来。
有央行“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”的表态,有国务院“稳定住房消费”的国策,有工业化、城镇化持续发展的支撑,有为国民经济保驾护航的“安全垫”功能,房地产的黄金时代依然长期存在。
这次是整体回暖 不是阶段性反弹
方圆地产首席分析师 邓浩志
持续回暖是没有问题的,楼市是政策市,目前各地方先后放开限购,央行又放开限贷,政策发生了180度逆转,消费者心态也发生了巨大改变,八九月份放开限购的城市成交额大幅度上涨,十月放开限贷之后全国均出现了成交爆发性增长,所以市场已经是明显的触底反弹。未来随着成交量的逐步放大,成交价也可能逐步出现回升。所以这次是整体回暖,而不是阶段性的反弹。
从整个大环境来看,房地产的利好也是不断的。从全国范围来看,人民币还有升值压力,外贸出口提振困难的情况下,扩大内需是必然的,只能刺激消费。至于整体经济环境不景气,反而是房地产的机会,这个机会就是首置、改善的自住型消费会得到支持。以往的经验也表明,越是经济不好时对房地产的利好政策更多,经济好时反有打压政策出台,因此明年的行情也不会差。
筑底期可能延续到明年五六月
广东中原项目部总经理 黄韬
10月份的确迎来一波回暖行情,不过从10月下旬至今,成交速度有明显回落,增长后继乏力。总体来说,11月和12月肯定不会像10月成交这么多套,但是相比今年六七八月的低谷,年底每月成交应该都会量微升,价格保持平稳。从目前楼市来看,政策落地需要一个消化过程,一些专家所谓的“楼市全面复苏”的判断过于乐观,也下得过早。
由于部分大开发商尚未完成任务,预计12月仍会出现一个减价潮,但减价幅度不会像今年年中这么大。改善型买家和投资者因为央行新政而首付减少,对楼市来说只是锦上添花,主要还是依靠“刚需”族来支撑楼市。由于明年经济情况不容乐观,筑底期有可能延续到明年的五六月份。
广州楼市正沦为 “小市场”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理 赵卓文
从全国房地产市场看,2014年“拐点”已经到来。2014年,广州房地产市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。广州房地产市场正逐步沦落为 “小市场”,在2013年的房地产高峰期,广州一手商品房的销售面积仅有897万平方米。2014年预计为780万到830万平方米。广州有“一线房地产城市”之名,却没有“一线房地产城市”之实。
广州房地产市场受制于五个因素: 地方房地产政策反应滞后 ;房地产供求关系逆转,供大于求; 城市房地产发展空间变窄;地价、房价维持高位,制约了“刚需”;产品结构失衡。
年底广州放开限购可能性偏低
房价点评网分析师 李权基
广州商品住宅库存量高企,已达千万平方米库存,年内库存难以快速去化。预计去化周期高于12个月的库存风险将会形成常态化,持续时间或会到明年8月。
个人认为年底广州放开限购的可能性偏低,即使局部放开限购也会在12月底。对于目前存量高企的现象,地方政府或会考虑出台减少购房限制的可能,比如降低外地人购房纳税年限是有可能的。 整理:记者陈白帆
