【导读】北上广深将试点保障房房地产投资信托基金，初步方案已报住建部。经济之声《央广财经评论》本期观点：保障房资产证券化旨在解决资金短板。
央广网财经北京12月4日消息 据经济之声报道，近年来，我国一直大力建设保障房，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，大约1440万套。保障房规模很大，但资金问题一直是个短板。业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等等。 租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，也就是以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。现在一股新的活水将被引入，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市试点房地产投资信托基金，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。目的是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，有效解决租赁型保障房资金短板。
经济之声：保障房房地产投资信托基金早有雏形。2010年5月，央行把银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就房地产投资信托基金试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划，天津天房集团主导了房地产投资信托的试点方案，天津信托责任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中，具体方案落实在滨海新区实行试点。目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。这一次谈到投资信托基金和其他信托基金最大区别在哪里？东方汇金期货金融产品事业部总经理柳瑾对此解读。
柳瑾：最主要区别是在投资标的上，就是在房地产项目上。原来房地产信托基金主要投资在商品住房，现在的这个房地产信托基金，主要由政府发起，投资到保障房、公租房项目上。
经济之声：社会资本的进入需要收益，而保障房、公租房都是属于公益性的，如何从这种公益性项目中获得收益呢？
柳瑾：现在方式还很模糊，之前看到整个公租房之所以没有延续下去，很大原因在于资金建设的问题。公租房和保障房性质确定了它是不能转卖销售的，在这个过程中，如果是民间资本参与进去，它就会受到很大盈利模式限制。成立了新的信托基金之后，从两个方面是有好处的。第一如果直接投入，相当于投资一个项目，是股份形式，入资和撤资都相对要麻烦一些，但是如果编成信托基金，相当于资产证券化的模式，进入和退出相对更方便一些；第二，现在还没有看到正式国务院审批的细则下来，对于企业来说不能直接获利，很有可能通过地方和中央政府在同样一家投资的企业，在其他商品房项目上可能会有税收上或者用地审批上的优惠政策，这样才能吸引企业更多进来投资。
经济之声：这是收益方式，资产证券化之后，退出容易了，但谁来接呢？
柳瑾：投入之后就相当于购买了一份信托的基金产品，也就是买和卖都是向基金的发起方去买和卖，就我好比我们现在去证券，跟买一份产品一样，我就直接卖出去了，直接赎回了。
