近几个月来,京沪深苏杭等一二线城市相继诞生“地王”,但受金融、银行、经济基本面等国际国内多重因素影响,房地产市场仍持审慎乐观。与此同时,旨在平抑房价的“限价地”政策也在一些城市推出,业界人士表示,“限价地”与“地王”轮番上演需要区别对待。
“疯狂的地价”轮番上演
从今年7月开始,“地王”已成为房地产市场的高频词,一些民营房地产企业则表示,当前土地供应日趋紧张,尽管不能直接参与“拿地”,但更多会选择与“地王”合作开发的形式参与新一轮的房地产热潮。
受“地王效应”影响,楼市预期看涨。北京、南京、天津、青岛、昆明等多个城市出现的“日光盘”现象便是一大有力印证。
数据显示,经历了6月份的“钱荒”后,金融机构去杠杆之势持续,对房地产资金来源影响重大的开发贷和按揭贷都在收缩;外围QE退出预期加强,热钱正流出新兴市场,香港楼市已先行下跌。
“地王”项目开发,需要充足的现金流,在信贷收紧的背景下,资金链一旦断裂,“地王”或许会变成“烫手山芋”。历史经验也证明,“地王”闲置现象并不少见。
值得注意的是,最近一个月,李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、广州西城都荟广场和停车场、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼,涉及金额约为410亿港元。“精明的李嘉诚抛售是一个信号,小心了!”万科董事长王石评论道。
高端有市场低端有保障
记者观察发现,近期频繁出现的“地王”,仍需要区别对待。总标价为217.7亿元的上海徐家汇中心项目,其项目业态是五星级酒店、超甲级写字楼、酒店公寓、文化娱乐等,属于商业地块。而杭州、苏州诞生的地王,则是住宅地块。
有银行人士分析说:“在京苏杭拿下的这些地王,规划都是做豪宅,因为豪宅和普通商品房不可同日而语,其价格并不由成本决定,开发商相信这些有钱人完全有这个购买力。”
然而,与“地王”相反的是,一些城市却推出“限价地”竞拍。近年来,北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式,通过让渡土地出让的超常规受益,抑制房价过快上涨,平衡市场预期。以本月4日恒大地产以40.4亿元拍下的北京首宗“限房价竞地价”地块为例,根据北京市国土资源局公告,该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米,单套住房总价不得超过200万元,同时还得配建公租房。
“限价地”并非中国独有。有媒体报道,在韩国,就有开发商拿下土地,70%用于开发保障房,30%用于商品房,同时还规定销售利润不能超过6%。
一面是调控房价的压力巨大,另一方面是土地财政的依赖难消。业内分析认为,“限价地”与“地王”互现将成为未来土地市场的主流。“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动,满足中低收入的住房需求;而市场化形成的“地王”,一定程度上补充了财政收入,也使政府有更多资金反哺保障房。
多方合力建长效调控机制
业内专家纷纷表示,“地王潮”的出现,是利用了楼市短期行政化调控弱化、长效机制尚未建立的空档期,而这个空档期有多长,无人知晓。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,目前调控处于关键期内,土地市场交易过于火爆不是好事情,只会加速房地产周期化拐点的到来。
一些网友则表示,过去十年,房地产调控的屡调屡涨,就是政府之手伸得过长过多。多发挥市场机制,并不意味着政府的完全退出,而是让政府回归监管者和裁判的角色。
全联房地产商会创会会长聂梅生则呼吁出台中国房地产的长效调控机制。他指出,改革的具体方向,就是以改革“地根”“银根”和税收为主。其中,“地根”要重点推进现有土地供给制度改革,推动住房用地供应渠道多元化,增加供应规模,从根本上平抑地价,逐步形成政府供地和市场供地的双轨制;“银根”则是以差别化信贷政策满足市场需求,推进房地产直接融资,将民间资金有效地导入房地产领域;税收方面则应进一步推动房产税试点工作。
