原标题：10人买别墅，有4个都是39岁以下
别墅产品渐放量，9月即将迎来别墅盛宴
2013上半年，重庆近52.29万平方米的别墅销量，让开发企业尝到了别墅的“甜头”。于是，由热销带动的急推，在今年“金九”时节将上演一场别墅的盛宴。
从目前重庆别墅市场的分布来看，大学城、茶园、北部新区、北碚、空港等区域，均以舒适型别墅为主，这也成为未来重庆别墅市场的一个发展趋势。
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三北区放量占主城3成
据尚锋数据库的统计，今年9月别墅预计推售量为41万平方米，北区仍为别墅热点区域。其中，“三北”区域放量最大，约12万平方米，占主城供应量的29％。作为北部新区纯墅居代表之作，目前，和记黄埔地产逸翠庄园“翠玺”组团还剩下少量联排、双拼产品。此外，融创凡尔赛、协信星都会、龙湖两江新辰均预计在9月有新别墅产品入市。
“从当前别墅的发展趋势来看，传统别墅区北区继续高歌猛进，照母山、金开区、空港回兴、鸳鸯地区为其主要别墅供应区。”重庆尚锋房地产营销代理有限公司副总经理沈海浪预计，由于北部新区大量优质盘入市，别墅成交价格会较8月均价14338元/平方米略有上涨。
南区市场则主要依靠茶园、南山两大片区支撑；沙区由于大学城板块热销别墅项目进入平销期，市场份额将会降低。
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舒适型别墅大行其道
重庆晨报记者了解到，从别墅产品供应细分来看，210平方米—270平方米的联排别墅占供应总量的39%，130平方米—200平方米的叠拼别墅占25%，310平方米—450平方米的双拼别墅占20%，350平方米—370平方米的（类）独栋别墅占供应总量的16%。
重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫表示，考虑到增加别墅附加值，别墅将逐渐向类洋房发展，用略高于洋房的总价，享受别墅的舒适生活；同时，别墅也将逐步趋向大平层，入户方式独立创新，凸显舒适性、私密性、尊贵感，布局注重轴线对称。
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年轻私营企业主钟爱别墅
2013年，重庆别墅市场这么火，究竟是哪些人在买别墅呢？
据康联机构调查显示，从采集的112个独栋别墅业主样本来看，其中，私营企业主占了34.55%，中小企业主占了10.91%；而从采集的120个联排别墅业主样本来看，私营业主占了12.12%，中小企业主占了28.03%。
同时，买别墅的青年人越来越多。康联机构调查发现，目前39岁以下的置业者占据了较大比重。其中，独栋别墅板块，39岁以下的置业者占了36.36%；联排别墅板块，39岁以下的置业者占了43.33%。
“从购房人群年轻化的趋势来看，别墅市场的销售前景仍然可观，因此在做别墅产品的时候，年轻一代的消费理念、生长环境、生活需求已经被纳入考虑范围。”重庆康联机构副总经理丁吉超表示，就独栋别墅而言，他们更看重居住的私密性，物管的服务要体现业主的尊崇；而就联排别墅而言，他们更倾向有一定成熟度的区位项目，对公共交通系统有更高的要求，以及对性价比更为敏感。
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重庆别墅主最爱4房
“第4卧室有时利用率就已经很低，更何况第5卧室及以上。第一居所型经济别墅4房足矣，甚至3房亦可，当然，主卧需要有书房。总面积在180—280平方米为宜，自住别墅，并非越大越好。”一从事制造业的老板接受重庆晨报记者采访时表示。
正如他所言，从当前客户对别墅房间配比的需求来看，置业者更偏好4—6个房间，其中4个房间最受欢迎，占了整体比重的40%。
“这主要跟家庭结构密切相关。重庆别墅主的家庭，两代居和三代居能占到90%以上。”丁吉超表示。
此外，丁吉超还表示，细分来看，独栋业主对书房的独立要求比例更高，主力户型设置4间房间，至少2个套房（带卫生间）；而联排业主对于书房，有43%的客户接受主卧空间内设置一个小区域，主力户型设置3—4个房间，也是2个套房，但尺度可以接受缩小。
声音> 房地产未来十年难言“黄金”
2013年转眼过去一半，房地产行业未来发展的脉络却还是难于看清，改革呼声中，进入“新时代”的大门仍然半遮半掩。
有人说，未来10年将是中国房地产行业的“白银10年”，增长速度不如从前，赚钱效应减弱，但依然大有可为。也有人说，未来10年才是中国房地产“黄金10年”，“城镇化3亿农民进城带来新的需求”、“每年新增房屋与旧城改造”和“房地产是国民经济支柱产业”等三方面主要原因将令未来的“黄金10年”成色更足。
然而，中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性，中国房地产发展最鼎盛的高峰期已过。总体而言，笔者认为未来10年房地产业也许整体向好，但坚决反对“未来10年比过去10年更好”的观点。
可以肯定的是，今年上半年一二线城市楼市回暖，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，4月份之前出现了爆发性过户浪潮；5月和6月份新房出现了抢购现象，地王也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。
但，我们应该清醒地认识到其中存在的种种风险。
未来中国经济增长放缓将越来越明显。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。
中国面临着人口老龄化和人口红利的衰竭。中心城市人口老龄化，意味着对房屋的新增需求会逐渐降低。过去人口结构推升了购房、消费的需求，并得到跨代收入转移的支撑导致近年来楼市火爆的现象将趋缓，老年人的比例增加，会使得劳动力变得更加珍贵，老年人逐渐成中国经济的一个负担，使中国经济的增长速度下降，房价和国民经济的增长有着紧密的联系，因此，人口的老龄化促使房价的增长速度变得缓慢。
北京大学房地产专家委员会副主任、研究员 陈仁科
（责任编辑：石兰）
