楼市那么火 到底谁在买？
“刚需”是主力，80后首置多有家人资金支持
85后姑娘小吴大学毕业后独自来到深圳工作，转眼也有三四年。虽然自己工资不算高，不过父母在内地城市都是公务员，加上小吴又是独生女，父母早已准备好在深圳买个小户型的首付。从去年底开始，父母每次电话来都是催着小吴买房。公司里还有几个和小吴差不多情况的女孩子，于是大家常常约着一起去看房。
“房子看了不少，但总是有点缺憾——价格合适的，不是太远，就是太小。”小吴对记者说，从去年底到现在，眼看价格又涨了不少，自己心里开始有点着急了。“买是一定要买的，一个人在这个城市，只有拥有了房子，才能找到家的感觉。”小吴说。
根据市规土委和深圳中原的统计数据，今年深圳前八个月的新建住宅平均价有6个月超过2万元/平方米，每逢新盘开盘或加推新单位，现场都异常火爆。二手房方面，今年以来也一直高位运行，8月份以均价28996元/平方米的成交均价达到历史最高水平。
到底谁在买房？这个群体为何有这么强的购买力？记者调查采访多日发现，今年至今撑起火爆房市的是刚需群体，基本以首次购房刚需和改善型刚需为主。此外，“非典型”投资者也是购买群体，但比例较低。
80后首置多有家人支持
“今年上半年在龙华买了一套房，父母给的首付，现在自己每月在还贷款。”从小在深圳长大，深大毕业四年的小姜告诉记者，身边大部分的朋友，“节奏”也跟他差不多。星河盛世、水榭春天、绿景1866……这些去年底以来的火爆楼盘，签约者中都有小姜的“小伙伴们”。
“户型都选择90平方米以下，总价在200万元以内。”小姜总结朋友们比较喜欢的产品时说道。在小姜看来，朋友们都是名副其实的“刚需”，毕业几年工作稳定下来了，有的准备步入婚姻，有的小孩已经出生。“说实话，我们也觉得房价很高，但同时又觉得如果不买，价格只会越来越高。所以，只要能凑得出首付的，基本上都已考虑买房。”小姜说。
“根据我们对今年市场的调查，眼下市场以80年代出生的客户为主，是出生率较高婴儿潮的一代。正是这批客户支撑起整体地产市场，而且这一现象将会持续几年。”世联地产资深策划师赵丽丽对记者说。
8月中旬开盘的横岗某楼盘，是近期为数不多的刚需盘之一。策划人员邓小姐告诉记者，从开盘当日现场签约的客户来看，多为年轻夫妻，有的带了年幼的小孩，有的则是由父母陪同而来。
“这类客户需求的产品多为2-4房，面积在70～130平方米为主。选房标准更看重紧凑实用，性价比高、交通便利、生活及教育配套齐全。”赵丽丽分析说，在25～30岁年龄段的客户，基本有家里老人资金的支持或老人为孩子购买。
采访中，记者还发现一个有趣的现象，如果是未婚的单身年轻购房者，女性比男性显得更加积极。这或许与女性更愿意接受父母支持有关。
改善型“刚需”购买力强大 在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，眼下这一轮需求热潮中“刚需”无疑是主力。在这其中，还可细分为首次购房刚需以及改善型刚需。
“首次购房刚需占大多数，正是这个群体支撑起原关外相对偏远区域小户型的市场。”宋丁说，目前市场上此类型产品数量较大，而从火爆的成交数据来看，这个群体数量相当庞大；同时，另一类改善型刚需的购买能力也不容小觑。“比如很多人以前住的房子比较小，或者环境不太好，现在经济宽裕了，想住的好一些。”宋丁说，这一类改善型刚需能承受的价格范围更大，需要的户型面积也更大，普遍在140到200平方米，这类需求推动了目前市场上中高端产品的销售。
市民甄先生就是这种情况。作为早期的来深建设者，已经退休的甄先生夫妇在福田拥有两套住房，面积都在90平方米左右，一套出租一套自住。不过由于建设年代较早，小区已经陈旧，而且没有电梯，感觉越来越不方便。今年上半年，经过多番考虑，甄先生购买了一套彩田路旁的160平方米复式单位，登记在女儿名下。而住在坂田某小区联排别墅的企业高管陈女士，几个月前在农轩路的某项目买下一套单位，原因是孩子到了上学的年龄，这个项目带有很好的学位。“房子位置很好，价格当然也‘很好’。”陈女士苦笑说。
对于此类改善型客户，记者发现一个特点，一般情况下客户更倾向于沿袭原居住习惯，即选择自己熟悉的区域。
投资需求依然存在 在采访中，记者发现，一些业内人士认为，由于限购限贷，目前的市场中投机需求基本已经被大幅压缩，但是投资者从未离场。
“以80后为主体的购房大军中，有的要结婚生孩子，有的要把老人从内地接过来，这都是很现实的居住需求；但也有的夹杂着投资需要。”宋丁认为，所谓的居住需求，一样兼具投资需求，没法精准划分，大致判断投资需求占到市场的20%
以深圳湾片区上半年开盘的某豪宅公寓项目为例，总价动辄数千万的超大平层，一期推出的数十套单位已悄然售罄。“四十岁左右企业主，受过很好的教育，拥有全球视野。”项目负责人如此描述客户群体。据其介绍，所有单位均带有高标准精装，从客户的反馈情况来看，大多将用于自住。“但对于客户的资产配置来说，同时也是一项投资。”项目负责人说。
来深十年的郑小姐也是一位“非典型投资客”。她在一家事业单位工作，上个月刚刚在福田中心区买了一套二手的小户型，按照房产证35平方米面积来计算，单价超过4万元/平方米。这套房子是郑小姐首次置业，但是她认为自己考虑的更多的是投资需要。“之前感情生活不是太稳定，所以买房子的事情就被耽搁下来了。”郑小姐告诉记者，自己现在租房子住，买的这套房子将用于出租，根据中介给出的参考价格，回报率达到4.7%，租金用来还贷还有零头找。“首付就当换个地方存钱了。”郑小姐说。
除了“非典型”投资客，宋丁认为，目前市场上单纯为了投资目的的客户仍然存在。他表示，如果说至少拥有一套以上住宅才能算是“纯投资客”，那么必定受到现如今限购限贷的政策约束。不过毕竟政策不可能那么严格，难免有部分投资力量通过各种渠道挤进当下火爆的住宅市场。（深圳商报记者 何可人 实习生 熊子恒）
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70年产权将成“以房养老”障碍
国务院鼓励“以房养老”试点引发社会广泛关注。著名经济学家、中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授昨日在深圳表示，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国推行的住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。
当天上午，周天勇在深圳少儿图书馆举行的一个公益论坛演讲时发表了此观点。他说，目前的房地体制导致经济社会出现一些问题，包括农村土地撂荒，土地不能规模经营，以及拆迁征地过程中带来众多不稳定因素。
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他还呼吁，废除政府强制不等价征用土地，废除土地行政招拍挂卖地，各类土地平等入市、挂牌等交易；以“税”代“金”，废除土地出让金体制，征收房产税和交易税，改变地方财政收入来源渠道；将基本符合规划和可以包容的小产权房，通过开征房产税使之合法化。（记者袁长乔）
（责任编辑：石兰）
