温州作为中国楼市“风向标”,如今率先出现房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼市泡沫破裂迹象,为全国其他城市狂飙发展的楼市提出警示。“全民炒房”吸走温州丰裕的民间资本,经济“脱实向虚”导致实业“失血”、传统低端产业错失转型良机。重振实业,推动资本“脱虚返实”、产业向高端发展,是摆脱危机的良策。
楼市“只涨不跌”神话破灭
《经济参考报》记者调查发现,尽管有个别楼盘热卖,但温州房价下跌远未触底,后续下行压力依旧巨大。当前在温州楼市,不管是房屋还是土地供应都接近历史高点,房屋拍卖等隐性供给也急剧放大。与此相对,房价下跌逼出投资客、刚需承接能力有限、外来购房者寥寥,需求大幅萎缩,后市供过于求必然引发新一轮“降价潮”。
瓯海区瓯海大道一侧是温州近三年多个高端楼盘的聚集区。记者走访“香缇公馆”、“铂金”、“新京都家园”、“金域中央”等多个楼盘发现,这一片楼盘入住率极低,几乎有80%以上空置,而同区域其他几个楼盘正在施工、即将迎来开盘交付高峰。一直在此做房产中介的温州京都房产经理李军武说“已经两个月没有生意了,虽然房价从每平方米4万降到了现在的每平方米2.4万,但这只是挂牌价,根本没人来接盘。”
更大的房屋供应量正源源不断涌入市场。新盘开发速度并未明显降低,不少房主急于出手,二手房挂牌量急剧攀升。李军武说,“现在手里面光一个楼盘就有几十套挂牌,有的甚至是一个单元挂出来卖。”与此同时,进入处置程序的房屋也陆续公开拍卖,尽管只有上千套的数量,但起拍价的设定对市场预期影响明显。“几方面的供给叠加,加之房价处于下行通道,导致房价下降压力空前。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析道。
需求萎缩给了楼市泡沫“致命一击”。过去几年,温州一直是“三线城市、一线房价”,但这种畸高房价并不像北上广深等城市由需求推动,而完全是一种击鼓传花式的游戏。如今房价大跌,“鼓停花落”,投资客撤离。从需求结构看,小部分当地人及众多外来务工者是楼市刚需,但即使房价下降,他们也难以承受,加之“追涨杀跌”心理作用,楼市需求一落千丈,房价深跌在所难免。
温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强表示,与2011年初调控前相比,眼下温州商品房价格平均缩水幅度为26%。多位市场人士指出,事实上温州楼市泡沫已经破裂,因为即使房价下降了26%,接盘者依旧寥寥。在房价下行期如果有价无市,那接下来肯定还会降价。
“全民炒房”导致实业发展受困
记者在温州调查发现“弃房”只是表象,温州更大的问题是前几年“全民炒房”将丰裕的民间资本吸引到楼市之中,多数企业家大玩资本运作等虚拟经济,实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境趋恶,温州企业普遍遭遇经营困难,以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展之厄。
温州当地企业主史哲说,温州因“炒房团”而闻名,如今正为“炒房”付出代价“温州‘炒房团’是多种因素促成的,比如,民间财富充盈、温州人敢闯敢为、民间借贷市场发达,以及当时经济刺激政策的出台和银行宽松的信贷‘放水’。”曾参与“炒房”的史哲说,当时他周边所有的亲戚朋友,不管是企业主还是公务员,全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了温州民间资本。据温州中小企业发展促进会的统计数据,在2008年-2010年期间,温州房地产市场资金规模约为1000亿元,而历史最高峰达到2000亿元,民间借贷占到楼市资本的约六成。“楼市就像一个磁铁,吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。”陈鸿说,这样的结果可想而知,企业荒废了、民间没钱了,资本都沉淀到楼市中去了。
“全民炒房”让实体经济“失血”,房价下跌刺破楼市泡沫,温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示,2012年在16个主要经济指标中,温州市大多数指标处于全省“倒数”行列,其中人均G D P、G D P增幅、规模以上企业工业总产值、财政总收入、进出口总额、社会消费品零售总额等等9项指标均倒数第一。而多年前,温州发展历来雄居浙江省前三名。
可为其他城市警示的是,“炒房”更大的问题是错失产业转型升级机会。《经济参考报》记者在温州多个“块状经济”乡镇调查发现,近几年,这里的产业主导依旧是皮鞋、纽扣、拉链,利润早就被人工成本吞噬,企业纷纷陷入经营困局。“不管是‘弃房’还是民间借贷危机、担保链危机,说到底都是因为企业脱离主业、实业而起。”史哲颇为感慨地说。
实业“失血”的后遗症仍在继续。一些银行人士表示,当前出现“弃房”的主因是企业经营出现困难,温州企业形势普遍不好,并非由银行抽贷造成,而是当地企业发展路径出了问题。部分企业因为“炒房”濒临倒闭,企业主纷纷归因于银行收贷抽贷,甚至要求政府救助,结果救下来后,他们继续“炒房”,这样的企业只能在“低小散”里打转。
一些当地企业家指出,温州企业经营困难,与银行等很多领域的垄断大有关系。作为靠市场雨露发展起来的地方,温州企业几乎涉足了可以进入的所有行业,但是很多传统行业即使做得再好,也难以扭转颓势。温州需要的是垄断行业的改革与放开。
“重振实业”方能走出困境
尽管风险总体可控,但温州“弃房”现象值得深思。陈鸿等专家认为,“弃房”现象一方面给狂飙发展的中国楼市敲响警钟;另一方面对各地“炒房”“脱实向虚”的经济发展格局提出警示。
“温州经济就是中国经济的一个缩影。”许多专家表示,温州作为中国市场经济的前沿地带,问题最先显现。温州房价大跌、出现“弃房”,为许多二三线城市敲响警钟。中国指数研究院研究员曹旭东分析指出,“许多二三线城市面临同样的问题,只是没有温州如此明显而已。”最近几年,许多二三线城市楼市存在较强的封闭性,投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。
脱离实业的楼市“炒作”只能是浮萍,一旦投资需求被限制,结局是楼市崩盘、实业受损。尽管楼市调控手段会向市场化方向迈进,但“去投资”仍是方向,这意味着很可能有其他的城市步温州的“后尘”。
值得注意的是,过去的经济刺激政策和银行信贷“放水”对温州“炒房”起到了推波助澜的作用,也让不少企业错判形势,付出沉重代价。专家指出,当时不少企业主都认为钱太多、太容易贷了,结果资本过剩带来的不是金融家的诞生,而是脱离实业“炒作”游戏盛行,今后经济刺激政策需更加审慎。
温州当地已经重新审视发展路径“重振实业”、引导资本“脱虚返实”被确定为新的发展方向。为此,温州市研究制定了《关于进一步加快实体经济发展的意见》等一揽子政策文件,谋划提出了一套“组合拳”。有专家指出,这是一个代价巨大的轮回,原本靠民营经济、实业产业发展起来的温州,在经历了一系列曲折的生死考验后,需要重新回到原点,找准方向。
