一场楼市的集体狂欢
前9月主城卖房超18万套 同比增17%
随着“银十”拉锯战的正式开启，2013年重庆楼市也终于迎来了第四季度的收官之作。回顾前今年1-9月重庆主城楼市的成交表现，业界人士纷纷以“整体平稳”四个字来简单概括。晟城机构副总经理徐波在接受重庆晚报记者采访时认为，在当前市场环境下，今年重庆房地产受影响较小，楼市整体相对平稳。价格持续攀升，导致二季度成交量小幅下滑，三季度开发商积极拿地，房价小幅下跌，成交稳步上扬，重庆楼市稳健运行。
A
价格
关键词
建面均价同比上涨17%
晟城机构数据显示，今年1-9月，重庆主城商品房建面成交价格呈稳步上涨趋势。1月建面成交均价为6395元/平方米，6月高点时达到7470元/平方米。在7月均价跌破7000元/平方米之后，8月再次回升，9月建面成交均价达到7460元/平方米。去年同期，重庆市主城区商品房建面成交价格尚未突破7000元/平方米。
以9月为例，重庆主城当月一共有83个项目开盘，其中，有39个项目本次的开盘价格较上次开盘价有所上调。也就是说，9月，有接近一半的项目开盘涨价了。涨幅基本控制在5%—10%。另外，有20个项目本次的开盘价有所下调。业内人士分析9月开盘提价的项目都有其共性：首先，它们基本都是刚需楼盘，基于上一轮开盘热销，以及金九银十传统旺季的判断，在本轮开盘定价上有所上调；其次，这类涨价楼盘卖点均相对较为鲜明，有的位于核心地段或核心规划区上，有的则是受到交通改善等利好消息影响，趁机提价。
重庆晚报记者调查发现，多数楼盘并不否认涨价的事实，不少置业顾问直接坦言，目前的售价均比去年年底有所上调，而稍微留意楼市变化的买家也感受到了房价上涨的压力。购房者王先生告诉记者，不到一年他所关注的某楼盘涨幅已经超过了每平方米1000元。黄友艳称，目前重庆楼市仍然还是一个卖方市场，市场供应量往往也要影响到楼盘价格。
今年以来重庆土地供应量持续增长，这是否会有助于抑制持续上涨的价格？业界知深人士沈光明对此直言，消费者不要因此产生错觉，以为“面粉多，面包也会多”，房价就有所回落。虽然开发商拿地多，但实际上价格也不低，这才是房价的核心。而在大的推货量前，选择会面更广，这实际上对消费者的购买热情也是一种提升。“就目前的形势来说，房价很难通过推货量而下降，反而会由于种种原因稳步上升。”
B
供应
关键词
刚需产品
成供应先锋
今年楼市新增供应量得以持续增长。晟城机构统计显示，今年1-9月新增商品房销售面积781.04万平方米，较去年同期的728.2万平方米小幅增加52.84万平方米，增幅为7%。
目前为止，今年的新增供应量出现了两次较为明显的跌宕。自去年底以来到今年2月出现首次低谷，当月新增供应量仅22万平方米，随后的3月得以逆转，达到135.93万平方米。另一个供应量低点则出现在8月。
9月，房企开盘量猛增，新增供应量迎来又一波高潮。从第一周开盘量20.87万平方米，到国庆节前单周开盘量45.71万平方米，当月开盘量达到124.15万平方米。
与此同时，以万科金色悦城、金茂珑悦、晋愉江州等为代表的日光盘、热销盘，在刺激购房需求的同时，也成为助推“金九银十”购房高峰到来的主力军。
在新增供应量中，入市产品多为高层和洋房。其中，刚需高层入市量占总量的70%以上，而面积段主要集中在套内约65-85平方米区间，洋房主要集中在套内100-130平方米区间。
值得注意的是，随着重庆经济持续发展，今年以来高端豪宅产品供应量进一步加大。晟城机构的统计显示，重庆别墅今明两年放量约307.67万平方米，在售项目近50个，待售项目23个，其中产品形态以联排、叠拼、双拼为主。
与住宅领域的红火形成鲜明对比的则是写字楼市场的低迷。
从2013年2月份开始，重庆主城区写字楼批售比开始出现明显下滑，市场供应充足，消化较为缓慢。
C
成交
关键词
主城卖房超过18万套
今年的重庆楼市，在经历了1月的开门红、2月的短暂调整之后，随即就在3月迎来了“小阳春”，更创出了232.54万平方米的成交新高。然而，从4月起成交便开始出现逐月下降的趋势，直至8月份，已连续下跌5个月，直到9月成交再次触底回升，并重新回到全国35个重点城市每日成交之首。
对此，业内专家表示，纵观今年重庆楼市，表面看似跌宕起伏，实为开发商的一场集体盛宴。尽管重庆楼市期间经历了长达5个月的振荡回调，但整体成交量仍较以往有较大幅度增长。
统计显示，今年上半年重庆主城商品房成交面积1183万平方米，创出了近三年来上半年的成交新高。据重庆房地产顾问有限公司市场部提供的最新数据显示，今年1-9月重庆主城商品房成交面积1659.54万平方米，同比增长11%；成交房源186306套，同比增幅约为17%。
重庆房地产市场的火热，带来的是诸多品牌开发商的集体“盛宴”。公开数据显示，今年上半年龙湖以超过60亿元的认购金额继续领衔重庆楼市，而保利则以30.13亿元的金额夺得了亚军。而金科则以大重庆销售48.3亿元的总金额，成为重庆本土开发商中的佼佼者。
在不久前一媒体举办的小型沙龙上，重庆金科房地产开发有限公司副总经理唐畅表示，从成交情况看，今年重庆楼市整体运行平稳。比如七、八月是传统淡季，成交量略有下滑，但这两个月的月成交量依然在150万平方米左右，在全国也排在前列。龙湖地产罗政透露，龙湖重庆9月份认购金额已经突破10亿元，应该说龙湖在重庆丰收了“金九”。
晟城机构市场部经理黄友艳介绍，从整体成交来看，刚需两房产品为市场主力军，市场仍以刚需为主，但少量大户型凭借产品、价格、地段的优势，整体去化良好，在一定程度上带动了改善型置业的市场占比。
比如从今年1-9月新开盘及加推商品房各物业供应去化走势来看，洋房的去化率整体高于高层和别墅产品，可以看出改善型需求的上涨刺激洋房成交量。
D
土地
关键词
拿地竞争更激烈
随着土地竞拍门槛的提升，中小企业拿地更为困难；总价高的地块，多为底价或者低溢价拿地；而核心城区的地块，也由于竞争者众而将楼面地价推升。
今年重庆1-9月的地王则呈现出两极分化的局面。总价地王，为底价成交；而区域的单价地王屡屡被爆炒，溢价率很高。
6月27日，溉澜溪地块被万科和保利组成的联合体以53.7亿元的底价拿下，是今年土地市场上的最高。不过，其楼面地价据测算仅为4342元。同样，9月底南岸区二塘地块，保利和万科分别以23.4亿元和22.8亿元的底价拿地。其楼面地价分别为2630元和2695元。
相比之下，小企业由于门槛提升，拿地的资金条件受限制，只能在小地块中进行力拼，反而将项目溢价率推到较高的水平。渝北空港某商务用地经过160轮激烈争夺，最终溢价150%。
保利（重庆）投资实业有限公司总经理李晶就告诉重庆晚报记者，保利今年频频拿地，在江北溉澜溪、南岸二塘、北碚等区域纷纷拿地扩张，实现了“保利在重庆主城九区的全布局”。据介绍，保利地产今年在重庆连续拿下5块土地。
业内人士分析称，房地产行业已形成大型的实力企业主导的局面。大地块只有资金充裕的大开发企业才能吃下，而且很多都是底价拿地。
E
区域
关键词
重庆吹响南进号角
本年度最令人关注的区域，当属巴南区。如果说上半年来自巴南区的融汇半岛获得高层住宅业态中重庆市销售金额冠军的宝座已经印证着该区域的强大辐射力，那么随着重庆中央活动区（CAZ）的规划、龙洲湾主城核心商圈的确立以及万达进驻龙洲湾，则又给该区域增加了更多的期待值。
过去巴南区由于城市发展方向的原因，没能达到像北部那样的高度，所以无论是住房条件和成交都远不如主城其他区域，量价均低。不过，随着年初巴南打造重庆中央活动区（CAZ）的规划出台，无论从土地供应还是市场接受度都有明显提升。
根据交响房地产研究机构的数据显示，巴南区土地市场在2013年突然巨大放量，土地成交价格也由2007年的66.16万元/亩上涨至263.15万元/亩，涨幅达到297.75%，远高于全市土地成交价格31.36%的涨幅，房企拿地热情高涨，巴南区政府也加大了龙洲湾―巴滨路片区优质地块供应。2013年上半年，巴南区土地成交量206.15万平方米，比例提升至18.09%，位列全市主城10区首位。随着融创、万达、珠江等大型开发商在巴南的进驻开发，重庆南进脚步已经不可停止。
除去众多大企业进驻巴南，很多低密度高品质的项目也都频现巴南。目前市场上比较典型的就有远洋高尔夫、华宇龙湾等低密度、而且广受市场欢迎的产品。比如华宇也把洋墅这一高端产品带到了巴南区，提升了巴南区的住房品质。
而素有豪宅专家之称的融创，在巴南拿地的容积率都在2以下，也都是以打造低密度舒适性住宅为主。社科院相关专家表示，“加上巴南区原本沿江、依山、傍泉、靠林、临湖、环岛等不可复制的山水资源，这里是未来重庆人生态宜居之地。”
（责任编辑：秦静）
