“广州经适房买少见少,只要能成功买到一套我已经很开心,随便哪套都可以。”张大婶一脸紧张地告诉《每日经济新闻》记者。
10月9日,广州今年首批经适房开放样板房并进行意向登记,上万名市民挤爆了位于天河区车陂路的泰安花园,为的是抢购此次推出的1418套经适房。
经适房由于具备产权性质,从诞生之初饱受争议,在不少反对者看来,经适房成为多数人掏钱补贴、少数人牟利的工具。但广州于今年4月份宣布暂停新建经适房,这种“一刀切”的做法也引发业界反思。
在寒桐投资有限公司总经理韩世同看来,建立和完善保障性住房体系,无论是经适房还是公租房,均是不可或缺的组成部分,不能因为一些地方在执行上出现的不良倾向和现象就因噎废食。
市民疯抢“末代”经适房/
据广州市国土房管局介绍,今年广州首批1418套经适房项目终于亮相,其中超过九成将由黄埔区瑞东花园供应,合计1344套。剩余74套的分散房源包括教师小区(集贤苑、云山居)以及存量房源(广氮花园、安厦花园、聚德花苑、芳和花园、苗和苑、惠泽雅轩、龙归花园、南悦花苑、亨元花园),分布在全市各区交通便利、配套成熟的社区内。
“均价4708元/平方米”,在瑞东花园的样板房门口,工作人员不厌其烦地讲解。《每日经济新闻》记者发现,目前黄埔大沙东周边在售的一手房主要有东城华庭及万科金色悦府,售价已上涨至17000元/平方米,此次推出的瑞东花园经适房低于当前市场价的三分之一,最低只需20万元即可买下电梯两房一厅,即便是面积最大的72平方米小三房单位,总价也只需34万元。
正在排队递交意向登记表的梁先生告诉记者,以往经适房销售现场样板房门口总是大排长龙,意向登记相对人少,大家都是看好了再买,但此次却相反,样板房几乎不用排队,很多家庭根本不看样板房就递交意向申请表。
“户型设计真的不怎么样,尤其是二房一厅的户型,一进门大厅就是个多边形,电视机与沙发都不知道怎么放。”在瑞东花园的样板房里,很多看房者皱起眉头。但即便如此,“能买到就好”却成了绝大多数轮候者的心愿。
房价暴涨助推经适房需求/
今年4月末,广州市住房保障办宣布,广州已不再新批准建设经济适用房,但出于避免资源浪费,部分已批准开建的项目不会马上叫停。据统计,算上本次出售的1418套,广州经适房在建量不过7000套,而此前官方公布,持有准购证的家庭是1.5万户,在此情况下,“末代”经适房引发疯抢不足为奇。
广州市社会科学院高级研究员彭澎告诉 《每日经济新闻》记者,经适房需求与房价水平息息相关,在房价暴跌的2008年,广州金沙洲新社区曾推出均价为4445元/平方米的经适房,但由于周边一些商品房价格曾一度下跌至5000多元/平方米,金沙洲新社区过半单位被“弃购”。但随着近年来广州房价扶摇直上,导致经适房需求也大量增长。
根据国家统计局公布的70大中城市房价数据显示,今年8月广州新建住宅售价同比大涨18.8%,涨幅位居全国前列。根据网易房产数据中心统计,外围四区(番禺、南沙、萝岗、花都)今年9月份成交均价上涨至10409元/平方米,这意味着广州十区范围内售价在万元以内的楼盘少之又少。
“今年广州房价上涨势头太凶猛,与之相对,这次推出的经适房售价维持在每平方米几千块的水平,只有周边商品房的三分之一甚至更低,巨大的价差空间自然引发大量需求涌入。”韩世同认为。
以本次推出的一套分散房源聚德花园单位为例,其单价仅为3627元/平方米,记者从二手房中介满堂红获悉,目前项目在售二手房源单价已经达到15000元/平方米。
经适房存废争议/
具备产权性质的经适房,从诞生之初饱受争议。广州市政协委员曹志伟曾直言经适房和限价房本质上是商品房,政府不应该动用财政资金去建设该类拥有私有产权的“保障房”。
“在香港,也有居屋这种具备产权性质的保障房,但没有出现如此多乱象,经适房此前存在的种种现象,归根到底还是制度与监管上存在问题,而并非在于产权本身。”韩世同认为。
彭澎告诉记者,以制度为例,目前广州市制定的经适房申请收入线门槛为家庭年人均收入18287元,该标准一直被认为较为苛刻。如果家庭真的符合保障资格,每月人均只有1500元左右的收入根本无力购房,这批人群更多地应该以公租房的形式去保障。对于经济条件相对好一些,但买不起商品房的中低收入群体而言,政府应该提供类似经适房与限价房满足其需求。
对于经适房在分配上容易引发社会不公的现象,彭澎认为,一方面是管理部门要提高监管水平,对于弄虚作假的申请人要作出严惩;另一方面要减少经适房的逐利空间,这包括户型面积控制在60平方米以内,控制停车场面积,并且严格执行广州现行管理办法,经适房购房满5年后上市交易政府享有优先回购权,且须按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益,这就大大压缩了出售经适房的获利空间。
对于目前广州市正建立以公共租赁房为主的住房保障体系,韩世同认为,把所有住房保障需求都压向公租房也不实际,由于不具备产权,无法对外出售,大规模建设公租房面临着资金投入大回报期较长的难题。保持一定比例的经适房用于出售,有助于政府回笼资金,提高公租房建设的资金滚动开发速度。
“暂停新建经适房,是为将来完善制度留下时间空间,未来如果经适房再度启动,必然是在本轮反思总结基础上,以更完善的制度和模式出现”,广州大学房地产研究所所长陈琳认为。
