整体而言，今年北京别墅市场迎来了一轮回暖行情，据亚豪机构统计，截至10月20日，2013年北京别墅市场总销量高达2481套，创下近三年同期新高，与去年同期相比，成交面积也上涨了11.1%。但戴德梁行三季度北京高端住宅市场报告显示，作为高端消费产品的别墅住宅在经历了二季度的大幅上涨后，三季度成交量已有所下降， 亚豪机构对“金九银十”别墅销量的监测数据也不乐观。此外，相关调控政策的酝酿出台也将在很大程度上导致别墅市场的总体下行趋势。
■成交下滑态势将持续
在“金九银十“楼市大热的市场环境下，别墅市场的表现却平淡得多。据亚豪机构统计，9月共计成交299套别墅，环比8月减少了13%，10月销量再度回落，前20天仅售出99套别墅，亚豪机构市场总监郭毅指出，这主要在于别墅价格的上涨和新增供应的不足。今年以来，别墅市场成交转暖，是造成项目提价的主要原因，特别是一些单价不高的经济型别墅，在今年多宗地王的映衬下，低价优势成为吸引改善型购房者的法宝，这些项目在迎来热销的同时也在悄然提价，令部分购房者有所观望，这是造成10月别墅总体成交量下滑的原因之一。
此外，供应不足也造成了“金九银十”别墅的市场销量难以提振。“金九”北京仅两个别墅项目开盘入市，分别是位于昌平区的香江别墅Ⅱ以及密云县的懿品府，两个项目共新增别墅产品187套。其中香江别墅Ⅱ打破了别墅项目“单次少量推盘”的惯例，开盘共推出新房源169套，也占据了全部供应量的90%以上。“银十”截至目前更是尚无别墅推盘，两个月仅有2个项目推盘，别墅市场缺少新增供应的刺激，仅靠消化存量房源，因此销量波澜不惊。
郭毅分析认为，自2003年以来，国土部已经连续九次重申“限墅令”，并在2012年增加新条目限定住宅项目容积率不得低于1.0的规定，从操作层面进一步限定了可用作别墅地块的出让。而这些法规条令在2013年别墅市场开始逐渐显现其效力，自2013年以来，别墅项目的月度入市量多在两到三个左右，有的月份甚至出现“零推盘”，市场供应明显处于稀缺不足状态，影响到了别墅购买需求的升温。而眼下北京进入了景观环境、气候条件最不利的时期，对于别墅这种把环境作为主要卖点之一的产品类型来说，北京的冬天并不适宜别墅项目的推广和销售，预计四季度别墅市场也将入冬，供需还将进一步回落。
■调控力度或大致下行
今年年底前针对楼市调控的长效手段或将陆续出台，包括房产税扩容及加大对于高端住宅的调控力度等，郭毅认为这些政策面传递出的信号作用对于终端市场的供需已经形成了重大影响。众所周知，购买别墅的消费客群以中产阶层以上人群为主，家庭名下不止一套房产，因此，如果一旦开征房产税，会对这部分客群的置业计划形成阻力，不利于别墅的市场成交，造成别墅总体销量逐渐步入下行。
郭毅预测，在大的市场环境和政策背景下，明年别墅市场供给仍将处于短缺状态，再加上整体价格的提升以及高成本“地王”项目的陆续上市，预计将影响到别墅的整体销量也将难以大举升温。
而戴德梁行则分析认为，在北京市场土地交易价格持续走高，以及高端住宅供应进一步缩紧的大环境下，越来越多的购房者意识到改善型住宅产品的稀缺性，这将进一步推升高端客群的购房积极性。同时，在此环境下开发商乐观的心理预期也将助推房价继续上涨。财富地产集团董事长王喆在接受采访时印证了以上观点，他说，别墅用地肯定是逐渐减少的，目前挂牌项目的融资都在1亿元以上，他一直认为经济发展是波段性前进的，所以，王喆不相信北京的别墅市场就到此为止了。
晨报记者 赵昀
■今年北京别墅市场部分亮点
区域/项目 特点/成交量
大兴庞各庄/富力童话时光 因其低价优势今年共售出213套，单个项目的成交量就占到别墅市场总体销量的9%
通州区/中建·红杉溪谷、旭辉·御锦、融科·千章墅 三项目共售出283套，激活了一度沉寂的通州别墅市场
亦庄、马驹桥/天鹅堡、远洋·天著 两项目分别位列年度销量第六和第八位，皆因高价地块诞生而拉动该板块别墅市场的复苏
信息来源：亚豪机构 仅供参考
（责任编辑：袁霓）
