2013年9月，郑州市住房保障和房地产管理局发布了升级版“限购令”，采取了“未满20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”等一系列举措。最重要的是，郑州市房管局还提出了“房价零增长”目标。根据这一目标，郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案，备案价格不得高于此前售价，并且今后房价不得增长。如今两个月过去，郑州楼市出现了哪些变化，飙涨的郑州房价是否被勒住了缰绳？
限购限价效果显现，房价出现“三连跌”
根据郑州市房管局公布的数据，郑州市8月、9月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元，连续两个月下探。而10月份，郑州商品住宅量价齐跌，销售均价为7401元/平方米，环比下降2.12%，相当于每平方米降了160元。
可以说，郑州的升级版限购令的确起到了限制房价增长的效果，而这与郑州市房管局提出的“房价零增长”目标限价不无关系。据了解，目前郑州市已经有200多个项目按照“零增长”的要求在房管部门备案销售价格。郑州市房管局相关负责人称此举或能卡住开发商的“喉咙”，9月份，郑州市又有26家楼盘因为房价上涨，被约谈、停止网签，并被要求限期进行整改。
限购后，在销售价格上官方公布实现了“三连跌”，但具体到每一个楼盘表现却并不相同。记者走访了方圆经纬、升龙城、正商城、德润黄金海岸、财信圣堤亚纳、昌建誉峰和升龙天汇广场等7个项目。这几个楼盘都属于平销期，并未出现大规模的开盘活动。7个典型项目中2个项目上涨明显，2个项目下降明显，3个项目呈上下波动走势，总体来讲限购前后的销售均价变化不大，仍然是维持平稳的价格走势，小幅波动主要是受到推售产品的影响。
不过记者发现，在优惠方面，开发商仍少有松口。之前的各种优惠逐渐难觅踪迹，当前大部分楼盘仅剩余常规的为数不多的认筹和开盘优惠。
同致行郑州公司研究中心总监曹庆伟表示，在升级版限购令下，郑州房价年底出现翘尾行情的可能性不大，但一旦限购放松，很可能迎来一波汹涌的房价反弹潮。并不排除明年被压抑。
如果真的有调控楼市的有效手段，按照当前的行业情况看，房价短期内要想骤降难度很大。原因有三：首先当前绝大多数房企销售良好，资金流回款也不错，再加上开发成本的上升，开发商降价难度甚高，因此短期内房价出现大幅降价很难；其次，购房者特别是投资客未必会不买房，刚需族等不起，而投资客在没有更好的资金投资渠道时，房地产仍是首选；再次，地方政府房地产依赖程度较大，新政策未必马上落实，在当前的财政制度面前，若不靠卖土地、依赖房地产，地方政府的各项规划落实以及自身发展必无法顺利进行。
销量：进入四季度压力增大
2013年前三季度郑州市商品房销售交出一份比较满意的答卷。数据显示，郑州市商品房销售供应面积880万㎡，商品房销售总面积达到732.6万㎡，月均销售面积达到81.4万㎡，相比于2012年月均73.3万㎡/月、2011年月均50.9万㎡/月的销售量来讲，上升幅度明显。但是，进入本该更旺的“金九银十”，尤其是进入10月份以来，郑州楼市成交量出现了相对萎缩现象。10月份，10月郑州商品房销售7250套，其中商品住宅销售5933套，环比下降1.58%，较去年同期降幅达25.82%； 而在2012年10月，郑州商品房成交达到8816套，住宅7998套，与去年同期比较，郑州房地产市场销售颓势已经开始显现。
记者比较了今年各月份成交量走势发现，今年郑州商品住宅成交量高点在今年3月份，为成交量是9014套，而此高点是8月份，商品住宅销售了8351套，而该月正是郑州房价飙涨的月份，此后，随着升级版限购令的推出，郑州楼市也难现风光，量价齐跌，传统销售旺季“金九银十”两个月成交量分别仅为6028套、5933套。而被称为银十的10月份销量，仅高于有着春节长假的2月份。
另外，今年6月～8月份郑州商品房住宅月均去化67万㎡，而9月～10月份月均去化降到了60万㎡，限购前后销售量有所下滑。
出现此情形，也让在7、8月份尝到甜头的开发商有种温水煮青蛙的感觉。一名开发商告诉记者，他们的楼盘在经历了7、8月份的推盘高峰后，金九银十反而效果差了起来，期间也做了一些活动，但效果并不明显，尤其是进入10月份以来，购房者观望情绪又慢慢滋生开来。航海路一开发商告诉记者为了推销量，采取了数次开盘的措施，但效果都不甚理想。对此，同致行郑州公司研究中心总监曹庆伟认为，金九“退色”，银十“进水”，跟政府推出的限价限购措施不无关系，可以说政府调控效果明显。
开发商：
由乐观重新陷入踌躇
可以说，9、10月份以前，开发商对房价和销量一直信心满满，而实际的市场表现也的确达到了开发商的期望值。由于市场的良好表现，不少企业都计划在金九银十加大供应量，以期提前完成全年任务。记者从同致行机构统计的数据得到了证实。数据显示，在9月份郑州限购升级后，商品住宅的供应不仅没有减少，反而明显增加，9、10月份两个月的供应量是前三个月的1.24倍。在刚推出升级版限购令时，一开发商当时告诉记者：“我们不仅不会减少推盘量，还会在金九银十加大推盘量，增加市场份额，力图提前完成销售任务。”从侧面也反映出开发商依然对限购升级后的市场充满信心。
不过到了11月份，开发商并未交出满意的销售业绩，记者通过方圆经纬、升龙城、正商城、德润黄金海岸、财信圣堤亚纳、昌建誉峰和升龙天汇广场这七个处于平销期的楼盘调查发现，这些楼盘在9、10月份的销量都出现明显的下滑，其中正商城和天汇广场在6月份都达到了将近500套的销量，而在9月和10月销售不足100套。方圆经纬、德润黄金海岸、昌建誉峰6月份销量都在100~200套之间，在9、10月份骤然降至几套到几十套不等。而升龙城和财信圣堤亚纳在9月份销量跌入谷底后在10月份出现明显的增长。对于不如意的销售状况，一些开发商为了能否如期完成年度销售计划而着急起来。一开发商向记者承认，限购升级对项目的影响比较明显，在销售过程中，可以明显感受到限购升级后部分购房者调整了购房计划。原先信誓旦旦不会做出调整的开发商也被迫改变了销售策略，为应对政策的变化对自身的销售节奏也作出了调整。
虽然9、10月份郑州楼市量价齐跌，但国内大开发商并未放松开发郑州市场的步伐，记者了解到，恒大两个项目恒大金碧天下和恒大绿洲都取得了不俗的销售业绩，而作为万科进军中原后的首发作品，万科美景龙堂10月正式推向市场，雅居乐郑州首盘--郑州雅居乐国际花园也展现在公众面前。业内人士称，随着众多大型房企的入驻，郑州房地产市场正发生深刻变化。而众多的本地中小开发企业，在越来越高的地价面前已经力不从心，在大型房企的快速开发高效运营、低成本规模化运作面前已显得心有余而力不足，或是退出房地产领域转行经营，或是退守三四线城市，前几年还叱咤楼市的一些本地开发商现在已经难觅踪影，有一些受制于资金仍坚守在房地产行业的本土房地产商则寻求行业内合作开发之路，行业的分化在加剧，大企业与中小企业的分化亦在加剧。
（责任编辑：石兰）
