三问
首付分期
临近年末，首付分期风潮来袭，营销噱头还是降价前奏？
近日，“首付款今年付一半，明年付一半”、“首付分期付，5万元买XX房”、“首付交一缓二，轻松置业”等广告用语频繁出现在大街小巷，处处充斥着“首付分期”的字眼。上周，龙湖地产的首付分期一出，更是引发重庆楼市一片议论。是营销噱头还是降价前奏？
一问：首付分期为哪般？开发商的营销新手段
随着房价一路高歌，去化率也开始走下坡。晟城机构数据显示，10月28日—11月3日，重庆主城楼市整体开盘去化率仅35%，较之前一周45%的去化率有所下滑。
同时恰逢第四季度，各路房企不得不为完成全年任务做最后的“疯狂”冲刺，而不断攀升的存量以及新推房源加剧了市场竞争。据统计，目前重庆楼市存量约为1000万平方米，同时重庆主城11月预计还将有45盘加推或纯新开盘。
在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“首付分期”也就是开发商“垫首付”，无非有两个原因：首先，由于开发商资金压力比较大，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；其次，首付分期也成为了一种营销手段，同时作为一个新闻炒作话题，吸引更多购房者的关注。
宗申天润地产营销总监沈殿连也表示，虽然损失了一部分资金利息，但因为购房的门槛暂时变低了，将能触动有需求但实力暂时有限的购房者出手，把这部分客户的腰包慢慢打开。接下来宗申也将考虑采用首付分期的方式。
二问：首付分期靠谱吗？其实背后也有风险
据了解，目前首付分期操作模式主要有两种：一种是先付一部分首付款后，只签合同而不办理按揭手续；另一种则是购房者在付出部分首付款后，开发商帮助购房者垫付了余下的首付款，因此可立即办理银行按揭。
“低首付”和“首付分期”圆了一些人的购房梦。但这一开发企业阶段性的非常措施，其背后也是有风险的。
“首先，按照国家相关信贷法规的实际情况，首套房贷款应首付3成，二套房应首付6成，而首付分期变相地规避了法律，有可能会导致合同无效。”西南政法大学民商法学院副院长刘云生告诉重庆晨报记者，担心双方抱有投机的心态。例如房价涨了，开发商可以主张此前签订的购房合同无效，自证违法；反而言之，如果房价跌了，购房者也可以自证合同无效。尤其要提醒购房者，购房前一定要先检查项目是否五证齐全，没有五证，银行是不会给办理按揭的。
三问：降价箭在弦上？直接降价难以出现
“就目前来看，开发商其实是很矛盾的，一方面是冲任务，一方面要赢利润。因此，接下来市场会出现分化。”在斌鑫伟祺置业营销总监张华看来，2013年只剩最后两个月，面临年终考核的开发商这段时间会摩拳擦掌，拼命冲业绩，会有相应的一些促销，例如推出少量特价房、限时折扣等优惠。不过，整体价格仍将维持在高位，赤裸裸地直接降价难以出现。而对于目前已经快完成年终任务的房企，这段时间重点则是抓利润，同时会伴随一些营销噱头以吸引客户关注。
此外，2013年不断高企的土地成本也让开发商价格上的让步变得越来越少。张华统计发现，今年包括重庆华岩、照母山、弹子石、大渡口等多个区域的楼面地价同比都涨了1000多元/平方米。随着拿地成本的攀升，将会直接影响后期的房价。可以肯定的是，按照一年的开发进度推算，这些区域明年4、5月份整体涨价的基调已经很明确。
（责任编辑：石兰）
