继深圳、北京、上海加码调控政策之后,广州出台了“穗六条”,新政对限购以及房贷政策较之前均有所“升级”。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例至七成,还进一步提高外地人购房门槛,非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。
合富置业昨日发布最新的市场分析报告称,从近期广州二手住宅市场成交情况估算,约有接近一成的买家的购房计划,将同时受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大调控新政的影响。记者还了解到,在此前的多轮调控中,广州一手房和二手房限购新政实施界点都是按网签时间为准,此次外地客限购新政执行估计也将以网签时间为准。
关键词
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限购加码
为买房打消跳槽念头
“穗六条”出台后,引发了不少正在购房的市民担忧。来自粤东的小黄(化名)原本打算在番禺买一套100多万元左右的二手房,把父母也接来广州一起住,毕业之后在广州打拼了两年多,再加上父母的支持,小黄终于凑足买房的3成首付款,不过,撞上“穗六条”出台这节骨眼上,在上网了解新政里关于非本地户籍居民家庭缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限新规定后,小黄发现在新政下自己还差一年才能有资格买房。小黄说,遇上新政出台也只好再等一年了,原本还打算跳槽到另一间待遇更好的公司上班,现在为了满足连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的条件,不要功亏一篑,也只好打消跳槽的念头,继续在现在这间公司工作到获得购房资格再说。
业内人士估计,像小黄这样被新政拒之门外的外地购房客还有不少。合富置业昨日发布的成交数据显示,近两个月广州二手住宅市场约有六成的个案为非广州户籍买家购房,而在非广州户籍买家购房个案当中,多达66%是首次置业型刚需买房,而约有27%是改善型换房。
从近期广州二手住宅市场成交情况估算,约有接近一成的买家的购房计划,将同时受到“穗六条”中提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛两大调控新政的影响。
记者还了解到,前日傍晚“穗六条”出炉后,不少受该政策影响的购房者还抱着“赶末班车”的心态连夜赶网签。满堂红地产研究部高级经理周峰表示,前夜有不少购房者赶到他们网签中心进行网签,一直签到前夜11点半左右。
广东中原地产物业部副总经理潘婉霞也表示,社保缴交年限未满3年的购房者,能赶到现场的基本都在前夜赶网签,“天河区就有70多宗赶网签的情况”。
不可补缴税单购房
户口同样不在广州的白领张先生前不久刚刚在番禺买下自己的第一套房,但是他在广州工作纳税才一年多时间,“穗六条”的横空出台让他一下子不再具备购房资格。张先生焦虑得彻夜未眠,他尽管已经网签了购房合同,但是尚未最后办完过户手续。“究竟政策的实施以哪个节点为准?这个规定出台得太突然了,毫无缓冲余地,这套房到底能不能买呢?如果不能买,损失又由谁来负责?”
相比之下,“沪七条”将非户籍购房家庭纳税和社保年限提高至2年,其新政生效时间则明确提出是以合同网签时间为准。而广州虽然明确了从11月18日相关意见公布开始实施“穗六条”,但是并未明确究竟是以合同网签还是最终递件过户时间作为时间节点。
有按揭公司则在微博上称,已接到各区房管局通知,“市局、白云、荔湾房管局从11月18日凌晨零点起(以网签合同签订时间为准),黄埔、番禺、开发区房管局从11月19日凌晨零点起(以网签合同签订时间为准)”,执行非户籍家庭购房新政。
记者了解到,广州市房地产交易登记中心昨日召集各区县房地产交易登记所负责人开会商讨“穗六条”落地执行事宜,将在近两日下发详细的购房指引,进而明确相关的事项。广州市房地产交易登记中心相关人士告诉记者,在此前的多轮调控中,广州一手房和二手房限购新政实施界点都是按网签时间为准,“这次应该也不会改变此前的操作方式”。
广州市房地产交易登记中心也向各区房地产交易登记所下发了相关补充通知称,非本市户籍居民购房申请房地产转移登记的,必须提供“自购房之日起前5年内在本市连续缴纳三年以上个人所得税或社保的证明”,提供补缴个人所得税证明或社保证明的,一律不予受理。这些证明文件,各交易登记机构应当通过信息化手段或者书面方式进行查验。
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,目前有一些开发商“偷步售楼”的情况将会受到影响,如有些楼盘先和纳税或社保接近满一年的外地买家签订购房协议,等其年限达到要求再正式网签合同,但是目前限购新政出台,这部分买家不再具备购房资格,接下来不得不退房处理。黄韬也表示,这部分买家的数量并不多,对整体市场的影响不会太大。
部分购房客或转投增城从化
“穗六条”新政加码楼市调控,但是相对于目前市场上的“不限购”单位、区域而言,则是一种变相利好,目前广州市的不限购区域包括从化、增城两市,而不限购单位则主要为商业公寓。
“一些本来想在市中心边缘地带买房的外地买家或换房客有可能将购房目标转移到增城、从化甚至清远等地。”黄韬表示,目前广州中心城区住宅供不应求,增城、从化不限购,可以吸引一部分购房者分流到这两个地方,缓解中心城区楼市的供求压力。这对实现广州市的房价调控目标也十分有利。
值得关注的是,随着广州楼市调控升级,不限购的商业公寓推货却在加速,昨日便有中介借着“穗六条”落地的东风推售不限购公寓。
据悉,当下广州几乎所有的区域都有公寓新项目推出,而这种不限购不限贷的商业产品更是激发起了投资客的浓厚兴趣。目前在售或者新推的公寓项目在定位上也层次分明,总价数十万元至百万元级别的都应有尽有。
有专家表示,在商业公寓走俏的背后,一方面是由于广州商住价格长期倒挂;另一方面商业公寓不受限购限贷甚至双合同的影响,且价格较住宅产品更低,对于首次置业的年轻人而言负担更轻,足以弥补水电费用较高的不足之处。
黄韬则认为,“穗六条”落地对商业公寓的成交有利有弊,短期内房价不会再有太大涨幅,基于这样的考虑,投资客并不会大举入市、出手购买公寓。
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二套房贷
首次换房受影响最大
紧随北京、深圳及上海之后,广州也迈入二套房贷首付七成的行列。
由于目前在市中心换房成本较高,不少改善型买家均是采取“卖一买一”实现换房计划的。陈先生(化名)近期才刚将正用于全家自住的2房单位以与市场价持平的210万元放售,在“穗六条”出台前有买家看中,但要求降价到205万元,原本陈先生也想着便宜一点早点卖出去,不过,在得知“穗六条”出台的消息后,陈先生立马改变了主意,加价到215万元且一分钱也不降,因为陈先生“细屋换大屋”的目标正是同一小区的一套市场价在340万元的电梯楼3房,原本以卖房的钱再加上积蓄,支付六成首付款应该绰绰有余,但首付提升到七成后,陈先生的购房预算变得相当紧张,只有旧居能卖个好价钱,陈先生换房的资金压力才能稍稍减轻,因此陈先生打算等到有买家出价到至少215万元才会卖房。
记者从中介机构了解到,相比起购买大户型的资金实力雄厚型高端换房买家来说,二套房贷首付的提升对意向购买中大户型物业的首次换房买家来说,影响将可能会稍明显一些。
公积金二套房贷提至七成待确定
此次新政明确,从本月25日起,广州市商业房贷二套房首付将从六成提高到七成。购房时间的认定,则以在广州市国土资源和房屋管理局网上交易系统完成签约为准。
公积金贷款是否也跟进提高二套房贷首付比例?
记者了解到,北京早在今年4月“国五条”调控细则出炉时就将公积金二套房贷首付比例提高至七成。据称,二套房贷的借款申请人中有改善型住房的需要,也存在部分购房者看涨“房价”,通过贷款进行投资投机。为此,北京住房公积金管理中心实行贷款差别化政策,对第二套住房进行了相应的限制。
广州住房公积金管理中心有关人士昨日告诉记者,目前该中心还未正式收到相关政府部门的正式文件,暂时未知是否需要公积金作出政策配套,公积金二套房贷首付是否要提高还待定。“一旦消息确定下来,将第一时间对外公布。”
业界人士表示,按照以往的惯例,只要商贷政策收紧,公积金贷款政策也将会随之收紧。
■分析
近半网友担心“穗六条”难抑房价
针对“穗六条”各项措施,搜房网昨日进行的网络调查显示,48.66%的受访网友认为“穗六条”不能对房价起到抑制作用,而有25.67%的网友则把抑制房价的重任寄希望于“穗六条”。
升级后的“穗六条”对比今年3月份出台的“穗五条”在住房限购措施方面将更加严厉,提高了外地买家的购房门槛。而搜房网的调查数据显示,49.25%的受访者认为该措施对自身影响最大,其次是二套房首付比例提至7成,有23.28%的受访者表示受到影响。
黄韬告诉记者,对于“穗六条”的出炉,开发商目前多持观望态度,并没有因为新政的出台而特别调整推货的节奏和价格,预计未来一段时间楼市将陷入观望阶段。
保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金分析,“政策前抢签约,政策后观望”,政策出台初期买卖双方都会出现部分观望群体,前前后后大约40%—50%的买家都会受到影响。此外,由于来访量、成交量明显下降,开发商也会适当调整销售结构,或者延迟推楼。据分析,春节前房产市场都会受到影响,而节后第一季度将有所恢复,但也很难达到2013年的旺市。
“完成年底调控目标主要是通过限价、限签等政策,这次还是为了切实调控房地产市场。”吴定金直言,广州市房价上涨压力不小,这次政策出台直指房地产调控,是对房价上涨的回应,也是向中央表态。作为最后一个出台政策的一线城市,广州也只能在政策上再度加码。
“在年底冲线完成指标的关键时刻,北上广深的地方调控政策陆续出台,并不是偶然事件。房地产调控,在短期内,难以取消。”省房协理事赵卓文认为,限购从严是政府不得不作出的选择。他表示,2013年广州楼价守制于三大压力:地价快速上升,商品房成本上涨,带来楼价上升压力;结构性上涨。高端、高价格物业比例提高,形成结构性均价上涨;投资、投机性购房活跃,形成强大的需求压力。
赵卓文表示,房地产长效机制的建立,还需要进一步探索,“穗六条”的出台,无须作过多的解读,“因为这仅仅是短期的调控行为,目的主要是为了完成政府年度的新建住房价格控制目标,所以市场无需过多担忧”。
