时近年底,各地楼市在调控之下逐渐遇冷,但土地市场依旧火爆。29日,上海、合肥两地的土地出让竞拍,均创下年度单价地王纪录。
在楼市政策短期“收紧”的市场背景下,开发企业勇夺“地王”,背后深层次的市场背景和原因也引起关注。
“单价地王”频出
11月29上午,黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地块挂牌截止,被Winmine Investment Pte. Ltd以11.04亿成功竞得,成交楼板价42821元/平米,该数字将上海今年单价地王纪录再次刷新,超出“前任”黄浦江沿岸E18单元7-7地王2715元/平米。
不过,楼板价纪录再次突破4万并没超过业界预期,克尔瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心总监薛建雄接受新华网记者采访时表示,该地块地处上海黄金地段,投资前景看好,对写字楼、商业的品质要求更高,虽然创下新单价地王,但“还是在合理范围之内”。
同样,同策咨询研究部总监张宏伟也认为这个价格“还不算贵”。“当前市中心的甲级写字楼都可以卖6-8万/平方米,甚至10万/平方米以上,按照这样的售价,如果现在这个开发卖也不会亏本。何况从开发到入市,到招商运营还至少有2-3年时间”,张宏伟估计“届时,如果要买的话甲级写字楼应该也要10万/平方米。”
几乎与此同时,在合肥,包河区S1312号商住地块一举成为合肥新单价地王。江南地产以1615万/亩摘得41.16亩地,地面价242237元/亩,楼面价6055元/平,溢价率达到102%。
此外,11月27日,深圳也出现单价地王。深圳市香江供应链管理有限公司以16.3亿元拿下T102-0245地块,楼面地价25468.75元/平方米,高出此前卓越、华润创下的地王纪录,成为深圳新晋单价地王。
调控助推房企拿地
一方面,一二线城市纷纷出台调控措施,另一方面,房企踊跃拿地,争夺地王。一冷一热的背后,是市场对调控城市大力推地的“积极响应”,也是对一二线城市长期投资价值的看好。
此轮一二线城市调控政策当中,大多数城市提及要继续加大住房用地供应,甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%,力争130%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出,调控城市年底大力推地,2014年也将加大土地供应,将引来品牌房企对于优质地块的争夺战,“地王”现象不可避免。
对于一二线城市供地量的增加,张宏伟比喻这是各地正在向市场“扔肉”,“这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲,拿地需求已如饥似渴,尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过,因此,本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。”
市场化背景下,由于“人多地少”的客观特征,供求关系持续紧张,一线城市投资价值中长期看好。张宏伟指出,“由于一二线城市具有比较好的市场成长空间,品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局,反而有可能趁机在一二线城市加码拿地,谋求市场深耕与逆势扩张的机会。”
新闻链接:上海37幅土地出让挤“末班车” 住宅用地占23幅
岁末,上海土地市场将迎来出让高峰。据昨天公布的统计数据显示,12月,上海土地市场预计将有37幅经营性用地出让,其中住宅用地23幅,商办用地14幅。总出让面积达120.7万平方米,环比增加47.5%,同比去年同期增加32.1%;起始土地出让金达182.1亿元,环比增加47.3%,同比去年微增0.2%。
23幅住宅性质的用地,包括普通商品房、商住、住办用地,总出让面积达83.6万平方米,为2013年单月住宅用地供应最高。其中纯宅地10幅,总出让面积为44.5万平方米,分别来自嘉定、松江、浦东、奉贤等区域。
12月首周,上海土地市场就将出现宅地出让高峰,来自松江佘山、中山街道以及嘉定马陆镇的四幅纯宅地将于12月4日集中出让。
前11月上海宅地(剔除动迁安置房)成交74幅,总出让面积为437.4万平,总成交金额达730.2亿元。其中纯宅地成交38幅,总出让面积为221万平,总成交金额达390亿元。保障房用地成交54幅,总出让面积为324.4万平,总成交金额达95.3亿元。
临港地区9幅土地排队入市
12月临港地区共计9幅土地排队入市,总出让面积为15.8万平。其中临港万祥社区两幅土地超10万平。
延续今年临港主城区土地出让风格,7幅地块出让面积均为1万平以下,土地切割成迷你地块批量出让,起始楼板价约为3000元/平方米。
今年临港主城区已成功出让土地4幅,总出让面积3万平,其中临港新城主城区WNW-A1-3-1地块溢价最高,上海合筑房地产有限公司在今年1月17日以5750万元竞得,溢价率16.87%,楼板价3555元/平方米,该地块将用于合作建房。
截止目前,临港地区共计出让26幅,总成交价格为89.8亿元。
2013年上海土地总价亚军将花落黄浦
12月,上海土地市场将再添一抹亮色,黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块将于12月11日结束挂牌进入现场竞价环节。该地块起始总价为59.5亿元,若该地块成功出让,将成为今年上海土地总价亚军。
黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地东至蒙自路,南至龙华东路,西至鲁班路,北至规划绿化,出让面积为64980平方米,99街坊2/2宗地块容积为3.0,99街坊7/2宗地块容积率为2.0。截止目前已有45家企业领取了竞买申请表,该地块将于12月2日正式挂牌。
今年黄浦区总计推出土地4幅,其中黄浦区老西门街道673 街坊1/1宗地地块已于9月12日成交,竞得方为上海黄浦置地(集团)有限公司、上海经纬(集团)有限公司、上海源程置业有限公司,成交总价达17.15亿元,溢价17%。
另外尚未正式出让的地块分别为黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地块、小东门街道611街坊3-1宗地块、613街坊2-1宗地块以及五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块,其中小东门街道地块为招标出让。
