2012年上半年,针对景区的个性酒店,杭州本地媒体曾做过一次调查:当时杭州西湖、西溪湿地景区的个性酒店老板大都表示:“客房都在亏本经营,现在只是在为树立品牌坚持着,要盈利可能是四五年甚至更久远之后了。”
这些个性酒店,可以看作民宿的翻版或升级版,他们的投资回报率之慢,可给想冲进市场投资的人士以启发。
四眼井、白乐桥、青芝坞三地的租金,随着民宿这几年的发展,已经基本扯平:一栋楼的租金在18万～25万元之间,与2009年那会儿,翻了起码一番。
被高租金逼退的首先是青年旅社。“2008年那会是50块钱一个床位,现在还是50块钱,淡季的时候还要打折,只能卖到35块钱。但是这几年租金、人工成本都涨这么快。”记者拜访了途安、候鸟这些早期做青年旅社的老板,都悉数表达了这个意思,“一年做下来,很辛苦,大概盈余十几万吧。”
此外,青年旅社的淡季时间较长。通常讲,旺季时间的长短是老板做出来的。不过,因为价格最具吸引力的是学生和相对年轻的群体,所以七八月、周末爆满不是问题,其它的时间生意相对清淡。“我们也感觉到有一部分客人往中高端的民宿分流。因为经常有顾客抱怨硬件条件不行等,但青年旅社本身就是整洁、安全、便宜。诉求不一样。”一位青年旅社老板说。
由于选址较偏,加上没钱砸广告,民宿面临先天不足,要赢得开门红很难;即使第一步走得还顺利,要挺过三四年的投资回报期,假如资金储备有限,有可能折戟在资金链断裂;另外不得不看到,民宿的同区域、同质化竞争愈发激烈,到一定时候面临洗牌是肯定的。
这些中高端民宿的老板们在接受采访时传递出了走向另一个极端的乐观情绪,多数人辞掉工作,将它做为后半生的事业在做。也许是因为正好迎合了国内不断增长的中产阶级的消费需求,经营得好的店可以将入住率做到八成以上,两三年可以回本,之后每年可以获得50万元甚至上百万元的纯利润。
市场是很残酷的,民宿老板们深谙此理,因此尽管基本都是半路出家,投资行为却是建立在市场调查后决定的,并非心血来潮。比如找房子,好房子难找,这是采访的几个民宿老板说得最多的。怎么样算好房子?先要找准定位。如果是打算卖一、二百块钱一个房间的,交通方便、阳光充足就差不多了;如果是想卖的再高,就得弄个花园、茶园之类的额外附加值,成本就上去了,而且房子还得大,没有足够数量的房间租金都做不出来。
不过,在这些景区村落里,这类带花园、茶园的房子资源本身非常有限,因此也被不少民宿老板们赋予了远期投资价值。(本报记者 虞珊珊)
