以捡破烂为生的海东市民和回族土族自治县隆治乡张家村村民李某，为便于子女入学，准备在县城建房安家。2013年3月，李某与川口镇村民马某达成土地转让协议，马某将位于铁路沿线的0.4亩承包地(当时撂荒)以43000元的价格转让给李某，并承诺一个月内替李某办理建设用地许可证，李某当即履行了转让费。其后，李某准备建筑材料，开挖地基，开始建房。
一个月后，李某多次催促，马某以种种理由推托，李某为此产生疑虑，后经查证，该土地已被铁路征用，无法办理建设用地许可证。李某要求马某返还转让费并赔偿损失，马某以该土地建房后无人追究为由，拒不返还。李某无奈，提起诉讼，要求马某返还转让费并赔偿损失共计74000元，后经法院调解，马某返还转让费并赔偿损失5000元。
点评：《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，转让土地已被征用而且马某已得到补偿，该土地虽无建筑物，但实际使用权已不属马某。另外，即便马某拥有该土地的使用权，但根据法律法规规范，如果要改变农村集体土地所有权、使用权，必须经集体村民大会讨论通过，层级报请上级主管部门审批办证，擅自进行的非法流转不受法律保护。因此，无论该土地是否征用，转让协议均为无效。
启示：本案原告虽有损失，但由于谨慎细微而停止继续施工，损失尚未扩大。通过本案，提醒广大群众，土地流转相对于一般的买卖交易，法律法规的强制性规定较多，欲取得农村土地所有权、使用权，就应熟悉和了解土地的流转方式和取得途径，同时也经本小组干部及群众签名同意(最便捷的方式，可以咨询相关专业律师签订转让协议)。严格遵循关于土地方面的法律法规的强制性规定，否则所造成的损失将无法估量。 (作者：海东时报黄学明)
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