国土资源部继向媒体开放北京市公开强拆小产权房后,上周,国土资源部再次向媒体开放了河北省栾城县一小产权房的被强拆过程。在包括石家庄在内的多个城市中,小产权房的数量都不在少数,而关于小产权房的讨论也从未间断过。
十八届三中全会表示,我国将建立城乡统一的建设用地市场。这被很多人误解为,小产权房转正的希望加大。然而,通过近来的市场整治,我们不难看出,国家对于小产权房的态度依然没有改变。事实上,小产权房除了有被强拆的风险外,还有很多风险,购房者一定要对其保持清醒认识,不要贪图一时便宜。
现状有购房者难抵价格优惠
据了解,小产权房是指占用集体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房。一直以来,小产权房都以“非法”的状态存在。尽管国家明确禁止小产权房的买卖,但小产权房的规模仍在不断扩大。
在省会石家庄,记者采访了解到,同一区域的小产权房和正规商品房之间存在着比较大的价格差异。一般每平方米相差两三千元。比如,在省会发展比较成熟的东南片区,正规商品房一般售价在每平方米8000～10000元,而该区域的小产权房售价在每平方米6000元左右。
较低的价格也是促使很多购房者出手的主要原因。在记者的随机采访中,就有多位市民表示,对于小产权房的性质是了解的,但是处于经济原因的考虑,如果有合适的房子还是会考虑的。准备结婚的赵先生就表示,自己买房就是为了居住,面对比商品房便宜不少的小产权房,他还是选择了小产权房。“主要因为手中资金有限,以后有钱了再换吧。”
提醒小产权房有四大风险
虽然很多购买小产权房的市民觉得自己只是居住,也不用于投资,应该是没什么风险的。但律师提醒,小产权房因其属于房屋根源的产权同正规房产不同,因此在其使用的过程中可能会遇到一些意想不到的风险。
风险1房屋买卖不受法律保护
新业律师事务所律师高平表示,小产权房交易的合法性不受法律保障。对集体土地上建造的房屋进行交易,因违反了相关法律、行政法规的规定,合同无效。买受人对房屋权属存在审核义务,故对合同无效亦存在一定过错,应承担一定责任。“在日常办理的案件中,就有不少类似的案件,交易完成后,买方或卖方又反悔,高平提醒说,购买小产权房还能享有房产附属利益。
风险2无法办理产权登记
高平说,因为小产权房是在集体土地上进行建设,所以无法办理房产证,合法权益得不到保护。任何房地产开发公司或乡、镇政府向城市居民或非本集体经济组织成员颁发的所谓“所有权证”或“集体土地使用权证”都不具有合法性。
河北北华律师事务所律师袛密芳说,由于没有产权证,因此小产权房也不能办理按揭抵押贷款购房手续。不能办理其他抵押贷款手续(如汽车等消费信贷),并以此偿还债务。
此外,发生离婚纠纷时,该房产不能进行分割;发生继承纠纷时,该房产不能进行分割继承,因法院对此类纠纷判决时不做处理。
风险3房产质量难保证
“小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批,建筑质量存在安全隐患,并且水、电、气、热等配套设施可能无法保证,物业管理存在问题,给购房人的生活安全带来种种隐患。”高平说。
袛密芳解释说,小产权房在建设过程中因质量监管缺失,会存在严重的安全隐患,入住后发生建筑质量纠纷,因你主体资格本身不合法,容易出现无法行使自己正当合法权益的现象。
风险4不能享有房产附属利益
高平提醒说,购买小产权房还能享有房产附属利益。譬如村集体基于对该房产赠送的房屋面积和地下室、车库、现金分红等利益。即使有,也随时会面临原卖方要求补偿的权益主张。购买小产权房还极易遭遇拆迁难补偿及落户、就业、入学等相关问题。“最大的风险是面临政府土地利用规划调整,征地拆迁时,不会得到相应的补偿。”袛密芳说。
