回顾2012年下半年,楼市出现大逆转,直接导致了2013年年初国务院再次发布楼市调控五项举措(简称“国五条”),随之各地纷纷出台细则版法规,北京也从制定全年调控目标、二手房交易所得按20%缴纳个税、限房价竞地价等多个方面着手调控,由此,2013年楼市新一轮的调控周期开启。进入下半年,调控效果不佳,北京再度出重拳发布“新京七条”,严查变相涨价,这才将房价过快上扬的势头止住,行至年末,房价进入平稳期。
量价双稳 全年目标定基调
年初,北京“两会”正式确定今年北京楼市的调控目标为“双稳”,明确房价控制目标,即全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,这为2013年的调控任务定下了基调。
在这一环节,通过发放销售许可证控制涨价入市成为政府最直接的控价手段。而北京市住建委也公开表示,“北京市新建商品房的售价将接受政府指导,新开盘项目报价不能高于该楼盘此前成交价,也不能高于周边同质商品房价格,否则政府将不予发放预售许可证”,即所谓的“限价令”。
见招拆招 限价令被破解
“限价令”的发布在短期内确实对于市场起到了一定的震慑作用,并且也使得自2012年下半年以来的房价快速上涨现象得到缓解,但好景不长,“上有政策,下有对策”,开发商很快便想到了破解之法,变相涨价,应时而生。
各类毛坯房变身精装修、车位捆绑、空间创意费销售花样层出不穷,项目实际销售价格不断攀升。从统计局发布的月度商品住宅价格变化数据中也可以看出,2013年北京住宅价格仍处于上行阶段,价格涨幅情况在全国70大中城市当中名列前茅。
再出重拳 房价终趋稳
由于“限价令”政策并未达到其预期效果,10月份,北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”,再次强调严查变相涨价项目,并且在而后的住建委“闭门会议”中传出两项精神,一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证,二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。“新京七条”出台后,效果立竿见影,再加上市场买卖双方对未来预期的判断,使得2013年年底房价过快上涨的势头终于被抑制,开始进入较为平稳上升的阶段。
自住商品房现身 市场微妙
与此同时,“新京七条”衍生出“自住型商品房”这一新思路。该类住房的特征是以90平方米以下户型为主,销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。面向全市符合限购条件的家庭,保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买。
据公开资料显示,北京明年将推出5万套自住型商品房,占到普通商品房市场的50%,而在50%的住宅用地计划供应量,有25%是保障房用地,也就是说,真正的商品房用地只占25%的土地量。由此可知,明年普通商品房市场竞争将趋于白热化。
从对房价的影响情况,亚豪机构认为,目前市场普遍预期自住型商品房的面市较低的限价无疑将拉低未来整体市场的成交价格。但是在实际操作中,由于自住型商品房的地块供应直接占据了商品住房地块的额度,使得未来纯商品住房用地及商品住宅供应大幅减少。而一旦自住型商品房中最为关键的分配机制出现问题,大量轮候人群又不得不重返纯商品房市场中去购置房产,到那时商品房市场必将出现更加严重的供需倒挂,或许对于价格控制并不能起到预想中的作用。
北京楼市主要调控政策概览
●2013年1月25日 北京住建委发布今年楼市调控目标:“房价稳定”,对于一些价格上涨过快的项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加其交易成本。
●2013年1月27日 北京出台楼市调控新政:涨幅过快地区增交易成本,即“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”。
●2013年3月1日 国务院公布房地产调控“国五条”实施细则出台:特别提出二手房的个调税,由交易总额的1%至2%,从严按差额的20%征收。
●2013年3月30日 北京落实房地产调控“国五条”执行细则出台:尤其要求坚决抑制投机投资性购房,明确规定个人转让住房所得的20%计征等。
●2013年10月23日 “京七条”出台,自住型商品房现身:自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米,销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
