10月16日清晨,随着上海地铁11号线开进了江苏地带,江苏省昆山市花桥镇与上海市之间又一道行政地界被抹掉了。按照有关人士的说法,江苏花桥经济开发区自2006年成立以来,交通、通讯、商业等等配套设施的逐步完善,特别是相对于上海的低房价住宅,深深吸引了上海市的购房客,如今的花桥几乎是被上海人“买”走了。
现象
地铁来了,开发区的房子更火了
狂轰滥炸的“黑西装”
12月13日上午8点20分,王徐可夹着个透明文件袋,从花桥地铁站走出来。时候尚早,气温有点低。他在地铁站外想拦辆出租车,不料四个穿着黑色西装打着领带的小伙子围上来:“大哥,是不是来看房的?我手头有最近开盘的房源,我带你去看看!”
王徐可解释说,他是到花桥来办税的,没打算看房。“黑西装”锲而不舍地说,一边看房一边办税也可以的,反正也不浪费多少时间。他们正好有个楼盘离王徐可要去的地方很近。就在王徐可犹豫之际,另一名“黑西装”拦下了出租车,王徐可只好半推半就地上了车。
“黑西装”先去公司开“看房单”,然后沿着绿地大道往西,停在一处叫“花桥裕花园”的售楼处。售楼处的人忙得不可开交,王徐可看着沙盘里的小区微缩模型和户型模型后,提出要到样板房里直观感受一下。“黑西装”表情很诧异,说你是第一次来花桥看房吧?花桥的规矩跟上海不一样。上海的房子要封顶了,才能拿到预售许可证。花桥的房子只要奠基了,甚至只要挖了坑打了桩就可以开盘发售。
花桥经济开发区规划建设局彭舜尧副科长告诉青年报记者,在花桥,乃至在江苏,商品房至少要完成总层数的五分之一才能取得预售许可证。然而,“花桥裕花园”售楼处和房产中介的“黑西装”们都告诉青年报记者,那是管理部门的想法,实际上整个花桥没有哪一家楼盘真正做到“出土”五分之一才开盘发售。
“黑西装”说:“你现在买下的一手房,能在2016年年底前交给你就算正常了!”
接下来,王徐可在“黑西装”们的带领下,看了3个楼盘,情况跟“花桥裕花园”差不多,都是尚未“出土”的。只有紧靠312国道的“可逸兰亭”有样板房可供参观。然而,该样板房并非在售楼盘中的样板,而是开发商在绿化带上,特意按照房屋的尺寸搭建,专供购房者参观感受的房屋。这几间“样板房”都装修了,销售主管孙荣君说,等楼盘卖完,这些样板房都会拆除的,也有可能用来做物业等公共用房。
“看着看着,我还真有在花桥买房的冲动。”王徐可告诉青年报记者,跟上海比,花桥的房价的确要低很多。地铁开通之后,花桥跟上海进一步同城化,房价走高是必然的,无论是居住还是投资,都不会吃亏。王徐可也承认,他或多或少受到“黑西装”们狂轰滥炸的影响,需要回上海沉淀一段时间再决定是否“出手”。
王徐可在上海有两套房,按照限购政策,在上海市不能再购房的。这个条件在花桥也是限购的。不过“黑西装”说,这个不必担心,“我们可以替你包装,社保单、贷款等等,1万多元钱全替你搞定。”
“中介的门店比小饭馆多”
花园路附近一家职业中介的老板告诉青年报记者,目前在花桥,最火爆的职业就是卖房。“求职者不需要到我们中介来挂号,只要有一定的沟通能力,房产中介都会要。”
漫步在花桥街头,青年报记者发现房屋中介是密度最高的店面。一条街数下来,通常都有十来家。有些地段,房屋中介一家连着一家,摆在门口的楼盘信息挨挨挤挤,自成一景。在光明路和巷浦路交叉口,方圆200米内,青年报记者统计了一下,拥有独立门面的房屋中介就有22家。
“房屋中介的门店比小饭馆还多。”光明路上一家中式快餐店的老板陈女士告诉青年报记者,半数以上的房屋中介是10月16日之后冒出来的。“很多中介并没有工商登记,随便找个门面就开张了,说是某些大型房屋中介的分店。还有些房产中介,原来并不是卖方子的。”陈女士说,她一个安徽老乡,原来是做职业介绍的,工商执照上的经营范围是信息咨询,做职业介绍本身就是打擦边球,上个月也转行了,卖起了房子。
青年报记者了解到,花桥镇上吃“房市”饭的并不限于有门面的中介。知情人士向青年报记者透露:“有门面的一手房二手房一起做,没门面的只做一手房。”所谓没门面的,是指一些新楼盘代售商广招“人才”,只给提成没有底薪,甚至连身份登记的手续都没办,就让这些人到处揽客,其中很多人是自发加入的。这些无任何身份的销售人员自己印一盒名片,就盘踞在地铁站、公交站,截路拉客。
12月20日中午,青年报记者一出花桥地铁站,就被扶梯口一些女孩子团团包围,他们的动作颇像上海火车站里卖发票的。有一个女孩子追到扶梯上,向青年报记者的口袋里塞了一张名片,叮嘱说不要让保安看见。
“中午和晚上,你在地铁里遇到的10个背包客中,说不定就有5个是发售房广告的销售员。”光明路地铁站台一位安全员这样告诉青年报记者。
调查
一边是高企的房价一边是不贵的租金
二手房挂牌价套两年红利
一手楼盘单价飞涨,也让二手楼“水涨船高”。孙女士一直以二手房交易为主要业务。然而,近一段时间以来,二手房的行情着实让她感到有些困惑。孙女士说,很多楼盘都是2009年前后开盘的,2011到2012年才交付。有些买家几乎是拿到钥匙就到我们中介来挂牌,所以这些房子其实都是新的,价钱跟一手楼没什么区别,只是税收上有些差异。但是,这些新二手楼的价钱却让人看不懂。
“你不要看我这个墙上写的价钱,这个价钱已经是两年以后的了。就算你看中了,要买,打电话给房东,房东可能还要提价。他们喊价没有任何依据,信口开河,觉得两三年后房价可能会涨到某个点,他们就出这个价。两三年的涨价空间都被匡算进去了。”孙女士介绍,“有些房东见有人要买他房子了,生怕自己卖早了卖贱了吃大亏,就犹豫不卖。因为他们自己也不知道花桥的房子到底能涨多少,我们做这个生意的,也不知道,万一涨得跟上海一样了呢?”
于是,孙女士把二手房信息用两种颜色的纸张打印,黄色的是严重不靠谱的房源,蓝色的是比较靠谱的。
租赁价格没涨单间二三百元
目前花桥的房价是否虚高?泡沫有多厚?孙女士说,你不要看统计数据,你只要看看租赁价格就可以了。她指着墙上一套85平方米两室精装房说,这套房子目前的租金是1200元。跟去年相比,租金没有增加,有些地段的房子租金反而有所减少。
实际上,青年报记者了解到,花桥的房租没有这么贵。青年报记者花溪畔居小区走访时,在765号一楼看到一则租房广告:单间出租,内有热水器、家具、网线。价格200元—300元。另一则租房广告写着“大小单间出租,内有热水器、网线、独立卫生间、大阳台、电风扇、简单家具,拎包即可入住。价格150-450元”。该小区坐落在绿地大道花桥经济开发区行政服务中心对面,该地段算得上花桥的中心地段。
“以前花桥的小厂比较多,外来务工人员也多。这些年搞开发,地铁一线的工厂都被搬迁掉了,特别是光明路那边,一些劳动密度较大的厂都迁走了,我们这里的房屋出租生意比以前难多了。”
开发区客商企业服务中心傅雷主任告诉青年报记者,这两年的确有一些劳动密集型企业从花桥搬走,如晨风服饰,哈森皮鞋等,都是占地500多亩、拥有数千员工的企业。傅雷说,这些大型企业的出走,一方面与花桥产业结构调整升级有关,一方面与花桥的工资成本上升有关。
青年报记者在几家职业介绍所看到,花桥的工厂招人跟上海最大不同是,这些工厂基本上都为工人提供住宿。
业内人士说法
上海人几乎要“买”走花桥
集善新村附近一中介的老板告诉青年报记者,花桥的住宅区,房龄超过5年、7年的就算老房子了。即使是这样的“老小区”,实际入住的房子也不多,在中介的挂牌率倒是很高。“很多房子在前两年就被上海的炒房客买走了,一直空关着,他们不在乎这点租金。一套房子一年涨起来的钱,就是十万二十万。”
花溪畔居小区也是2009年之前的老小区。中介的业务员翻着登记册跟青年报记者说:“该小区765、766、769、770号,四栋楼,大约140户,到我们这里来挂租的就有26户,挂卖的也有15户。”业务员说,这个小区比较早,有些人家买了新房了,这里就空出来了。
位于绿地大道707号的绿地樨桂园,是2009年交付的楼盘。中介告诉青年报记者:“这个楼盘交房时,正碰上花桥第一波炒房热,小区环境不错,投资购房的比较多。半数以上的房子都在对外出售。”青年报记者在该小区走了两圈,小区内静悄悄的,楼前的车位都很空,有些车位上长满了杂草。
在该住宅区老年大学二楼的物业公司,工作人员告诉青年报记者,这个小区共有10栋楼,522套住宅。目前空置率的确有点高,单说亮灯率,大约有6成的样子。另一个工作人员从旁说,这个亮灯还要看什么时候,周末可能有,平时周一到周五,能有3成就不错了。
绿地集团服务中心一位工作人员告诉青年报记者,“未来三年,房屋空置率可能会达到7成。现在在这里炒房的人多了,这些被炒房人买走的房子,至少要两年后才能交付。”该工作人员说,目前因为外来人口的租赁消化了一部分空置率。随着越来越多的楼盘交付,“黑影楼”现象会不会在花桥出现,很难预料。
青年报记者从花桥交管部门了解到,上海轨交11号线从10月16日正式载客试运营一来,到11月15日共运送旅客894036人次,其中有250543人次旅游观光看房客,占总客流数的43.88%。花桥经济开发区规划建设局彭舜尧副科长坦言,花桥70%的房屋是被上海人买走了。当然这其中也包括所谓的“新上海人”。
福人居的“黑西装”卢某告诉青年报记者,很多从上海来的人,一走出地铁站,就直奔工地看房,随便看看就签下了。“他们知道早一天买就多赚一点。所以,他们看房买房就像抢一样。越是有人抢,大家就越跟风,我们的成交量就直线上升。市场看上去有点怪,但这就是规律。”卢某信心满满地说。
花都房屋中介的孙女士说,2009年大家都知道地铁真的要来的时候,上海淘房客蜂拥而至。无论是一手房还是二手房,只要是房子,他们几乎看都不看就直接买下,也不在乎房子是砖混结构还是钢混结构。“一买就是好几套,十年中介生涯中,那是我们中介的黄金时代。”
“我们在网上看到有些人说,花桥甚至昆山迟早要并给上海。现在看来,等不到归并的那一天,花桥就要被上海人买走了。”卢先生开玩笑说,在他的客户中,几乎全部是上海人。而孙女士则表示,他的客人主要是上海人,至少要占到成交量的9成。“本地人不会买房子的,也不需要买。除非是跟风投资炒房。因为征地动迁时,每家都补偿了好几套房子。他们现在把多余的房子拿出来卖。”
小道消息刺激新一轮花桥房价
苏州轨交S1对接上海R11?
在兆丰路站,一名“黑西装”从皮包里拿出一份宣传册页,说这是他们公司发给员工的“内部资料”——规划中的苏州S1地铁线,就在这个楼盘附近跟上海11号线对接。“到时候,从这里去苏州、昆山、上海都非常方便。只要地铁线开始施工,这个房子的价钱立马就上去了。现在投资觉得合算!”
青年报记者致电苏州市发改委,相关工作人员告诉青年报记者,所谓苏州S1线与上海11号线在花桥对接,目前还只是一种规划。至于这个对接是否有必要,还需要经过严密的论证之后,才能向上面申报。
昆山市政府东迁?
极力推荐东城大道北段房产的“黑西装”们“悄悄”告诉看房客:不久的将来,昆山要与太仓合并,成立新昆山市,市政府要搬迁到兵希镇来,如果现在购买洞庭湖路、前进东路这一带的房子,投资空间会非常大。该“黑西装”向青年报记者推销洞庭湖路震川东路上的绿地21新城楼盘。“地铁在国际会展中心有个站,就在新市政府边上。”
青年报记者向昆山市委宣传部新闻科求证,一位刘先生听了青年报记者的询问后呵呵地笑,说反正他还没有听说这件事。
苏州将有自贸区?
“花桥的房价会不会泡沫化?”王徐可告诉本报青年报记者,他跑一圈下来,感觉花桥这块地还是有潜力的,但是以后的发展到底有多大后劲?这个的确让他感到担忧。不过“黑西装”们又准备了一套“内部消息”:苏州自贸区正在申报,花桥这一块是包括在自贸区内的。
关于这一传言,新闻科相关人士告诉青年报记者,苏州自贸区设想目前还没有一个具体的概念出来。
