经过济南市住房保障和房产管理局对旧《细则》及2006年发布的补充规定进行的修订,《济南市房产测绘实施细则》(以下简称新《细则》)于2014年1月1日正式实施。
多个单元的住宅楼只有一个单元有电梯时,楼梯电梯该如何分摊?悬在半空中的立体车库,面积该怎么算?随着近年来小高层的逐步“普及”,出台于2000年的《济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则》(以下简称旧《细则》)已无法满足人们对地下车库、飘窗、空调机位等具体测绘的要求。经过济南市住房保障和房产管理局对旧《细则》及2006年发布的补充规定进行的修订,《济南市房产测绘实施细则》(以下简称新《细则》)于2014年1月1日正式实施。
主要增补五方面内容
“近几年随着房地产的迅速发展,新的建筑形式不断涌现,建筑物的结构、形式和功能越来越复杂,房产测绘工作遇到了很多新情况、新问题。”济南市住房保障和房产管理局的工作人员表示,新《细则》自2012年3月启动修编工作,并于2014年1月1日正式实施。
济南市房产测绘研究院副院长王琪表示,新《细则》主要增补了5个方面的内容:采用了新的房产基础测绘作业技术;补充了一些新的建筑形式的面积计算方法,如立体车库、空调机位等;增加了某些建筑部位的定性认定与定量计算标准,如凸窗、落地窗、室外楼梯、室外台阶等;细化了某些建筑部位的建筑面积计算,如各类阳台、走廊等;最后一点则是对易引起争议的共有建筑面积做了更为合理详细的规定,“比如明确了幢的划分原则,尽最大程度避免了将不应分摊的共有建筑面积分摊给业主,如连接多个楼幢的大型连体地下室中的共用配电室、设备间等。”
“新《细则》修编过程中,在突出规范性,注重操作性,保持延续性,增强适用性的同时,始终将民生性作为重要修编原则,专门增设章节对共有面积分摊等百姓关心的问题进行了详细说明。比如,新《细则》根据《物权法》和《房屋登记办法》,明确了属于全体业主共有,但又不计入共有分摊的面积范围,包括消防避难层(室)、物业用房等,让公摊更合理、更明确。”济南市住房保障和房产管理局相关负责人说。
新《细则》不影响原有数据
王琪称,新《细则》是在旧《细则》的基础上修订而成,“是对旧《细则》中无法适应逐渐普及的高层民居的修补,因此不存在采用新《细则》后,住房面积变大或变小的情况。”
济南市住房保障和房产管理局工作人员表示,新《细则》结合房产管理实际工作需要,推出了全国首创性做法,即“房产分户平面图须绘制套内分隔线,套内分隔线采用与权界线不同的线型标识”。这一做法虽然让测绘人员工作量至少增加了三倍,但是有三大效果,“一是为校对、质检人员的工作提供了便利,方便质检人员对照图纸检查和提高质检速度,使成果质量得到更有力保障;二是方便了房产基础信息的采集整理,提高了房产管理效率,为实现数字房产、数字城市奠定了基础;三是维护了产权人的权益,其对所购房产的户型、大小一目了然。”
尽量减少业主的公摊
对于空调机位的划分,王琪告诉记者,若空调机位位于楼体外侧,“肯定不算在建筑面积和使用面积中”,但若空调机位位于未封闭的阳台上,专门用栏杆隔出,“那么也不把这块面积算在建筑面积和使用面积中。例如阳台共10平方米,用栏杆隔出的空调机位有2平方米,那么实际测绘面积只标注8平方米。”
“另外,明确了幢的划分也尽最大程度避免了将不应分摊的共有建筑面积分摊给业主。比如路面上有5栋楼,它们在表面上看是独立的,但实际上这5栋楼共用1个地下车库,我们根据相关标准确定为幢的,其地下车库内共用的配电室、设备间等面积是不能平摊在地面上那5栋楼的业主身上的。”王琪说。
现在买房,售楼处的工作人员经常会说“买房送飘窗”,王琪表示,如果飘窗起台至地面超过30厘米,测绘时飘窗是不会算做建筑面积和使用面积的。且多个单元的住宅楼只有一个单元有电梯时,“电梯公摊只算在具有电梯的那一个单元内。”
“随着现在建筑形式越来越多,我们根据以往的经验做法做了更优化和明确的规定,制定成新《细则》,更适应百姓的需求。”王琪说。
