自去年12月24日本报报道了昆明市经开区金呈东泰花园小区数百业主遭遇“一房两证”(一套商品房却有两个房产证、两个土地证)事件后,连日来,本报热线不断接到市民“举报”,反映自己也遇到了一房两证的问题。
昆明二手房交易中心,工作人员办公桌上等待办理过户的房产资料
有开发商透露,从2006到2009年间,昆明市开发的小区,一房两证的现象比较普遍。昆明小区一房两证的情况到底如何?一房两证现象背后面临着什么问题?昆明为什么会有这么多一房两证的商品房?
记者进行市场调查发现,一房两证房上市交易时“很受伤”——不仅房屋较之“一证房”贬值明显,而且交易量也远远不及“一证房”。
市场调查
“两证房”成交率不及“一证房”的十分之一
采访中,很多持有一房两证房屋的市民最担心的是:一房两证的二手房卖不卖得出去?持有两套房还能不能再买房?
在二手房中介机构,习惯把“一房两证”的二手房称为“子母房”。二手房市场上,这种“子母房”的交易情况怎么样?有些什么麻烦?连日来,记者走访了多家二手房中介机构及市场。
小型中介机构不接受“两证房”
在日新中路上,有一家名为仁心房产的二手房中介机构,记者问负责人“愿不愿意代理销售一房两证的二手房?……”话还没说完,老板就已连连摇头:“这种房,我们不做!”
记者走访了福景路、穿金路等地的多个二手房中介机构,那些规模小的二手房中介机构门店都明确表示不愿代理出售“子母房”。只有那些相对规模较大的二手房中介机构,例如新亚、荣城等门店,表示可以代理这样的房屋。但新亚地产绿景大道门店的一名客户经理直接告诉记者:“受政策限制,‘一房两证’的房屋确实比较难卖。”
荣城地产龙江雅苑店一名置业顾问介绍,该店代理了3套一房两证的二手房,到现在为止,一套以现金交易的方式卖掉,一套办了按揭贷款卖出,还有一套至今也没卖出去,因为顾客嫌办理按揭麻烦多。“卖这种房子确实麻烦要多些,二套房的首付款、利率都要高些。”
穿金路赛亚地产经纪公司的置业顾问李先生说,他的公司曾代理过一房两证的二手房,结果一套都没卖出去,现在不再代理这种房屋了。“在二手房交易市场,这种房屋是最不好卖的。与一房一证相比,‘两证房’的成交率不到一房一证的十分之一。”
李先生分析说,一房两证的房子之所以在二手房市场上难卖,主要是受房产限购政策影响。大致来说,限购政策规定,持昆明本地户口可买两套房屋,而持外地户口只能买一套。而一房两证的房屋,买一套就相当于买了两套,谁愿意买它?另外,办理按揭贷款也会受房贷政策影响,税收、首付款、利率都要高些。即使不按揭贷款,买这种房子也会受到影响,甚至连过户手续都办不了。上述原因导致愿意买这种房的人很少,很难成交。
记者随机对一些在二手房中介机构看房的市民进行调查。他们都表示,不会买一房两证的二手房,主要是担心麻烦多。
“两证房”在交易价格上很吃亏
“两证房”除了在二手房市场上难以被大家接受外,价格方面也很吃亏。
“这种房屋与一房一证的商品房相比,即使是同等条件,价格也要低很多才可能卖出去。”穿金路赛亚地产经纪公司置业顾问李先生说,“我们曾代理过同一个小区的两套房屋,户型相同,环境也一样,不同的是一套是一房一证,一套是一房两证。一房一证的二手房以1万元/平米成交,而那套一房两证的房子每平米喊价才七千三四百元,结果还卖不出去。”
荣城地产南诏店的一名置业顾问也表示,一房两证的二手房要优势突出才能卖出去。不仅如此,同等条件下,如果一套一房一证的二手房能卖100万元的话,一套一房两证的二手房最多只能卖97万元。
权威声音
房管部门:买第三套房办不了房产证
春城邻里小区业主马先生说:“我才买了首套房,一房两证却让我的首套房无形中变成了两套,带来很多烦恼。等孩子大了,如果想给孩子换个学校或者换环境而换房,想买房都买不了。”
持有一房两证房屋的市民,如果想买第三套房应该如何处理?记者到昆明市房产管理局房产交易中心进行了解。
在昆明市房产管理局房产交易中心限购房查询窗口上,有醒目的标示提醒购房者:凡在昆明地区购买包括一手房、二手房,首先要查清购房家庭成员住房情况,购房者取得购房资格才能购房。
如果业主买过一套一房两证的商品房,再买商品住宅无形中就成了第三套商品房。这第三套房能否办理按揭和办理房产手续?记者从该窗口得到的答复是:“不能买第三套,办不了房产手续。至于购买第三套能否办理按揭贷款,需要问银行。”
记者从设在昆明市房产交易中心的中国建设银行一网点的信贷部了解到:“购买第三套房根本办不了按揭贷款。”
新闻助读
“90/70”政策
2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,俗称“90/70”政策。
这一政策的实行限制了中高档商品房的建设规划和销售节奏,因此实际开发中很多开发商将一套大户型房产办理两个房产证,从表面看是两个小户型,而实际还是一套。这样做,既符合国家规定,又不影响实际规划和销售。这在当时被称为开发商中的“潜规则”,由此也就出现了很多“一房两证”的现象。直到2009年“90/70”政策松绑,这一现象才逐渐减少。
