访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹
一元复始,万象更新,希望在人们心底萌动。
十八届三中全会绘就全面深化改革蓝图,激发着每个人对更加美好生活的无限向往。新一轮改革的起步之年,民生领域将奏出怎样的全新乐章?百姓“住有所居”的梦想能否在这一年更好地实现?物价能否延续温和上涨的走势?经济增速放缓的背景下,就业会有哪些变化?
《民生周刊》从今天起推出系列报道,围绕民生领域的热点难点问题,对话权威人士,回应百姓诉求,共同展望2014。
——编者
大城市楼市为何这么火
——此轮房价上涨,投机投资性需求不是主要推手,刚性需求量较大,楼市分化格局加剧,置业人群年龄下移
记者:刚刚过去的一年,楼市十分热闹。一线城市房价快速大幅上涨,而三四线城市交易相对惨淡,“地王”与“鬼城”并存,“房姐”、“房产税”、“小产权房”等涉“房”的词语都成了年度热词。如果请您总结这一年的楼市,您会如何评价?
秦虹:2013年的楼市呈现三大特点。
一是商品房销售增长很快。全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米,同比增长20%左右,商品房销售额的增速预计为30%左右。不仅如此,40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%。
二是楼市分化格局更加明显。到11月份,北上广深4个一线城市房价同比涨幅均超过20%,70个大中城市平均房价上涨不到10%,如果把全国657个城市的房价平均计算,估计同比上涨还不到5%,还有一些城市的房价是下跌的。一二线城市和三四线城市之间,以及三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化。
三是开发企业资金状况良好。房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示,目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期,尤其是大企业资金到位情况特别好。
记者:为什么大城市楼市这么火爆?
秦虹:此轮房地产市场上涨与2005年、2007年及2010年的市场上涨相比还是有很大不同,投机投资性需求不再是主要推手,自住性需求,特别是刚性需求量较大。2011年新“国八条”实施之后,全国49个城市实施了限购政策,全国范围内购买第三套住房不贷款,这些政策在抑制新增的投机投资性需求上取得了一定效果。但限购、限贷的城市房价仍在上涨,只能说明市场供应难以满足需求。
为什么去年以来大城市楼市火爆,一个重要原因是,与人口的不均衡流动有关。一二线城市各种资源相对集中,就业机会多,流入人口较多。相对来说,供应却没有实现稳定增长,导致供求关系失衡,房价上涨。
其次,去年以来我国的信贷政策比较稳定,货币环境相对宽松。到去年11月末,广义货币余额107.93万亿元,同比增长14.2%。这对资金需求量大、资金密集性强的房地产行业来说是有利的。
第三,首次置业人群在低龄化,说明市场叠加了部分未来需求。受惯性思维影响,大家普遍认为房价仍会上涨。为了提前锁定交易价格,购房人群年龄下移的倾向十分明显。这在一定程度上实际是透支了未来几年的需求。
最后,楼市是诸多社会问题的集中体现。大城市房价高企既是区域、城市发展不均衡、公共资源配置不均衡的必然表现,也是居民追求货币资产保值增值的选择,所以,在我国居民购房是把住房改善与追求私人财富的积累并重考虑。此外,房地产市场更受到土地供给制度、财税制度等的影响。
还会出台全国统一的调控新政吗
——全国新出台一刀切的楼市调控政策已没有必要,政府应“补位兜底”,建好保障房,重视并支持“夹心层”的住房需求
记者:针对楼市现状,您认为新一年楼市调控应如何入手?
秦虹:由于市场分化已经比较明显,现在出台全国一刀切的楼市调控政策已经意义不大了,也没有必要。那么下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况,有针对性地出台政策。我认为,当前房地产市场的管理面临四大任务。
一是严格防范风险,确保金融安全。最关键的就是要守住底线,坚决不能搞过低的首付和利率,银行应严格按政策和风险防控的要求加强对企业开发贷款或个人按揭贷款进行审核发放。根据地区差异,差别化的信贷政策必须坚持,防止投机资金进入房地产市场。
二是根据实际需求,把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的大城市,要调整土地供应结构,加大住宅用地供应,不要再搞粗放低效的大规模土地供给;而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市,应放慢土地供应节奏,稳定市场秩序。
三是政府做好“补位兜底”,进一步完善住房保障政策。自2011年以来,我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套,建成1500万套以上,今年还将开工600万套。在保障性住房建设力度不减的同时,还应通过改革调整,使住房困难群体更便捷、更公平、更及时地享受到住房保障政策的实惠。
四是针对当前住房的主要矛盾,政策应支持“夹心层”的住房需求。房价过快上涨,对谁的影响最大?已经购房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困难群体也不可能买房,房价过快上涨对其影响也不大,而且这些年保障性安居工程一直在加快推进,这项政策还会继续发挥“补位兜底”的作用。房价上涨受影响最大的恰恰是那些处于保障边缘的最需要住房而无住房的“夹心层”群体。
“夹心层”群体是指那些具有一定支付能力,但阶段性购房支付能力不足的人群。与最低收入、低收入的住房保障对象相比,目前城市“夹心层”群体的住房政策相对薄弱,虽然政策规定首次购房者贷款利率可以下浮,但由于是商业银行执行,政策落实并不稳定。下一步的住房政策,除了继续完善住房保障政策,还应对“夹心层”群体的住房需求出台稳定的、明确的、有力度的政策支持,这样住房政策的针对性就更强了。
2014年楼市会走得平稳些吗
——今年房地产市场预计比去年平稳,应建立稳定的、多层次的住房供应体系,让不同需求的居民知道针对他们的住房政策,形成稳定的预期
记者:老百姓还是很关心今年的楼市走向。您认为今年的楼市走势如何?楼市调控长效机制该如何建立?
秦虹:根据数据分析,预计2014年房地产市场将比2013年平稳,虽然市场分化格局将延续,但差异会缩小。宏观的货币环境、地方的政策动向都是值得关注的影响因素。
准确地讲,需要建立房地产市场健康发展的长效机制而不是楼市调控的长效机制。这个长效机制应该是一套稳定预期的政策组合,核心是建立一个稳定的、多层次的住房供应体系,即不同需求的居民知道针对他们的住房政策是什么。例如,一个住房困难的低收入家庭知道他的住房困难怎么解决,一个参加工作时间不长的新婚家庭也知道如何解决居住问题,一个已有一套住房但还想换大房子、好房子的家庭知道改善的渠道是什么,一个想投资购买多套住房的家庭也知道面临的政策是什么。
建立一个稳定的、多层次的住房供应体系并配套相关政策加以落实,长期坚持,就可以稳定预期,预期稳定了市场就会更显规律性。此外,影响房地产市场的因素众多,建立房地产市场健康发展的长效机制仅靠住房本身的政策还不够,还需要逐步改革和完善影响房地产市场运行的外部体制机制,这样的长效机制才算完善。但这不是一蹴而就的工作,需要持续稳妥地改革。
记者:在住房保障方面,去年一些地方开展了共有产权保障方式的探索。住房和城乡建设部也表示2014年将指导各地有序开展共有产权保障的探索。实际上,经适房、限价房这些共有产权住房在推行中,一直争议不断。您认为新一轮探索应注意什么?
秦虹:住建部提出开展共有产权住房的探索是非常有价值和有意义的。通过政府一定的帮扶政策支持,以“夹心层”群体自己的力量为主解决住房困难,可以大大减轻政府建设保障房的压力,有效地将保障与市场有机地结合起来,使住房政策支持更具针对性。
而且,设立共有产权也是消除牟利和寻租空间的一个较好办法。
